贵阳最有价值的区域，区域内最核心地段解析（上）
有一个长期困扰买房人的问题，观山湖的中心到底在哪？
之前我一直觉得这个问题并不难答，因为买房子还是应该有个基本认知嘛。
但实际上普通买房人脑中是比较模糊的，所以想来想去还是应该用一篇深度文章讲清楚观山湖的中心到底在哪。
不管是想在观山湖买房自住或者是投资，建议你仔细阅读本篇文章。
其实贵阳是一个很有趣的城市，粗略的把贵阳分为老城和新城，也就是规划中所说的双核多组团。一个核是云岩和南明组成的老城区，另外一个核就是观山湖区。
对大多数的贵阳人来说分清楚老城区的市中心比较有概念，简单来说无非就是几个地标：喷水池、大十字、紫林庵、大西门、小十字……等等。
但是观山湖呢，不仅外地的朋友比较懵，贵阳人自己都是一脸懵逼。
观山湖在贵阳是个比较有趣的一个区域，因为地势比较平坦开阔，所以它的城市规划更像于一个平原城市的规划。
在我看来，观山湖的基本结构是这样。
五条南北向大道很重要：金阳大道、长岭路（数博大道）、云潭路、宾阳大道和同城大道。
六条东西向大道很重要：北京西路、兴筑路（黔灵山路）、观山路、林城路、金朱路和枫林路。
六横五纵的路网，交叉起来就形成了一些围合区域。
划重点，记笔记：
我认为的观山湖核心区，就是云潭路、北京西路、金朱路和长岭路的围合区域。在这个围合区域内在这里面集中了市政府、观山公园、会展中心、金融城、世纪城商圈……最优质的资源。
观山湖总面积307平方公里，这个仅仅约20平方公里的圈圈就是观山湖区的核心地带。
为什么说这个围合区域是观山湖的核心区，用一句简单的口诀来说明：
一公园、两地铁、三集群、四大道、五公建、六商业~观山湖核心区，就是这么强大。
OK，我们逐项来解释。
一公园
观山湖公园，就是贵阳的城市中央公园。这个公园可以说是观山湖区最大的宝贝，也是观山湖区得以命名的根基。
观山湖公园的好处，我不赘述。
但是在很多的推广传播上，其实我们并没有把观山湖公园的牛叉之处说出来。
先给大家看一段重庆中央公园的百度百科
重庆中央公园，位于重庆两江新区同茂大道和节庆大道，官方宣传为国内最大的开放式城市中心公园。
其介于江北国际机场和悦来会展中心之间，占地面积1.53平方公里，大体为南北长条形展开，其南北长2400米，东西最宽770米，最窄600米。于2011年6月正式启动建设，项目总投资约46亿元。占地1.53平方公里，南北长2400米，东西宽770米，同茂大道连接东西，节庆大道贯穿南北。
重庆中央公园是继纽约中央公园、伦敦海德公园之后的世界第三大城市中央公园，也是亚洲最大的城市中央公园。2011年7月启动建设，2013年5月全园基本建成，总占地面积1.52平方公里（2300亩）。
听起来是不是非常高大上，重庆中央公园已经是重庆楼市非常大的一个IP，价格屡创新高。
但是我咋感觉怪怪的？重庆中央公园真的是国内最大的城市中央公园？
重庆中央公园的面积是1.53平方公里，也就是2300亩左右。
观山湖公园有多大？不好意思，观山湖公园的面积是5500亩，也就是差不多两个重庆中央公园。
虽然贵阳的实力远落后于重庆，但在公园这一点上大家不用怂，千园之城不是浪得虚名的。
有些杠精可能蠢蠢欲动，会说重庆是真正的城市中央公园，而观山湖公园不是城市中心的公园。
那我要反问，在观山湖区这么一个新兴的核心都市区，观山湖区是不是位于核心都市区的中心？如果这都不能算是城市中心的中央公园，那哪里还能算是中央公园？
