水库和雅房丨两大炒菜门派秘辛
任志强
房价永远涨
宏观调控不是为了让房价下跌
而是让房价稳涨
房价里70%以上是政府收益
开发商喝口汤
穷人不必过多关注房价
越限购越应该买房
房地产就像夜壶，用的时候拎出来，没用就踢到床底下
谢国忠
北京的房地产今年会暴跌
有房子的赶快卖掉，我估计中国现在有2千万套空房子
房价已见顶，楼市泡沫将破灭
中国巨大的楼市泡沫将会在数月内破裂，我预计不会超过一年
叶檀
楼市大变局！
楼市大震荡！
楼市大转向！
任泽平
长期看人口
中期看土地
短期看金融
董藩
欢迎报我的中级班
欢迎报我的高级班
听了我的课都发大财啦！
蔡照明
房价还会涨吗？
请看蔡照明热气球模型！
房价还会跌吗？
请看蔡照明热气球模型！
现在还能买房吗？
请看蔡照明热气球模型！
杨红旭
老杨郑重宣布：以下城市红色预警
楼市一直在老杨的掌握之中
房价深调，老杨早在半年前就预警了
欧成效
以上全错！
SB！
大V们都有自己的段子
十八线小V难道就不配有自己的段子了吗？二小姐我也有自己的段子呀！
《买房四大金刚2.0：地铁/学区/次新/三房；横批：价格！》
还有一个段子在知识星球里反复提及过，但没有系统在公众号上写过——
“不操心分租”。
因为分租琐碎和猥琐
不符合银河系十八线网红的气质
所以我在包租婆的号速死之后，很少在银河系网红这个号提及分租事宜，掉价啊！
①
分租必须具备规模效应
房型必须选择客厅可独立隔断成卧室的品种，以大房型为宜，至少有4间以上出租；如果是异地管理，最好3套以上。不具备规模效应的请直接扔给二房东或第三方品牌公寓，因为你分租赚的钱还不够弥补你掉的白头发。
②
钥匙托管给物业
一般物业都有钥匙托管业务，中介/租客扣押身份证领取钥匙去看房，如果物业不肯托管钥匙，自己给小费找负责管辖你楼栋的楼长代管钥匙；等到房子里有租客入驻了，钥匙问题就不尖锐了，反正房客会代为开门的。采用这种方式，避免“带看”这件辛苦的事。
③
建立寝室长制度
寝室长房租可减免100块，平时管理水电煤费用收取，公共卫生值日，租客出差统计、房屋安全维护等，乱七八糟的杂事请各位室友自行和寝室长沟通，不必找房东；水管破裂房屋被盗空调损坏等严重事件，请找房东，我会转告御用包工头，花点钱摆平。
④
分租房尽量不要搞主卧独卫
一定要把主卧的门开在里面，把主卧独卫露出来变成公用，这样能有效缓解合租房卫生间数量不够的问题。
在日常实操中我精算过：主卧独卫，租金1800；其它房间月租1300（因为外面只有1个卫生间，至少3-4个租客抢，居住体验不好）；一旦改造成双卫乃至三卫公用，主卧租金1600，其它房间1500。不抢卫生间居住体验就会变好。
⑤
没有必要设分户电表
第一：分户电表需要重新做水电，既增加装修成本，又妨碍日后房屋出售；第二：租客都是早出晚归的上班族，没有人24小时蹲在家里，大家的水电耗量其实差不多；那些计较每个月A单间比B单间多用了20块电费和2块水费的租客，不是我的目标客户群，直接出局，让愿意对付他们的房东对付他们去。真的遇上长期出差人不在的情况，把日子汇报给寝室长让他减免水电即可。
⑥
换租才安排大保洁
每次换租客，保洁阿姨叫过来，彻底打扫一遍公共区域和这个空出来的房间，一般150块成本，干净整洁继续放租。其余时间不雇佣保洁阿姨，由租户自行维护整洁。
今天有人问我江湖炒菜两大流派：雅房和水库的区别，银河系十八线网红我才又想起这茬猥琐又琐碎的分租事宜。
欧神说空关效益最大！
因为收租麻烦到死！
这点小钱宁可不赚！
