望京！曾经你爱答不理，现在你高攀不起？

想当初，望京还是一片烧砖厂，那东湖南湖也就是烧砖采土形成的大水洼积聚了大量雨水而成的。花家地也就是当年的一片花椒地。那个时候的望京，漫天风沙，从市区到望京开车都感觉要走很远很远。想当初的望京那就是“睡城”！

（曾经的望京）

而2009年，《北京市规划委“十二五规划”》给了大望京一个清晰明确的未来，一个新的商务区即将在朝阳区诞生，大望京商务区被正式规划为北京第二CBD。

现如今，随着各种规划建设和发展，谁还敢不把望京放在眼里？

这里，是北京唯一五轨交汇的国际商务区，是唯一与首都机场接轨的商务板块，是世界500强企业和高新科技公司云集之地，互联网、电子、汽车、通信等产业引领着望京的高速发展，加上电子城北扩，越来越多的人才进入望京，越来越成熟完善的商业配套，均匀分布在望京，还有70%的北京国际学校也都在望京周边......这一切，也使得多元文化的望京更加充满能量，形成了这里巨大的板块优势！

（已入驻的部分公司）

与此同时，大量的房产项目也落地于此，其中不乏有众多高端项目的出场，那今儿就聊聊那些我去过的望京板块的改善楼盘，挑几个简单的说说吧。有高端的，也有中端的，还有刚需改善的，人嘛，对自己总是要有要求的，要看呢就先看好的！

远洋万和公馆

本来踩盘的时候是靠后看的这个项目，但印象却是相对而言给我感觉最好的，所以，就先说说它吧。这在今儿评测的项目当中绝对是老大哥遥遥领先了。一听公馆，这调性就有了。

区域优势就不用过多赘述了，今儿这几个楼盘都共享望京配套，而远洋万和公馆就处在这“北京第二CBD”的核心位置。为什么说它是核心位置呢？那咱得先看看这第二CBD的范围在哪里？规划委员会的网站上是这样写的：东至京顺路，西南邻望京中环路，北至北小河，东到五元桥，总建筑规模129万平方米。得！明白了吧，人家核心位置就是傲娇了。那就有人说了，这有什么呀？您还别说，这就意味着这里流淌着人才与资本！！！国贸CBD“老钱”，望京CBD“新贵”。

不然的话，远洋地产也不会在2010年的时候经过86轮的举牌以46亿拿下望京最后一块住宅用地，这可是当年的北京地王啊。开发商不比咱更明白它的价值吗？得！人家也没压错宝，开盘半年销售额就突破30个亿。创造了2年单盘60亿的销售奇迹。创造了总价5万以上豪宅的销冠。这在当年的豪宅市场上算是有名了。

特点概括：新；豪；贵

新·楼龄新

远洋万和公馆是在2012年开的盘，2014年交的房，到如今也没几年呢，不可谓不新。从外立面来看，保持的也还是挺新的，风采依旧。

（外立面）

豪·品质豪

整体来看楼体是一线型排布，这样的话有个好处是没有楼栋间的遮挡。而且任何一个方向都不临主路，社区内部园林看着不错，据说是法式新古典、贝尔高林园林设计，反正我看着感觉园林虽集中但还算精致。

（一线形排布）

（内部园林）

除此之外，还是得看看产品本身。共11栋楼，498户。入户大堂5-7米的挑空，嗯，入户这关算是过了。公馆总共有5种户型：170平的两居、210、256平的三居、292平的四居、360平的五居。客厅7.8米面宽，南向19.8米面宽，层高3.3米。这样采光和视野的通透性就都有了。室内全套房设计、主卧带卫生间、衣帽间。车位配比是1:1.6，而且是那种加大加宽的。

（大堂5-7米挑空）

既然说公馆是评测当中最好的，那自然安防系统也实属最好，六重安防系统保护住户的安全和隐私，独梯独户，每户还拥有7平私家电梯厅入户。什么专属楼管也是标配啦。

贵·新贵&价位

贵，除了之前提到的是第二CBD新贵、望京商圈的配套“贵”以外，圈层也是考量之一，这儿的人群都是高净值人群，比如东园都是256平以上的大户型，那身价没个3000万起步可进不去，哦对了，据说社区内部打造了7000平米的专属高端会所，只可惜的是踩盘的时候没能进去看看，有知道的也可以留言聊聊。