难道旁边的金融城、会展中心、市政府、高新区……还不够城市化？
只能说我们的观山湖公园实在是有够低调，中国数得上号的城市中央公园，观山湖公园名之无愧！
观山湖公园的低调，也可能是另外一个原因，那就是观山湖公园周边已经基本上没有新房，所以在没有卖地、卖房的欲望驱动下，也就没有更多的人愿意去重视观山湖公园这个IP。
但江湖地位始终屹立，观山湖公园就是观山湖区最大的宝贝。
两地铁
无地铁，不城市
区域内陆铁是一个很重要的城市评价指标，我曾经说过地铁时代创造新贵阳。地铁密度，就是城市核心区域的象征。
那在这个区域内有哪些线路和哪些站点呢？其实在地图上一查就知道这个区域内有贵阳的地铁1号线和贵阳的2号线经过，中间的站点有如下：
1号线：阅山湖公园站、林城西路站、观山湖公园站、会展中心站
2号线：林城西路站、观山西路站、兴筑西路站、水井坡站、长岭路站
通过这两条地铁线，实现了观山湖区核心区多个关键节点的串联。
1号线加上2号线，再加上未来可能的4号线、S2号线和有轨电车。
除了贵阳的老城中心区，贵阳没有其他任何一个区域的地铁站密度比得上观山湖核心区。
三集群
产业集群决定区域经济实力，更决定入驻人口的财富值。
在观山湖的核心区，就聚集了贵阳乃至贵州最强的三个产业集群。
国企总部集群、金融中心集群、高新科技集群
曾经有朋友问过我想投资写字楼或者想租用写字楼，那该在哪里办公比较好？
经过几年写字楼的集中建设，现在贵阳的甲级写字楼集群已经呈现，它们都集中在观山湖的核心区，也就是绿色未来附近的国企总部集群、会展中心附近的金融中心集群以及长岭路边上的高新科技集群。
国企总部集群有哪些单位？随便数数就有中国移动、盘江集团、开磷集团、乌江能源、中科院地化所、烟草科研所、贵阳轨道、贵阳城发、贵阳住投、贵阳公交……一大批具有实力的国企/事业单位。这些单位的资产总额如何？几千亿还是有的吧~
金融中心集群，除了聚集农业银行、招商银行、交通银行、贵阳银行、华夏银行、中信银行、光大银行、浦发银行、贵州银行、农商行……等一大堆银行总部，还聚集了安信证券、国富证券中信证券、银河证券、人保、太保、天安财险、普华永道、中黔金交、华能贵诚信托等多个具有实力的金融企业入驻。金融城，确实大势已成。
不只是金融企业，很多进入贵阳的品牌开发商办公的首选地也是金融城。像龙湖、中海、融创这些品牌企业，都在金融城办公。
高新区的高新科技集群，同样也集中了大量的企业入驻，比如像华为、EMC、戴尔、阿里巴巴、中国水电院、交勘股份……。不过高新集群的入驻企业，大多数是技术类企业，所以年轻人也特别多。走在路上，浓浓的朝气蓬勃。
三大产业集群，就是观山湖区的城市牌面。
这三大集群的摩天大楼不仅是贵阳靓丽的城市风景线，更是贵阳的财富聚集地。
为什么观山湖的房价涨上去后就一直能挺得住，也就是因为产业集群人口的购买力所决定。
四大道
上面说过，云潭路、北京西路、长岭路、金朱路将观山湖核心区围合起来。
这四条路，其实都是观山湖区最重要的道路，通达性非常强。
比如云潭路，向北可以一直延伸到白云区（就变成云环路了），向南一直连接云岩区的惠源路，然后连接太金线，它会是贵阳最重要的一条南北向大道之一。
比如北京西路，当年可以说是世纪城火爆销售的最大功臣。北京西路开通后，让观山湖区与老城区的连接得到极大的便利，到现在它也是两个区域之间最重要的联络线。