而二小姐兢兢业业多年躬耕于屌丝区，忙于分租和收租——原来我就是混入水库队伍里的雅房派！
我人在上海
所以天然地加入了水库
彼时，我并不熟悉来自香港和深圳的“雅房”，但我懵懂不知地在执行雅房的精神，执行了N年。
我并不苟同欧神的“空关效益最大”，所以今天我来开贴说说江湖这两大门派的秘辛，还是有资格的。
水库的核心思想是
以地为锚，负债套利
房子已脱离其居住属性
利用其金融属性挣钱
这一核心思想其实不算欧神原创，澳籍华裔D戴维·何的名著《现在启动-个人房地产投资》一书早在2004年就系统阐述了这一思想。
当然水库将其发扬光大，功不可没
此书在豆瓣上阅读量：38评论
一个冲击北美、大洋的个人投资房地产模式，使财富的创造出现了一个前所未有的变革，让成千上万的普通人成为百万富翁，他们的人生道路由此改观。本书全景揭示房地产财富生成过程，是工薪阶层快速致富的黄金沟通。
怎样用别人的钱来为你赚钱；
如何在五至十年内成功拥有价值千万的房地产；
决定房地产价值的关键“X”因素；
什么样的物业未来十年中将升值200%；
怎样使你的第一个投资物业在购买时就已经赚到30%；
怎样用十万元买价值千万的房产；
怎样成功地从银行借到上百万；
零现金起步的秘密是什么；
什么样的房地产最赚钱
房地产可使你拥有最好的退休金，最好的养老金和最好的保险金！
从“几百年”的维度来说
全球核心城市的房价
的确是永远涨的
这话没错
从1600年到现在的伦敦房价
美国南北战争后的房价走势
房价都是永远涨的
永远能跑赢通货膨胀
但房价绝不是单边上涨！
涨一涨，横一横，跌一跌
美国、伦敦、乃至香港都是如此
香港当年股灾/房灾
天台上排队等跳楼这句话真的一点都不为过
跳楼多简单啊
眼睛一闭
尘世间所有烦恼一了百了
你不要老沉浸在自己“资产”几何的美妙幻境里
什么叫资产？
你睡觉的时候它都能赚钱的就叫资产！
什么叫负债？
你睡觉的时候它都需要付钱出去的就叫负债！
水库的房子因为不收租，只付月供，属于负债，雅房的房子月租抵月供，属于资产
水库的思想是“购入被低估的无流动性的老破大房产，让银行成为你的接盘侠，套取更多的贷款，负债套利。”
只要银行不断给你截断抵押
这个套路可以永远玩下去
你的房子可以永远不必沽清
如果你听不懂综述
我举个详细例子
楼梯房5楼复6楼老破大200㎡
小区成交均价50000/㎡
其它楼层面积段分布在50-80㎡之间
总价250-400万
顶楼这套无人问津
哪怕7折，700万，都无人问津
这就是俗称的“没有流动性”
必须骨折到5折！
500万，才能成交
这是真实而残酷的市场
因为受到整个小区总价约束的效应，在250-400万总价的小区里，接盘侠的接盘能力500万封顶，面积越大边际效益递减。
你买下后，找贷款中介
利用他们和银行的良好合作关系，做出高评高贷，比如做成800万，抵押套现560万——你看，贷款套现的金额比你买房子的钱还贵。
你一方面可以拿着这部分钱继续去市场上扫货；另一方面这套背负大宗贷款的房子，会在单边上涨的市场里，拼命帮你继续挣钱。
你就有话要问了
银行是蠢蛋吗？
500万房子它给你做800万评估？
这就是“大面积低单价”的奥妙之处
你别忘记了，这个小区成交均价50000/㎡，由于房源面积偏大，银行予以40000/㎡的评估价，打八折，没毛病好不好！
银行没有二手货沽清的实战经验
它不能切身体会“5楼复6楼大面积房源”根本就没人要的辛酸
银行不是中介
它以为8折已经很低了
没想到它得5折才能真实成交
这就是大面积低单价的奥秘
被水库发现了
水库的“以地为锚，负债套利”
