云亭法评|房地单独抵押的,"建筑物占用范围"指哪里?
房地单独抵押的，"建筑物占用范围"指哪里？
作者/ 孟继儒（北京云亭律师事务所）
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根据《民法典》以及《物权法》（已失效）的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；未一并抵押的，视为一并抵押。但相关法规及司法解释中并未对“建筑物占用范围”的具体含义或范围作出规定或解释。占用范围指建筑物的“投影面积”（即建筑物墙面内所占土地面积，下图中的A部分）还是整块宗地面积（下图中的B部分），司法实践中存在不同理解。
裁判要旨
建设用地使用权的客体为宗地，一块宗地即为一个物权客体。抵押房产系案涉宗地面积范围内唯一合法建筑物，且该抵押房产原由抵押人单独所有，在没有证据证明案涉建设用地使用权存在其他共有人的情况下，抵押权人有权就案涉全部土地拍卖款优先受偿。
案情简介
2014年5月20日，杨某某（出借人）与刘某（借款人）签订《借款合同》，约定出借人向借款人提供借款3000万元。同日，借款人、出借人签订《抵押合同》，约定借款人以其所有的位于沈阳市沈河区的房产（“抵押房产”）作为抵押担保，而后，出借人就抵押房产办理了房屋抵押权登记，但并未就建筑用地使用权办理抵押登记。因借款人到期未还款，出借人提起借贷纠纷诉讼，沈阳市中级人民法院部分支持了出借人的诉讼请求，判决如借款人不履行给付义务，出借人有权就抵押房产行使抵押权，享有优先受偿权。【（2014）沈中民一初字第138号】
在之后的执行程序中，沈阳市中院作出执行财产分配方案，认定杨某某对抵押房产以及该房产所占土地（占宗地面积的37.97%，即“投影面积”）的拍卖款享有优先受偿权。杨某某不服分配方案，认为应当就抵押房产以及整个宗地的拍卖款享有优先受偿权，遂提起上诉。
辽宁省高级人民法院经审理认为，我国建设用地使用权的出让和登记均以宗地为单位，权利人转让或抵押建设用地使用权是指宗地上的建设用地使用权被转让或抵押。杨某某以房产办理抵押借款，在抵押房产宗地面积内仅有该房屋，抵押权效力应及于建设用地使用权对应的整体宗地之全部。据此，撤销沈阳市中院作出的执行财产分配方案。【（2019）辽民终278号】
二审当事人汇通公司不服辽宁省高院判决，向最高人民法院申请再审。最高法经审查，驳回汇通公司再审申请。【（2020）最高法民申2308号】
法院裁判要点
最高法首次在判决文书中明确写明对于《物权法》第182条“占用范围内”的理解，即根据我国地籍管理规定，建设用地使用权的客体为宗地，一块宗地即为一个物权客体。原审已查明抵押房产系案涉宗地面积范围内唯一合法建筑物，且该抵押房产原由被执行人刘某单独所有，在没有证据证明案涉建设用地使用权存在其他共有人的情况下，杨某某有权就案涉全部土地拍卖款优先受偿。
根据笔者的检索，也有地方法院的裁判文书采纳了最高法（2020）最高法民申2308号民事裁定书中“整个宗地”的观点，例如（2018）鄂民终364号民事判决书等；同时，学者程啸在其所著《担保物权研究》中也表明这一观点。
法律分析
笔者认为最高法的这一裁判结果值得商榷，相对于将“所占范围”解释为整个宗地，采用“投影面积”说更为合理。
第一，我国《民法典》以及相关司法解释中没有对“占用范围”的含义作出解释，（2020）最高法民申2308号民事裁定书将“占用范围”解释为整个宗地，缺乏法律依据。
第二，类似案情在最高法及地方法院的判决中，也有不同的裁判结果。例如最高人民法院（2020）最高法民申1768号和（2015）民申字第3429号民事裁定书中都采用了“投影面积”观点，（2017）最高法民申4257号民事裁定书中支持的抵押范围为《国有土地使用证》中载明的“建筑占地”；地方法院中，内蒙古高院作出的（2015）内民一终字第00027号民事判决书、山东省东营市中级人民法院作出的（2021）鲁05民终1185号民事判决书也都支持了“投影面积”观点；北京市怀柔区人民法院作出的（2019）京0116民初1358号民事判决书中还特别强调，债权人仅就地上建筑物设定抵押的，抵押权人对土地不享有整体抵押权。
第三，将“占用”解释为整个宗地违背民法中的自愿原则。当事人之所以仅就建筑物、而没有同时就土地设定抵押，大部分情况下恰是因为没有对整个宗地设定抵押达成合意。将建筑物以及所占投影面积一同设定抵押，是基于房地的不可分割性以及“地随房走、房随地走”的法律原则的妥协，属于法律拟制。笔者认为，对《民法典》中的该条规定进行解释时，应当最少地限制当事人的意愿，不宜过度解释为“整个宗地”。
第四，将“占用范围”解释为整个宗地缺乏广泛适用性。房地的物理属性决定了“地”大于“房”，宗地面积和投影面积基本相同的情况下尚难以自洽，当宗地面积远远大于建筑物投影面积时（极端情况下1万平米的土地面积对应100平米的建筑物投影面积），宗地价值将远高于建筑物价值，这时把整个宗地纳入抵押范围明显不利于抵押人，“宗地面积”说有其自身难以完善的缺陷。
需要说明的是，有观点认为最高法（2019）最高法民申714号民事裁定书反对“投影面积”观点，这是一种误读。在该案中，最高法虽未支持申再审申请人提出的“投影面积”说，但理由是申请人“并未提供相关法律依据”，属于程序性问题，而非“投影面积说”本身不符合法律规定。
当然，采用“投影面积”说也会面临优先受偿范围难以确定的问题。对此笔者的意见是：首先，基于“房地一体”的原则，房地需要共同进行变价处置；其次，从一般的市场规律来说，产生溢价的是土地而非建筑物，原因在于建筑物在建成后随着时间经过产生折旧，价值降低，而土地价值随市场环境涨跌。在这个前提下，应当就建筑物及土地分别进行评估，抵押权人最终可以优先受偿的范围即【建筑物的评估价值+土地拍卖价款中按“投影面积”比例换算的价值】。
实务总结
在法律规则不明确以及裁判结果存在不确定性的前提下，当事人就建筑物设定抵押的，应当明确所抵押的范围是否及于整个宗地，这不仅有利于保护抵押人的利益，也可以使抵押权人行权的范围具有可预期性，避免后续争议。
法条链接
《民法典》
第三百九十七条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
《物权法》
第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
律师简介
孟继儒 律师
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孟继儒律师毕业于北京师范大学，获得法律硕士学位，具有中国专职律师执业资格。孟继儒律师的工作语言是中文、日文和英文，持有日本语能力测试一级（JLPT-1）以及专业八级证书，能够无障碍地为日本客户提供专业法律服务。
孟继儒律师具有丰富的法律从业经历，曾在北京市金杜律师事务所、日本森滨田松本法律事务所（实习）从事法律工作多年，且曾在知名日资企业工作6年。丰富的从业经历使得孟继儒律师对于各类企业和个人客户的法律需求具有深刻的理解，擅长提供全方位且具有可操作性的整体解决方案。
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孟律师同时是一位研究型律师，撰写的多篇文章被北大法宝、威科先行等专业法律数据库收录，部分文章发表在主管机关主办刊物及行业刊物。
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