比如长岭路，这个我就不用多废话了，直接四个字'数博大道'。'数博大道'是啥？还用我再解释它的重要性吗？不需要撒。
金朱路可能是这四条路中相对低调的道路，金朱路的重要性在于串联了国企总部集群、会展中心和金融城集群，向西则一路延伸到百花湖，是未来观山湖的重点发展区域。当然，还有很重要的公建——省医新院也毗邻金朱路。
四条大道，每一条都是大贵阳都市圈的骨架道路。
五公建
城市的中心，必然是公建资源最充足的地方。那在这个观山湖核心区内，有什么公共建筑？能级如何？
其实区域内有很多的公共建筑，但是我们仅列举其中最重要、能级最高的五个公共建筑：
市行政中心、会展中心、省博物馆、省图书馆和奥体中心。
每一个拿出来，都是具有分量的公共建筑。你可以看看贵阳市乃至整个贵州的其他区域，很难聚集这么多如此高能级的公共建筑。
其实我想说，省医新院也是一个很重量级的公建配套。对市民来说，日常重要性可能超过上面这几个。
公建配套这一块，观山湖核心区绝对是妥妥的王者荣耀。
六商业
2020年，买房应该考虑一下商圈。
说起商业这个区域也是非常有意思，这里不讨论行政区划，而是仅仅以道路的划分来考虑商圈，在观山湖核心区内有哪些商业呢？主要有下面6个商业。
世纪金源、印象城、宜家家居、万达广场、CCPARK、云上方舟
世纪金源、印象城、宜家家居构成了现在的观山南商圈的基本面，世纪金源已经是贵阳营业额最高的购物中心，再加上印象城和宜家家居的助力，这个商圈目前可以说是贵阳市最强势的一个商圈，50亿+的级别不成问题。（当然，未来人民大道的商圈也不容小觑）
观山湖万达广场是万达进入贵阳的首个万达广场。从2019年的销售数据来看，成绩相当的不错，销售额竟然冲到了贵阳零售卖场的前五。其实有时候也挺纳闷，我去观山湖万达的时候没看见太多人，怎么销售额还颇高呢？
以上四位，是目前观山湖核心区的商业第一方阵。
还有金融城的CCPARK和云上方舟，说句实话我认为云上方舟还有很大的提升的空间，毕竟现在里面的业态还是处于一个欠缺品味的档次。CCPARK搞得到还不错，我更喜欢的是外面的街区独栋商业，有点像太古里的感觉。不过CCPARK里面的很多商家，除了餐饮之外的业态就比较普普通通，难道你们就只是为了解决金融城职工的吃饭问题吗？
总的来说，这两个商业其实都还比较一般般。而且这个区域更重要的是缺乏一个标杆性的商业综合体，这个潜力是由谁来创造？我希望是会展中心的大盒子，已经荒废好多年了啊。什么时候这个大盒子才能真正的活过来呢？以它的体量完全可以做一个贵阳的标杆性购物中心嘛。
当然，这个区域内还有两个明星选手尚未登场，一个是华润万象汇、另外一个则是翡翠天骄的玖富城生活购物中心。这两个购物中心，以运营人的实力我相信还是会带来一些惊喜的。
六个商业，加上两个酝酿中的商业，观山湖核心区内有八个商业综合体，这样的商业密度还是很OK的，未来也只有老城区有可能与之匹敌。
来来来，再重复一遍
一公园、两地铁、三集群、四大道、五公建、六商业~观山湖核心区，就是这么强大。
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说完了上面的内容，我相信你又要提问：
那这个区域内哪些项目值得购买？哪些项目更好？
但还是那句话，适合你的才是你需要的。
没有最好，只有最适合。