水库的“空关效益最大化”
彻底抛弃了房子的居住属性
所以你会看到，水库里关于户型的讨论、出租的讨论、房屋维护保养提高亩产量的讨论会少之又少。还记得二小姐去年写的挖苦欧神的帖子吗？
水库并不懂房地产开发
也不关心房屋的选筹和维保
它仅仅是利用房子的金融属性挣钱
利用货币超发、融资套利挣钱
对他来说，金融属性越强的房子越好，只要能套得大宗贷款，我管它能不能卖出去，我管它能不能租出去！
所以他们的聚会谈论的是“信用卡科技树、高评高贷一刀流，0起步，一年上A8，VIP学员现身说法，人生仅有的一次翻身机会”等等
而这些信息，雅房虽然也分享，但不是主要大头，雅房主要专注于利用房子的居住属性挣钱。
就好像二小姐会写《房地产全产业链科技树》，会写《神逆天户型》，会写《那些年我们买过的坑爹房源》，但我从来不写怎么养卡，玩卡，养流水，套贷款。
因为我不会呀！
水库利用房子的金融属性挣钱这种操作
仅仅适合于单边上涨阶段
在横盘、阴跌、乃至下跌的市场
是玩不转的
但美妙之处就在于
中国强势持续了15年的房地产大牛市
除了少部分区域出现短时间的横盘阴跌之外，全中国从2003-2018年
几乎就是单边上涨
无非是涨多涨少的区别
所以水库er十分玩得转
（这句话没有贬义，因为二小姐作为既得利益集团，也在这滚滚红尘中翻滚）
与水库的高调相比
雅房无疑低调的多
我相信在二小姐这篇帖子之前
很多人甚至都没听过雅房
雅房的精神领袖是香港著名的地产大亨，香港纪惠集团行政总裁汤文亮博士
资深地产投资者
纵横楼市30多年
集团在本港持有物业市值总值逾百亿元
著有不少与地产物业相关的书籍
《物业投资者笔记》系列
《细价楼爆煲论之始末因由》等
汤博士部分观点节录
逢三退一，就是在市场亢奋时作好市场调整的准备。如果你持有三个物业，就卖掉潜力最差的一个，保持现金实力静待更好的物业投资的机会，不断优化自己持有的物业组合，尽量少持有硬伤房。
那些买到笋盘的人真的是好彩。因为低价盘是可遇不可求。如果你没有中介的联络方式，他不会发讯息给你；如果你自己不能判断笋不笋，也无法买入。如果不是有业主急抛，也不会出现笋盘。笋盘就是一种买入即已经站定在脱离成本区的物业。
有人问我楼市何时到巅峰？我说当最差的物业，例如后巷与靠近二楼垃圾房的一些物业都可以卖到高价时就见顶了。（牛市末期鸡犬升天）
由现在打后二十年，能够做到每年10%年回报，就会是一个非常成功的投资者。有人认为10%年回报又有何难？一年当然不难，但是二十年就难过登天。投资地产的步伐应该由冲刺改为缓慢，保持平稳，千祈唔好失速跌低，最多是年回报率降低，没有什么大不了，最低限度保住老本。（二小姐备注：10%的要求是建立在港币不超发的基础上，对于内陆应不止10%的追求）
如果成交量大，伴随楼价下跌，表示大量业主愿意劈价出售物业，在这种情况下就要多等一会，因为即使你马上入市，也需要在底部盘桓一段时间；待成交量增加，伴随楼价上升时才入市，此时趋势已明朗，胜算就会大得多。
如何过冬，如何防御风险？「劏房」是提高亩产量的好方式。也就是把自己的物业分割出租，提高亩产，达到租金覆盖月供并有盈余。在房地产的冬天来临之际，可以安全地冬眠。
投资香港铺位是比投资香港住宅更值得。所以在香港买楼，不如看一下商铺，最近有一些楼盘在香港已经达到了30万/平米，很多人还在抢的状态。有些商铺的价格甚至不到30万/平米，而且它的回报一定比住宅高得多，所以尽量考虑商铺。其实我不应该讲，这是天机，但是我希望看到大家开心。（这段话的本质内涵是租售比理论）
上面讲了雅房的精神领袖
