国际化主题街区商业调改升级的探索与突破

谁也没有料到，2020年迎来了一场令14亿人“禁足”的“战疫”。随着疫情的加重以及社交聚集活动的“急刹车”，实体零售遭遇客流重击。而社区商业尤其是开放式街区商业作为实体商业中最先人气复苏的商业体，因为开放性、便利性、高频次、强粘度、纯刚需等特点，逐渐受到商业地产行业的重视。

2021年社区商业极有可能迎来一个拐点。只是和之前大家对“消费升级”的呼声不同，新的拐点来自于：接口。简单来说，优质主题开放式街区商业项目将更容易成为链接居民消费的重要接口，也将成为区域型购物中心的重要补充。“社区商业升级改造”也成为了热词，同样成了商业地产行业新的发展主线，商业存量的更新迭代是一个必然、不变的趋势。

一、 丰尚国际生活中心 为开放式商业升级改造破题

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印力上海城市活力中心作为印力上海专注于社区商业、城市更新、中小体量购物中心的产品线团队，一直致力于复合商业、小微办公、长租公寓、、创新自营业态、城市更新、旧改升级等多元化业务的营运管理。今天带来一个由印力上海联合丰柏集团操盘，正在升级改造中的开放式街区商业项目——上海丰尚国际生活中心，看印力上海是如何破题及应对的？

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丰尚国际生活中心于2014年5月18日正式开业。项目位于上海市闵行区华漕镇运乐路569弄，地处虹桥商务区板块的上海老牌国际墅区-金丰国际社区。项目总建筑面积约86000㎡，由8栋街区式商业+3栋高端酒店式公寓组成，车位总计600余个。

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由于国际化的地理位置环境，自开业以来丰尚国际生活中心业态均以优质国际性品牌为主。加之项目自身开放式街区商业特色，外摆氛围浓厚，项目部分租户如STARBUCKS RESERVE、Burger King、COSTA、Blue frog、PIZZA MARZANO、BAKER&SPICE by wagas等餐饮品牌均长期保持着不错的销售。项目周边国际性学校众多，教育类业态招商也均以出国留学、国学文化等教育为主。

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当然伴随着开业时间的增长及项目周边客流的变化，项目也面临着体验升级、品牌调整等挑战，加之突如其来的疫情影响，客流销售均出现瓶颈。自2020年8月印力上海与丰柏集团强强联手后，率先对于项目定位，调整方向做足了功课。如何打破消费者对项目固有印象的“劣势”，放大和做强丰尚国际生活中心的体验式业态、开放式街区属性成了关键。

二、招商品牌及运营动作：新的突破和尝试

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自联手后，项目招商团队在加强国际性消费需求业态同时，弥补了中式餐饮不足、体验类业态不足等现状，先后引入German Vision Center-ZEISS -上海首店、 TREK自行车-西上海首店， 万牛隔膜屋-虹桥首店、海底捞火锅，七分甜、SHINY黛兮SALON、匠喜鹊、AFANTASY 等。

管理团队也针对项目开放式街区的特点，对项目幕墙、主动线、廊桥等进行灯光氛围布置，全面升级商业街区的漫步体验。同时对项目整体导视系统、围挡画面、租户外摆、门头展示等对外形象，也进行了统一管理更新，使消费者一踏入项目内，便有了最直观的全新体验。

招商品牌及项目包装调改升级之外，与消费者最直接关联的市场活动也陆续做出新的突破与尝试。

目前已筹办巡庆双节乐享丰尚中秋国庆活动、HALLOWEEN惊奇游园会、丰尚双旦5折劲爆大促等活动，在保留往年活动举办经验的同时，也尝试了外部互动游乐资源的引入及主流的线上第三方平台的合作。活动期销售、人流、车流等均创年内新高。

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据了解，除此之外项目团队还将于2021年对该项目继续加大调改升级力度。

改造篇：优化及改造项目主动线通透性，绿植改为浅水景观，为两侧商户今后形成外摆氛围做足准备。整体亮化项目主入口及次入口建筑立面，并全面升级、新增项目多功能卫生间、服务台等公共设施。全方位的增加消费者购物之外的消费体验。

招商篇：增加网红类餐饮、书店、学科教育等业态品类，升级健身房、国内超市等主力品牌，增加项目家庭氛围及体验感。目前，喜茶、巴黎贝甜、盒马等均已表达入驻意向。

市场篇：项目将在2021年建立会员系统，为广大消费者提供专属会员服务。同时微信社群、会员群也将在会员系统建立之后陆续推出，每月定制专属会员活动，维系高粘性的家庭目标客群。丰尚国际生活中心推广活动覆盖客群，也将兼顾外籍顾客与本地消费者并驾齐驱，形成与周边国际学校、国际社区、常住居民联动的推广闭环。

2021年夏季，丰尚国际生活中心更将借势欧洲杯这一重大体育盛事，举办丰尚国际生活中心啤酒节活动，与场内众多国际餐饮品牌强强联手，打造华漕乃至虹桥板块地标性活动。随后2021年三季度还将盛大举办丰尚国际生活中心焕新再启活动，正式宣告该项目成功调改升级的阶段性成果。

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定位着眼于“体验”和“家庭”这两大因子，应该说是社区商业项目升级改造的重要抓手和成功因素。这座在运营窗口期调改的项目在印力上海与丰柏集团联手下也必定将重获新生，随着项目不断调整升级它还有什么“隐藏款”，还需要大家一起来打开。项目团队强调“对未来负责”“对业主负责”“对商户负责”，亦是它不断和业主、租户强调的永续经营理念。

简单来说，丰尚国际生活中心优质主题开放式街区商业项目将成为链接居民消费的重要接口。同时也将为“城市更新”、“商业存量改造”“国际化主题社区商业升级改造”提供更多案例参考，同样这些关键词也将成为商业地产行业新的发展主线，商业存量的更新迭代是一个必然、不变的趋势。

三、印力在上海、苏州社区商业布局

需要展开的是，不但是丰尚项目，印力在加速上海、苏州两地社区商业布局，规模化发展的同时，根据不同的消费群体表现出不同类型的社区商业，逐步细分化，以适应不同区域和层次的居民需求。印力作为万科商业地产平台，不仅在上海建立了“集life bazaar”、2049等社区商业品牌，在苏州也建立了以“美好广场”、“美好荟”为代表的社区商业两个品类，在以更好地满足不同市民的消费需求。

在上海打造的多个社区商业，注重通过对老旧物业的改造升级，赋予它们商业、社交、服务、商务等多重属性。而在苏州，是以别具特色的定位和品牌组合，通过与社区服务、商务办公、生活配套或生活场景的深度连结，打破传统社区商业的固有模式，带来独特创新的邻里消费、社交新体验。印力上海沪苏区域都通过符合周边客户群的创新主题的“沉浸式”场景改造、动线设计及工程改造、品牌升级与更新，给人留下深刻的印象。

关于丰尚国际生活中心及印力在上海、苏州社区商业的布局发展，我们将持续保持关注！

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