所以，我把这个区域内的项目分为几个类型（包含新房和二手房），有需求的朋友对坐入号。
全能型大盘
中铁逸都国际、华润悦府（国际社区）、融创九樾府、美的林城时代、会展城、。
这一类项目的特征就是体量足够大，所以自身的配套就比较齐全。有商业、有学校、还有地铁，交通也还可以。
中铁逸都国际这个项目，我一直说它是个全能型大盘。这个项目最突出的亮点是什么？就是区位啊，说实话区位是真的好。你想想，如果中铁逸都国际这块地现在拍卖，地价会是多少？小区里面已经很成熟，特别是广州路那一段夏天热闹得不行，光是广场舞队伍都有好几支。不过这个项目现在看起来产品上的亮点其实不是很明显（除了现在在售的G2组团，G1相对就比较中规中矩），而且物业服务口碑着实也比较一般。不过这个项目就是区位好、配套丰富、生活起来很便利，而且里面也有大量的房源可以选择，所以它的价格我认为在观山湖内还是颇具性价比的。
华润悦府是这两年很热门的一个项目，我对这个项目的认知算是很熟悉（毕竟星球里面有很多人买了它，但我又没提成，真的好气人！），它也是现在罕有的毗邻金阳大道的新房项目，而且华润悦府的品质确实我认为确实还是配得上金阳大道的这个区位和悦府的名号，再加上项目有自建的万象汇购物中心，而且学校中小学都很齐备，得到大伙的厚爱也不足为奇。所以华润悦府的价格也是一直挺得住，拉得起。
美的林城时代嘛，二手房买家的最爱之一。美的林城时代为什么一直价格坚挺？除了本身的外部条件、内部产品设计和当时的营销，物业管理也占了很大的比重。美的林城时代出租也好、出售也好，也是得益于良好的物业管理。
所以，如果现在想在观山湖区购买二手房的朋友。不管有没有你看中的房源，美的林城时代都值得你去看一看，至少看完之后你对房源有了一个心里标准，在看其他项目的时候会有更多的准备。当然，如果你能淘到美的林城时代的低价房源（一万多一点），那就不要犹豫，赶紧下手吧。
'开府造园'的融创九樾府，同样也是一个全能大盘。项目其实应该说大部分住宅并不在观山湖核心区范围，而是次级版块。但因为它本身的能级足够强，确实还是引领了很长一段时间的贵阳楼市风骚。
从示范区的亮相，九樾府就震住了几乎所有前来参观的客户与同行。在涨价去库存大势驱动下，九樾府以品牌、区位、产品几大优势，屡屡成为贵阳销冠。经过两三年的发展，现在融创九樾府已经坐稳观山湖区乃至贵阳市的价格标杆位置。一提到'贵阳中高端项目'，九樾府必名列其中。不管事实是否确实如此，但是项目的定位已经根植人心。所以就算是以后卖二手房，九樾府的价格也一定会是市场的标杆价格。
你说贵？但确实有人能买能接盘，而且销量还不错，那它的价格就是合理的。
小精品
对应全能大盘的是小精品项目，目前区域内在售的此类项目主要有万科翡翠天骄和银海元隆熙府。
万科翡翠天骄，同样也是区位相当的不错，它最大的价值点还是在区位上面，第二个价值点可能就是万科品牌。项目本身不算大（30万平米左右），希望提供的是一种偏城市中心精致生活的感觉。翡翠天骄还与国贸合作改造了旁边的皮革城，把它变成一个生活购物中心，虽然面积不大，只有5万多平米，但是已经足够满足周边的居民消费。而且项目最有趣的是，还在地下室做了一个地铁通道连接地铁，也就是业主可以直接从地下室就走到地铁站坐地铁，这个还是很方便的说。
精致生活啥的，还是要住进去的业主才有发言权。之前业主一直在说翡翠天骄工程进度偏缓慢，但是最近看起来工程进度还是跟了上来。不过在工程进度往前走的同时，也不要忘记盯紧工程质量哦。
