高层告急，留在核心区的门票，可能会越来越难买！

前几天第三方铭腾机构发出了两张对比图。
左图是2017年区域均价，右图是2019年。
都是新房。

（来源于铭腾）

看完以后还是挺惆怅。
我们一起捋一捋其中的变化。
2017年时，
重庆均价在15000-20000元/㎡的区域，有渝中区、观音桥、江北嘴；
到了2019年，
这个价格区间内，扩大到新牌坊、大杨石（九龙坡核心区）、弹子石、南坪、国博、照母山、大竹林。
不好意思，我说的还是建面单价。
这意味着，假如你预算150万，想在主城区买套套内70多㎡的高层品质新房，2017年时可选的范围，基本上是除了渝中区和观音桥以外的所有地方。
而到了2019年，还是拿着150万，还是同样的面积需求，在城市核心区：渝中半岛、观音桥、江北嘴、南坪-弹子石、九龙坡核心区、新牌坊、照母山等地，已经很难买到有点品质的、位置不错的品牌楼盘三居室新房了。
一来，这些地方新房确实少了；
二来，价格总体上确实涨了不少。
我们掰着手指头，在江北嘴-北滨路找，还有150万的三居室新房吗？融景城？西派城？全是大户型；
渝中半岛就更不说了，仅有的几个新盘，最小的户型，也要200多万；
新牌坊，基本没有品质新盘在售；
南滨路，有点品质的三居室，差不多160多万。
照母山，个别带装修出售的三居室新房，最少170万起。
留在城市核心区的门票，可能会越来越难买。

1

前几天有个读者说预算150万左右，想买一个北区位置好点的住房，我跟他推荐了一些二手盘和几个新盘。
他去看了以后，反馈是“没有什么满意的”，看得上的，都贵了！
这一点，其实也出乎我的意料。
当前的重庆楼市，总结起来就是：核心地段，品质住房，中低总价，非常不好买。
预算100来万，想在主城热门的或核心的位置上，找一个品牌楼盘，突然发现，找不到了！
不过，这也是大城市扩张过程的必然一环。
几个原因：
1）核心区域土地开发进入尾声，城市版图逐渐外移；
2）主城区在大力推进低容积率化，核心区的高总价改善物业扎堆；
3）随着地价升高，改善房型溢价更高，更受开发商青睐。
OK，这样一综合下来，在预算有限的情况下，购房者有了几类选择：

  • 已发展成熟的高价值核心区域（如“两江四岸”，新牌坊等）。只能选品质较差的，或者配套一般的二手房；

  • 次新状态的热门核心区域（如照母山、礼嘉）。买面积较小的、或品质一般的二手次新；

  • 更大面积的新房，好的，请移步更远一点的区域，蔡家龙兴水土欢迎你。

是什么原因造成这样的状况？
未来的趋势，又会是什么样子呢？

2

我们看一组数据。
我以北区为例，我找来了从2010年起，北区部分区域的供地情况。
比如泛江北嘴区域。
从2016年开始，没有土地供应。
比如北滨路-观音桥。
基本上从2010年以后，就只有零星供应了。
照母山，2018年，开始进入尾声。2019年，无地可供。
又比如礼嘉，更明显。
从这些数据中，能推测什么？
传统城市中心的半径已经成型，未来或许真的无地可开发，要留在核心区的刚需客，要么选择更远的城市边缘，要么选择质素参差不齐的二手房。

3

主城区土地出让还有一个显著的特点。
8年前的2011，重庆新土地容积率大部分在3.0-4.0之间；
2019的上半年，占比六成的地块容积率仅1-1.5，还常常伴随限高限开发商的苛刻条件。
政府的意图很明显，降下容积率，控制开发强度，为城市留白。
重庆不缺刚需房。主城区低质素、高密度的存量住房非常多，有第三方机构统计，主城区住房总套数，超过了600万套。
重庆缺的是优质住宅。因为地形地貌、房价导致的低成本开发、气候，再加之早期物业维护力度薄弱，小区管理混乱等原因，房龄老化非常严重，市场超过15年房龄的住宅，大家可以自行去看看，基本上惨不忍睹。