雅房当然还有实际领袖三大长老
比较知名的是陈貔貅
号称只吃不拉，全国四万平
故名“貔貅”
他的口号是
劏房切屋为亩产
只买不卖租为王
复利模式房滚房
以下二小姐加以解释
①劏房切屋为亩产
劏房是粤语词汇，又名房中房
没错！就是包租婆二小姐的“分租”
其实10年前我根本不知道香港的劏房，就自己摸索出了这种套路。
不过我还是相对比较有底线的，房间至少配明窗，我看到香港很多劏房连明窗都没有，房门一关就是个棺材，这点吧，善良的二小姐实在做不出来。
不要以为劏房仅限于住宅哦，写字楼、大商场、商铺、仓库等等全都可以劏劏劏！
一宗物业
对空间的重新分割，叫劏
对时间的重新分割，叫民宿
这两种操作方式都能带来超过市场常规租金的现金流
现金流一充沛，你就可以还月供、凑下一套房子的首付。
水库er每个月靠信用卡打滚找钱
雅房er靠劏房提高亩产租金找钱
②只买不卖租为王
总有很多人把投资房地产当成股市的套路在操盘，高抛低吸
“400万卖出，350万买回来”
于是我就挣了50万元
那是你忽略了楼市的摩擦成本
楼市的摩擦成本，比股市昂贵的多
楼市的摩擦成本在10%以上
你抛售并重新购入，白白贡献的税费中介费高达20%，一般的楼市回调幅度根本不足以抵消这个摩擦成本，除非发生腰斩。而中国楼市又能遇到几个腰斩呢？大部分的腰斩只是哗众取宠罢了。
所以你不要高抛低吸踩波段
所有自以为聪明的踩波段
其实只是为国家贡献税费而已
自己没挣上钱
这一点上
雅房和水库是殊途同归的
大家都发现了税费摩擦成本的惊人
都采取了“死捂”的策略
除了换筹码、除了对敲，除了套现资金不再进入楼市而是用于家庭生活条件的改善等必要原因之外，其它时间请大家都死捂着不动。
③复利模式房滚房
还记得二小姐以前写过的《你到底有多少钱？潮水退去后谁在裸泳？让租售比理论告诉你。》
在雅房理论体系里
租售比十分重要
哪怕房子缺乏金融属性（比如无产权，小产权），只要租售比足够惊人，都可以全款吃下之后劏劏劏！
10年收回成本
以后的全是纯利润
纯利润可迅速滚动到下一套房子里去，产生复利的效应
利滚利
房滚房
除了陈貔貅，雅房派里还有深圳jacky也不得不提，毕竟他在微博十分活跃。不过微博这种载体注定了都是碎片化信息，欢迎大家围观，二小姐就不一一整理了。
雅房的主要聚集地是深圳
主要思想深受香港楼市影响
以穿越完整的牛熊周期为原则
十分重视房屋的居住属性
采用劏房的方式拼命提高现金流
只要租售比足够高
他们甚至可以买入无产权房屋、零金融属性房屋。
水库早期的主要聚集地是上海
现影响力已扩散至全国
主要思想受到澳籍华裔D戴维·何的影响
十分重视房屋的金融属性
十分重视房票贷票、多核、杠杆等金融技术工具的应用
不重视房屋的居住属性
对提高租售比没有兴趣
雅房严禁著书立传、出门卖小铲子挣钱
雅房崇尚闷声发大财
水库的聚会更像“发财誓师大会”
无数卖铲子的中介游弋其中
以上是国内两个炒菜门派水库和雅房的核心竞争壁垒归纳，由混入水库队伍但骨子里是雅房派的包租婆二小姐为您带来，敬请收藏和传阅。
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转发富二代
装得了萝莉，扮得了女王
玩得了小清新，咽得下重口味
穿得了水手服，挥得了小皮鞭
我是爱生孩子/爱买房子/爱找乐子的
银河系十八线逗比网红二小姐
愿为您家庭买房理财路上答疑解惑
买房工具箱
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