《安省伦敦：大房市小投资》之十六：周边的黄金时代

上周辉瑞制药宣布：研制的疫苗有效率可达90%并且最快可在年底供应5千万支。如此我乐观估计：美加两地会在明年中期完成注射免疫，全球更大范围则会在2021年底完成，也就说至少在美加范围之内明年下半年会开始恢复正常。这无疑是一个振奋人心的好消息，作为本世纪全球范围内最大规模瘟疫的幸存者和见证人，我们热切盼望着那一天、那一刻的到来。

大家知道：疫情期间房市大涨，而疫苗的推出无疑是另一大利好，所以我们绝对有理由更为看好明年的市场。以往房价大涨的时代，杞人忧天者总是纠结地产周期是否结束，觉得人为判定某一节点就似乎给人心安上了一道可以随时开关的安全锁，殊不知市场从不以人的意志为转移。不过随着市场平淡期的到来，这种腔调逐渐式微，市场普遍失去关注的两年好寂寞，而这就是人心：不关心时视若无睹，关注起来却饥不择食。其实缺乏长期的观察和跟踪，你所谓的投资其实只能叫作冒险，所以对市场还是要上升到一个周期性和规律性的认识，这样才能对趋势有一个总体把握，才能知进退、不盲目，而这才是一切投资决策的前提。

关于上一轮地产周期，我认为到2017年一季度末即已告结束，而从那之后大多地区已进入新的一轮地产周期。上一轮地产周期大概持续了10年，尽管中间受到2008-2009年美国次贷危机的影响，但2009年下半年迅速反弹，基本接续了前面的市场进程，直至2017年政府推出“排外税”以及之后的连续加息，所以从市场和政策的总体断代来讲，2017年是两个周期明显的分水岭。

在这里我试图人为地将周期断代，目的是便于发现规律和特点，不纠结是否严谨科学，只为便于分析。好了，既然是不同的市场周期，所以就会有不同的特点，上一轮的鲜明特点是多伦多为中心，带动周边市场呈涟漪扩，简短归结我称作中心开花，即所有涉及到的地域皆与多伦多相关，离多伦多越近房价越高，其影响距离范围大致在100公里的半径之内，呈现出北到Barrie、西到Waterloo、东到Oshawa呈卫星城特点（到多伦多1小时以内车程）的格局。

新的一轮地产周期，我认为最大特点会是多伦多作为地理中心的辐射作用会相应减弱，而周边房价却增长显著，热点会以点状分布并带动各自的周边，我称作周边开花。从以往的中心开花过渡到今后的周边开花，我认为成因有四：其一多伦多及原来的热点地区，经过上一轮地产周期房价已经高企，在未来一段时间里百万以上的房市会持续进入平台期，当然不是房价停止增长，但增长势头会趋于放缓。其二移民对多伦多工作机会的依赖逐渐减弱，并且随着居家办公模式的加速成型，人们对居住地点的选择已经可以摆脱地域的束缚而呈现全面的多样化。其三上个周期积累的巨大房价落差会成为周边房市崛起的最大诱因，从而客观上也为需求的多样化提供了更多落地的可能，二者合流势必相得益彰，最终势不可挡。其四加国没有城乡差别，西人的居住喜好甚至更为趋向安静、祥和、贴近大自然，所以尽管华人的迁徙范围还会一定程度地自我设限，但西人的迁徙甚至会更为踊跃。

综上我认为本轮周期会表现出周边市场，特别是局部中心城市日趋火爆的局面。其实放眼四望，上一轮地产周期较少波及的城市已经所剩无几，所以我认为本轮大火的将是一下这几座城市：西部的伦敦、温莎，东部的渥太华以及北部的Sudbury，它们地理位置都决定了与多伦多的地理关联较弱，虽也可享有多伦多房市水涨船高的烘托效应，但总体来讲完全可以自成体系，所以如果说上一轮地产周期是多伦多带动周边所谓“婆婆”的一枝独秀，那么本轮的辉煌则会让位于周边，媳妇终于熬成婆，什么叫共同富裕？那就是周边也终于迎来了属于它们的黄金时代。

紧急通报：目前伦敦房价涨势迅猛，好的3房bunglow抢offer已到$42、3万，从$40到此仅用了一个月！2+1 Bunglow目前$40万以内还能拿下来。估计在明年3月末前，伦敦将不会再有$40万以下房源，诸位：时不我待！

作者介绍：王韬 Evan 资深地产Broker，最早发现并专注于Newmarket、Oshawa房产投资的华人经纪。电话：‪416-859-1767/ ‬微信：wangtao687097