运河CBD抢走国贸光环？
人红是非多，而作为城市，恐怕没有哪个新区可以像通州、雄安那样，经常要享受“辟谣”的待遇。
前段时间一则关于通州副中心的规划详情流出的消息引来极大关注，虽后来北京市规划国土委出面辟谣此消息不实，北京城市副中心各级各类规划还在编制过程中，但关于通州未来发展的一些内容我们还是能够窥见一些端倪。
这则消息中所提到的通州城市副中心，未来将注重生态、绿色建设，要打造以环球影城为代表的文旅产业集群，还将引进更多高端产业等等内容，与上周『地产营销人』在一个发布会上，听到的专家关于城市副中心发展理念的介绍，倒是有几分相似。
国家行政学院决策咨询部主任马宝成先生发表的专家观点很具有代表性。
通州这座城市经历了从行政副中心到城市副中心的跨越，在创新、绿色、协调、开放、共享的五大发展理念下，目前正面临前所未有的发展机遇——
首先是绿色发展的生态之城。
通州作为未来之城，城市副中心，未来要打造的是一个森林城市，绿色城市。只有生态环境够好，才能让城市持续发展，人才和企业才愿意到这里来。
而这个绿色不光指环境，也指产业。绿色发展的核心就是文化产业。
通州拥有着上千年历史的运河文化，如何让运河文化得以传承，又如何将其发扬光大，是通州文旅产业发展需要考虑的一个问题；而围绕环球国际影城等打造的现代文旅产业集群也将是通州产业发展的另一个路径。
另外，通州还承接中心城区非首都功能的疏解。一些比较高端的产业会陆续疏解到副中心，这个是很重要的机遇。未来通州将有更多的高新科技产业和创新总部，给整个区域带来发展动力。
不仅如此，通州作为北京唯一一个与天津、河北接壤的县区，已经和天津的武清、河北的廊坊，包括跟北三县都签了协议，在京津冀协调发展的大背景下，通州将作为三地发展的核心，承担更加重要的职能。
城市副中心作为国家战略高地，注定成为经济崛起和增量价值的新门户，而这座新城的发展模式也必定与过往不同。
『地产营销人』最近看到华高莱斯李忠先生的一个观点，很有启发。
他说，我们过去的发展模式叫做“产—人—城”，就是每个地方都大招商、招大商，通过招来产业继而招来人才，随后会慢慢成就一个城市，这就是过去北京亦庄的逻辑。
而今天，发展模式则改为“城—人—产”，就是先去把城市打造成一个宜居的城市，一个适宜居住和工作的城市，然后自然会吸纳很多高层知识分子，由于人才的汇聚，从而成就这个城市的相关产业。
这个就是所谓新时代背景下的“新城—聚人—优产”逻辑。而作为城市副中心的通州新城恰恰正在践行这个发展模式。
从去年开始，市规划国土委和通州区共同聘请了来自9个国家和地区的由12支国际顶级的设计团队就开始参与北京城市副中心的总体设计，和6处重点地区的详细城市设计，此外还委托了国内外优秀技术团队开展了17个专项规划编制和15个专题研究。
今年政府又提出了更高要求，“先规划、后发展，以世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位”打造北京的新CBD。
通州运河商务区，这个新诞生的CBD，一出生就风华正茂。
1、先规划后发展
北京已有的国贸CBD，历经近30年发展才到如今规模，其过程也是历尽坎坷。
由于早期处于自然生长阶段，国贸CBD的发展一直是“边走边调”，在不断的规划、建造过程中，不断的进行城市更新、产业迭代、商圈优化，才发展到今天的样子。
而通州运河CBD跟国贸不一样，它从一开始就高举高打、精心布局、创新规划，借鉴了世界上知名的像芝加哥、墨尔本等城市的商务区发展经验，先有规划，后有发展，从而避免了当初国贸CBD出现的交通瓶颈、人口压力等严重的城市病问题。
2、第九大湾区CBD
通州作为从北京中划分出来的一个重要新区，也是北京“两翼中的一翼”，应该有完全独立的CBD。
虽然运河CBD对标的是国贸CBD、金融街，但其规格其实要远高于过往。
作为高端商务功能的主要承载地——运河核心区位于通州五河交汇处，总面积16平方公里，地上建筑总规模可达316万平方米，其规划面积为国贸CBD的两倍。
建成后这里将成为分担首都CBD职能的城市商务重心，也将成为继美国曼哈顿、伦敦金丝雀码头、香港中环等八大湾区后的世界第九大湾区CBD，占据世界商务经济的制高点，也是通州建设国际新城的战略引擎。
3、最高端商业集群
运河CBD占据新城最稀缺的核心地段，拥有优越的滨水地理位置和五河交汇的滨河美景，势必会吸引大批资本的聚集和世界500强级的企业进驻。
目前已经有14家国内一线品牌开发商进驻核心区，目标就是打造最高端的商业集群。虽然还在建设当中，但已经有500强企业如华夏保险，天安财险，北京银行等签约入驻，其它的金融企业和四大行也都在陆续与各大开发商洽谈购买意向，高端商业集群名副其实。
现在的运河CBD，无论从前期规划理念高度还是整体建设规模，抑或是优越的滨河环境所营造的湾区特质，都非国贸CBD所能比拟。再加之北京市政府搬迁过去之后对整个区域形成的有力支撑，运河CBD的想象力远在国贸之上。
运河商务区在整个副中心的发展过程中占据着龙睛之位，是通州新区对外展现的名片。目前核心区建设正如火如荼，在这个周期中，无论对于企业，还是个人都意味着极宝贵的“占位”时机。
在被寄予厚望的这片“热土”，不管是写字楼，还是商务公寓，都孕育着巨大价值潜力。而『地产营销人』所参加的发布会便是一个重量级综合体项目的横空出世，这便是最近媒体高度关注的成大广场项目。
由石榴集团打造的成大广场位于运河核心区，是一处地标性的商务综合体。整个项目包含3栋5A级写字楼和1栋商务型公寓，1栋临水商业楼和地下风情商业街，全部占据一线河景资源，建设完成后将成为区域内单体面积最灵活的水岸城市综合体。
作为核心区商务新地标，运河边上首排代表作品，成大广场率先引入EOD绿色生态办公的第六代写字楼概念。
为了更好的实现绿色生态办公的理念，成大广场联手GENSLER、AECOM、LEOX、PAL 等国际顶尖团队 , 历经22次方案优化 , 最终得以确定以运河之光为建筑理念，并在办公空间中引入花园观景台、空中健身、云端会客等人性化配置，结合8大科技智能系统，由内到外实现绿色办公体验。
整体建筑从沿河到城市逐渐由低变高，顶部造型具有节奏的灯光变化，立面细节采用深浅错动的线条体现出运河水波的质感。在“国际标准、世界眼光、中国特色、高点定位”的统筹规划下，是石榴集团倾力打造的千年运河新地标。
作为深耕通州区域近十年的石榴，无论是开始的K2海棠湾，还是后来的V7系、M5系，每一个产品都给通州这座城留下了很深的印记。现在再度回归通州市场，以核心大作点亮运河城市之光，不久后即将推出的商办产品也十分令人期待。
北京未来会有两个CBD，哪个会更好？『地产营销人』押注运河商务区，不知道你会怎么看？
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