不限价住宅开启独立行情，南海子重回价值高地！

今年初，拍出多块不限价地块后，很多同业暗自庆幸——限竞房终于可以解套了。

市场上普遍存在的一个观点是：不限价地块打开价格空间，让限竞房凸显优势，势必会率先跑量。

但当真的不限价商品房项目入市后，市场反馈并非预料中那样，而是不好卖的限竞房依然难卖，而价格更高的不限价商品房则掀起一波又一波热销高潮。

很多人困惑，不知为什么。明明相邻板块，或同属一个区域的项目，价格高的反而卖得更好，这似乎有悖于市场逻辑。

对此，『地产营销人』却有不同观点：你认为价格差距带来的是机会，但在消费受众心中这根本就是两类产品，限竞房和未来新上市的纯商品将走出各自独立的行情。

这个结论可能惊世骇俗，但确实验证了当下市场现象。至于内在逻辑，引出以下三点，当抛砖引玉。

1、目标客群不同，规划和定位决定标签

且不讨论限竞房和纯商品房在禁售条件上的不同，这确为纯商品房的优势，但并非核心原因，在此无需展开。

两者最核心的不同，是目标客群的不同。

限竞房受7090政策的限制，以90平米以下小户型为主力的小区规划，必然吸引的是总价接受能力有限的刚需客群，这基本就限定了项目的类型——标准的普宅社区。

而新上市纯商品房追求定位差异，绝大多数会做面向改善客群的三、四居舒适产品，由于他们支付能力更强，其社会阶层也有微妙变化，选择社区的标准亦有不同。

规划有序，无东西向楼座，产品差别微小，建筑整齐划一的纯商品房社区，能体现更好的均衡感，并易形成同质圈层和同类人群的生活氛围，由此也表明了另一种标签——高端居住区。

所以看到，两类人群置业理念和选房标准完全不同，交叉可能性很小。

2、品质上的差异，包含在细节之中

如果从定位角度解释，过于专业的话，再看产品的差异会直观的多。

当然，如今限竞房的品质也在进步，即使面向刚需客户，不少项目也做了精装修。

不过，对于力主改善升级的纯住宅项目，产品品质的升级是全维的，在细节中才能能充分展现。

包括：园林景观的功能配置和建造成本；户型布局及空间尺度；精装材质的品牌和科技系统的应用；公共部分的规格以及地下车库品质标准等等，都能对标出差异性。

另外一个不可忽视的是，除硬件之外的服务，也是衡量社区品质的要素。

高端居住区的物业服务不同于普通住区，会融入更多服务内容，甚至有个性化定制服务项目，对于业主的居住体验和房屋资产的保值增值有长远意义。

3、重新定义区域，获高端物业定价权

从多年以后的二手房看，每一个板块都有一到两个社区决定着周边所有二手房的价格水平，这样具有定价权的社区，无疑是人们最想买的新房项目。

一个契机在于，不限价时代回归，让楼市格局徒增变化，每个区域的价值都有再次刷新和重新重新评估的机会。

对于购房者而言，找到具有标杆特质的楼盘，就等同于获得未来区域定价权，资产抗风险能力增强，且物业价值可以稳坐区域第一阵营。

基于以上分析，不限价商品房即使在层层包围的限竞房项目中，依然能够通过整体定位、规划、品质、服务以及定义区域的能力，找到属于自己的市场空间，演绎出独立行情。

下半年，市场关注度最高的不限价项目之一，是绿城和保利联合开发的和锦诚园，一个位于南中轴之上，南海子公园畔，拥有18万方规模的纯商品住宅项目。

南海子，价值高地再定义

五环沿线南海子公园板块，一度有南中央别墅区之说，一方面说明生态环境之优，另一方面也浸透出区域长久以来积淀的高端居住氛围。

该板块几年前就有紫禁壹号院、棠颂别墅、天琅等别墅项目聚集，如今南中轴之上，新机场投运，亦庄新城注入产业活力，已筑成南城的价值高地。

虽然近两年亦庄限竞房同质化现象较为严重，但和锦诚园的入市将彻底改变楼市格局，有望成为引领区域的高端住宅标杆。

昨天，和锦诚园生活美学馆与样板间同步开放，到场嘉宾见证了这个最快速度上市的不限价商品房的品质，对十年后绿城经典“诚园”的再现留下深刻印象。

十年后，诚园升级诚园

和锦诚园源自绿城成熟产品系，较之十年前在奥森的诚园，此次整体升级，包括在建筑立面、户型、商业、材质等方面都进行了大幅创新。

在社区规划上，项目以大盘基地打造纯改善公园住区，14—15层板式小高层为主，兼有少量5-6层洋房，不设东西向楼座，主力产品为130平米、143平米四居户型，品质均衡，圈层统一，是北京楼市已经久违了的高端社区品相。

