在多伦多买房子，买家不用付经纪人费用

加拿大是一个移民国家，每年接收大约30万新移民，其中半数新移民会落户在大多伦多地区。查阅加拿大移民部的统计数字，过去10年里，毎年从中国大陆来加拿大的新移民平均人数大约是3万人上下。另外，无论是在大学还是中学，毎年都有过万名中国留学生来到大多伦多地区学习。

过去20年，国内的朋友们早已经养成了买房的习惯。移民来加拿大，依然对买房很有兴趣。当然，也有很多问题要问。其中一个问题是，在加拿大买房子，买家需不需要向自己的经纪人付费？让我们一起看一看，这里的房地产交易系统是如何运作的。

买家朋友免费得到专业服务

在我们所居住的安大略省(Ontario) ，绝大多数的房地产交易在合同谈判阶段至少有四方参与，即买家/卖家/买方经纪人/卖方经纪人。偶尔，在少数重大交易的谈判阶段，会有律师等专业人士介入。

在本地本行业的长期传统中，存在着设计精巧又合情合理的买卖佣金制度。通常，由卖家支付总额佣金(Total Commission) 给卖方经纪公司(Listing Brokerage)，卖方经纪公司再将总佣金分成两份，自己留下一部分给卖方经纪人，另一部分在成交后支付给买方经纪公司(Co-op Brokerage) ，最后分到帮买家买到房子的买方经纪人手中。由于总额佣金都是由卖家支付的，买家朋友使用自己的买方经纪时，並不用付费给买方经纪，等同免费得到专业服务。

这样的买卖佣金制度是否对卖家不公平？也不是啦！如果我们看过去几年甚至几十年的房价升幅，我们就会发现，绝大多数卖房的人是赚了大钱的。那么，赚了钱的人为整个交易系统提供运作费用，金额只是几个百分点，应该不算什么大的负担。反过来讲，本地人买房子的时候，总是感到手中的钱不够多，就不要再付费用给经纪人了。这样的制度正好体现出加拿大特有的人性化关怀。

买家经纪人应为买家做什么？

虽然买方经纪人的服务是免费的，但同时，也是专业的和重要的！专业的买方经纪人至少应该为买家做好两大工作，首先是精确估算房价，在谈判开始前做好细致的准备工作。过去的实际工作经验表明，房价也是可以精算的！通常，有经验的买方经纪人会在大量已售和待售物业中，找出可比较的例子，综合考虑如下因素: 地理位置，占地大小，房屋建筑面积，建造年代及装修新旧，以及同类物业现时市场上的供求比，就可推算出待购物业的合理价格，帮买家出Offer时已经心中有数，就不会让买家买贵了。

二是运用专业的谈判能力和技巧，用各种方法尽量说服卖家和卖方经纪人接受有利于买家的售价，为买家省钱。说实话，同一个房子，不同的买方经纪人去谈判，谈成的价格可以相差不少，区别就在于买方经纪人的经验和能力。说具体点儿，专业的买方经纪人会在看房过程中查找细节，推断卖家有无特殊处境急于卖房？在谈判当中，细心分析卖方经纪人的心态和操作手法，尤其是卖方经纪人是否全面熟悉这个区最近成交和上市的房源信息。

真实案例----低价买独立屋

这里可以向大家披露一个发生在两年前的真实案例。

2016年5月份，整个市场还处于到处抢Offer的狂热之中。在这条位于Bathurst和Bloomington 东南角的T街上，卖方经纪人在5月19日将这个四睡房双车库独立屋房子挂出来卖，当天下午我就带买家朋友看房。我知道，5月20日是Victoria Day 长周末之前的星期五，我必须在这天中午12点左右让卖家接受Offer，並在下午3点之前将订金本票(Deposit Bank Draft) 送到卖方经纪公司(Listing Brokerage)，让这个Listing下架，不给其他竞争者时间来与我们抢房。否则，长周末三天看房的人多了，我们绝无可能用低价拿下这个房子。

同时，在谈判开始时，我就注意到，卖方经纪人的日常活动范围与要卖的房子有50公里以上的距离。如果我们在长周末之前的星期五成交，他就会免除三天长周末的Open House的辛苦，这可能是促成提前成交的诱因之一。

把握住细节，事情就成了。当然，在整个谈判过程中，我还使用了一些合理合法的” 特殊技巧” 来说服卖方经纪人和卖家接受买家的最终价格。

结果呢？就在5月20日，我按预定的最佳方案为买家拿下了这个房子，成交价格只有91万加币。到了7月21日，同一条街上斜对门的一栋独立屋，平面布局一样，占地大小相近，地税基本一致，只是外立面和内装修有些小不同，售价高达111万。两栋差不多一样的房子，前后只差两个月，售价差了20万加币。这条T街的所有成交数据都存储在多伦多地产局的成交数据库中。如果去查列治文山的独立屋平均成交价，当年从5月到7月，两个月之间升了超过20%吗？当然没有！事实就是，买家朋友和我一起抓住了机会，买得便宜了。

用谈判技巧为买家省钱，这並不是唯一的案例。就在几个月前，我为另一位买家朋友在市中心买公寓房。在同一栋大厦，一个月内有两个单位成交，同样的房型，同样的建筑面积，同样的朝向和景观，几乎同样的装修水平。我为买家客人买下的单位谈成的成交价是57.5万加币。另一位买家买了另一个单位，花了60.6万加币，多花了近5%的价钱。

买房子的客人，聘用不同的经纪人，结果是真的不一样！

其实，一个真正有经验的专业经纪人可以为客户朋友做更多的重要工作。例如，在带买家客人看房时，要象半个验屋师，能帮买家事先发现待买房屋是否有重大隐患。在帮买家客人起草合同时，需要有律师一样淸晰的头脑並使用严谨的文字，组成能保护买家利益的买卖合同。(当然，地产经纪不可能代替律师。) 此外，帮助异地来多伦多买房的客人预先审批房屋贷款，让他们一落地就可以无后顾之忧地全心全意地选购房屋。

对买家客人来讲，当您了解安省房地产交易系统之后，选择一位自己信任的专业经纪人，由他带领走完整个买房的过程，您就真地可以高枕无忧了。买家聘用专业的地产经纪为自己工作，付出的主要是信任，而不是金钱。

人的一生总会买几次房子。愿您毎一次都能选对经纪人并且得到优质的专业服务！

(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至[e-mail] 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆个人网页www.jamesbai.com 或扫描二维码加微信联系。)