4

低容积率下，开发商的开发逻辑。
如果一个品牌开发商，在核心地段拿到1.5容积率的土地，他首先会想，做大户型，溢价高啊！巴不得全是套内120㎡以上的改善型，总价200万+。
当然同等容积率，也可以修出来12层的小高层，套内控制在80㎡上下。
但是城市核心区的小户型，稀缺中的稀缺，价格会低吗？
当然不会。比如照母山，小户型就要170万左右一套。
于是，就出现了开头的一幕，预算150万以内，想买个好一点的三居室，兼顾自住、好租、好卖的属性，投资居家均可；
理想很美好，可惜北区找不到。
政策在引导重庆居住品质改善、提升。
但好品质意味着高价格。
这是一对矛盾，但却是趋势。

5

有前瞻性的开发商，永远都有先机。
比如龙湖；
他在2017年行情起来时，做了昱湖壹号，礼嘉天街旁的滨水商圈大平层，也一度销冠北区，成为网红盘。
最近他的动作，是将要推出紧挨着礼嘉天街的一个组团，也是收官组团。
这个组团的定位，相当讨巧。
主力产品是套内70-80多㎡的三居室；
楼栋高大致是17-20层高；
按照广告宣传，入手门槛大概是135万/套起。
位置，就在礼嘉天街旁，貌似还正看龙塘湖。
上图五角星标注的位置，就是要新推出来的组团：昱湖壹号铂岸。
他的北侧，是龙塘湖公园，是未来龙湖集团重庆公司总部，还有60万方的滨水商圈；
东面，是22万方的礼嘉天街，；
东南面，是礼嘉地铁站；
作为小面积户型的地块，周边却都是以品质大平层为主的组团，他占据了相当不错的位置。
虽然面积不大，但是因为全新规划设计，那么他的标准，包括外立面、公区、大堂、景观等，我的判断，他都会比此前的大多数二手房，更迭代。
就比如17-20层的楼高，放在过去，高层一般都是30层+；
比如它作为天街旁边的独立园区，一如既往的保持龙湖园林的水准。
旁边的天街，定于明年底（2020年）开业，据说目前的招商率已经达到了70%。
四大主力店已经落实，包括重庆首家高品质会员连锁店--山姆会员店、包括拥有重庆首家激光IMAX厅的英皇影院等。
加上地铁站很近。
这样就非常适合年轻人的胃口！
总价135万起，买龙湖天街旁，全新的三居室。
我想起了有可参照的标的物，龙湖源著南区，虽然源著天街规模和量级远不如4.0版的礼嘉天街，礼嘉天街只是礼嘉滨水商圈的一小部分。
但那里套内70㎡的三居室，客厅没阳台，二手清水总价大致在170-180万/套！
产品端，源著南区的小户型，是一层12户、32层的配置。
昱湖壹号户型、配置、环境等舒适性特征，显然都非常的不错。
于是，他会热销吗？
从135万起这个公布出来的门槛价位看，我认为不热销都不可能。
重庆市场，尤其是北区市场，需要这类中低总价段，品质有保障，位置很核心的新房；
何况它还是龙湖，不论是自主还是投资，这块金字招牌，以及后期靠谱的物业，都让人安心。

6

在恰当的时间，拿出被市场渴望和需求的产品，我认为这是当前开发商应该思考的问题，
尤其是核心地段，配套齐全的区域，这样的供需矛盾，也是下一阶段的机会所在；
而对于预算有限的刚需客来说，留在城市核心区的门票，可能真的会越来越难买，
在恰当的时间下手恰当的产品，这可能是正在读这篇文章的你的机会所在。
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