GOA资深合伙人、总建筑师连铮在阐述规划理念时，这样说道：和锦诚园在起初设计时，希望与紧邻的南海子公园形成完美的交融，因此四幅地块通过一个“十字街区”串联，让人文、自然和活力共生。

其中，东西轴为公园大道，向东连接南海子，多重主题景观与南囿秋风一脉相承，形成观鹿、归林、觅滩、饮溪四大景观组团，一条茂密到空中相连梧桐大道，让人们在林荫下感受幽静、放松漫步。

南北轴为活力街区，布局全龄多元生活配套，配置街角商业、幼儿园、下沉式运动会所等，为业主健康休闲生活提供支持。

由于体量优势，和锦诚园的街区式规划，聚合了更浓郁的高端居住氛围，动静相宜，又与周边环境自然融入，在北京楼市极具创新特点。

鉴品质，味道皆在细节中

和锦诚园的品质浸透在每一细节中，用心品味方感妙趣。

首先看小区入口，高4.7米，大气现代且具仪式感；双大堂酒店式入户，高档石材显奢华质感。

每个组团进入小区大门，都会有一个人文景观，与南海子公园意境相通，以创新理念引景入园，然后在园区内移步换景，意趣丛生。

社区园林侧重交互，设计为全龄功能，以居者生活为原点，设立乐学、乐游、乐邻全龄段活动空间，观赏性与功能相平衡。

而建筑则引领美学潮流，舒展立面轻盈通透。经典诚园系立面，极致窗墙比，虚实有致让建筑与自然相互映衬。

值得一提的是，建筑整体色彩充分考量了古都灰色基底，辅以金色点缀，凸显风格与众不同。建筑形制创新融合了古典建筑“鎏金钩边”手法与景泰蓝“铜胎掐丝”工艺，打造出低调奢华，具有城市独特审美的典雅建筑外观。

在配置上，和锦诚园植入绿城独有的净芯科技系统，从空气、净水、柔光、降噪、安心、防护等六大维度入手，呵护家人健康。

为让业主享受更优水质，项目特配置中央直饮水系统，通过循环过滤方式实现直饮水达国际标准，业主在园区中还能观测水质数据。

除此之外，中央空调系统、新风系统，可净化空气；夜灯系统、客厅多场景灯光控制系统、公区柔光系统，无声呵护视力；景观生态降噪系统、三层LOW-E外窗，私享静谧；独立归家动线、人车分流等安心生活系统，设多重保障；电子围栏、鹰眼摄像头安防系统，让居家无忧。

另外，和锦诚园是全精装改善社区，精工呈现品质居所，全部为国际一线家装品牌，包括：迈迪龙新风系统、西门子燃气灶、洗碗机；TOTO防油烟面板、高仪龙头、智能马桶盖；卫生间镜柜、整体橱柜等收纳空间，以及全屋WIFI、感应夜灯、厨房凉霸等人性化配置。

正式开放的样板间，是项目两个主力户型：130平米和143平米的四居产品。

130平米户型，三面宽朝南，拥有双卧室飘窗，玄关设计具仪式感，独立餐厅，多元厨房半岛台设计平添生活情趣，促进家人交流。

143平米四居，空间更为舒适。客厅阔绰，主卧套宽奢，双明卫设计，步入式衣帽间；厨房U型设计，符合人性化操作动线，收纳充足，台面充裕，可放置更多小家电。

在服务体系上，和锦诚园以绿城5G服务输出面向未来的生活方式，打造G-HOUSE、G-LINK、G-BOX、G-SPACE、G-CLUB，5个G的“心”服务产品，兼顾完整性和个性化，以此提升业主满意度，永久保障高端住区的资产价值。

不限价商品房让北京楼市重新释放活力，品质高端住宅登场，将激发出市场积蓄已久的改善性需求能量。

高端有市场、中端有支持，低端有保障的理想周期正式展开，精彩全在下半年！