银海元隆熙府这个项目也不算大，总体量46万平米左右（也就是在贵阳不算大了，在其他城市这个体量还是挺大的）。这个项目在云潭路的边上，紧挨着万达广场。所以在有一阵子的宣传中狠狠的蹭了万达广场一把。
项目的亮点主要是洋房还比较多，在观山湖的核心区洋房确实比较少，所以它的洋房一开售还是得到了很多人的追捧。不过除了万达广场和洋房，项目其他可以聊的点不多。但是因为区位还可以的关系，购买保险系数也还是挺高的。
学区房
学区房，是买房人逃不开的概念。
核心区内最牛叉的学区房，当然就是金华园。一千八买的，一万八卖的。金华园的业主糊里糊涂，就成为了投资界的神话。多的就不说了，家长们都懂。
现在在观山湖核心区内，又一个'学区房概念'冉冉升起。那就是传说中的华东师范学校学区房，划片学区内的五个项目睿力上城、景怡苑、龙潭春天、金谷苑和观山小区。也是跟着这个学校的学区概念，身价水涨船高。观山小区的房源，甚至喊到了一万四五的高价。
不过在我看来，华东师范学校具备了成为一所优质学校的基本条件（政府高投入、公务员小区旁、师资引进力度大），但是从条件到兑现还有一个长期的过程，没有个五六年实在不能很肯定的评价它的教学质量。不过还好的是，现在这几个小区的大部分房源价格还未脱离市场太多，如果你有意购买请注意价格的适度性。
公园房
既然是观山湖核心区，那观山湖公园的公园房肯定就是有巨大价值的。
环观山湖公园的几个项目，观山湖壹号、金元国际新城、远大生态风景、会展城九号以及像金华世家这样比较隐蔽的，这些项目最大的卖点和资源就是靠着观山湖公园比较近，如果你买到一套朝向和视野不错的房子，每天都可以欣赏到非常壮丽的观山湖公园，还是非常赏心悦目的，但是由于观山湖公园总体两侧是东西向，所以也不可避免的会存在少量的西晒现象。
不过最可惜的是观山湖公园周边的土地开发较早，现在已经很难有新项目产生。如果观山湖公园周边，能有一个顶级大平层该有多好，卖个三万不过分吧？
豪宅
区域内的豪宅项目，当然是云著。
云著自己都说了嘛，塔尖圈层的项目。简而言之，无论是价格、品质还是配套，可以说都是这个核心区域内最强级别。
唯一的缺点，就是贵。当然，这应该是我的缺点……
买得起的壕，请自行选择。
超级大盘
观山湖核心区的住宅，最有意思的一点是形态很丰富。
比如区域内竟然还有一个超级大盘——世纪城。
世纪城的点评，也不是一句两句可以说清楚的。但是我到现在依然认为，在这个核心区买房最有性价比的房源，还是得从世纪城里面去找。房源足够多，价格足够优秀。
当然，世纪城作为超级大盘有这样那样的问题，但是在超级大盘中它又是把很多问题解决得相当不错的项目。特别是管理上，世纪城至少保持了一个底线。
所以无论是租房还是买二手房，世纪城都会是追求性价比的朋友一个重要的选择。
不知不觉，观山湖核心区就写了这么多。
从区位到资源，从商业到住宅，这篇文章算是对观山湖核心区价值的一次系统梳理。
相信你看完本文，应该能更深入理解观山湖核心区的定义及价值。
如果你问观山湖次一级的版块呢？我认为的次级版块会是宾阳大道、北京西路、同城大道、枫林路围合的区域。当然次级板块内的项目具备独特资源，他们的价值也未必会比核心区域的项目价格低，比如大家都懂的中铁阅山湖和金阳新世界。
但是因为篇幅的原因，今天就不深聊下去。关于观山湖区次级版块的评点，放到后面再和大家探讨。