当然，还有一种贵就是。。价位也不可小觑。比如我去看的一个290平南北通透的大四居，这个户型是公馆成交量非常高的户型，也是我看下来觉得是目前它所有在售户型里边没什么缺点的房子了，得房率80%，目前据说总价3300多万，物业费6.98元，您觉得这价位可吗？不过话说10年前的房还讲究了个三进制的仪式感，还是用心了呢。

果岭里（CLASS）

一开始我还搞不懂怎么还有两个名字，又为什么叫“果岭里”呢？后来知道了，原来就是建在果岭上了啊，CLASS是取更有层次、等级的意味，其实就是想说自己是高端盘。明白了吧，这回可说不错名儿了。因为是果岭上嘛，本来它的地形就和惯常的住区不同，所以有些依形造景了，在社区东、西、北三面各形成相对标高达2.6米的山地地形，把社区内部围合起来了，据说这在风水上叫什么负阴抱阳格局，到底是不是好不好呢还得您自己看。

因为我是在东湖湾之后看的CLASS，刚一进去就觉得宽敞了，也不高楼林立了，都是矮板楼，这1.37的低密度瞬间舒适了，就感觉能抬头看看蓝天真好，这密度在望京城区，乃至五环内都算少有了。一进入小区到处的红砖结构，就是满满的复古沉淀感，一进来的感觉就是安静宜居。喜欢这感觉的可以看看。靠近门口位置的，是CLASS的会所，只对小区业主开放。

（小区楼栋）

（小区会所）

2003年建成70年产权的房，一共26栋楼（含4栋配套楼），569户，人车分流。户数少，但全是大户型，CLASS小区总共有4种户型，平层三居（面积范围169----189平方米）、平层四居（面积范围198---216平方米）、复式四居（面积范围215----243平方米）、penthouse(空中花园)（面积范围263.40----286平方米），整体来讲，面积段就是从169平到286平不等。

我去分别看了平层和复式的房源，大概是这样，先说平层，平层大堂入户几乎无采光，就是很久远的那种感应灯照明，因为都是红砖结构嘛，在里面有点儿大瓦窑的感觉，而且楼道内窗户特别的小，总有一种探监的感觉，一梯一户，不过到了房源里面就好些了，看的一个大平层是200平的，南北通透的户型格局，总价下来差不多1850万，格局还算中规中矩比较合理，南向3卧室，就是那时候的窗户还不是整片的大落地窗，介意者可自己实地看下。平层得房率都差不多是87%，万科的物业，物业费4.6元/月，3.2米的层高也有些优秀，但平层三居是没有储物间的，平层四居吧是没有一层带花园的，而且所有的平层四居二楼阳台都突出一块儿，另外，所有二楼平层四居的父母房主卧窗户都较小、较暗。

再来看复式，着重看了个218平的，目前总价下来预计2520万，也不知道是不是业主新装修的原因，看着就是更好呢，弄得都快成样板间级别的了，一楼带花园，目测40平米左右吧，一楼的客厅层高达4.6米，不过大家去看的时候可以注意下，有的户型间阳台大小不一，有的干脆是没有阳台的。复式得房率不算赠送的话81%，算赠送的话是104%。

（复式平面剖析图）

如果非要复式平层比较一下的话：

1、平层优点：使用率超高87%，而且三个卧室向阳。有储物间。缺点没有赠送面积，客厅没有挑高不够气派。

2、复式缺点：四个卧室三个朝北的，而且老人爬楼梯不方便。优点是赠送面积较多，客厅气派。

东湖湾

这个名头很响，留言想看的人很多，那我就去实地看了下，实话说，第一印象是有些失望的，你要说它是豪宅吧，我觉得还不够高端，你要说它不是豪宅吧，整体10万元/㎡以上的均价就在那儿摆着呢不来不去，那咱就了解下它吧。

东湖湾一共规划为一、二、三期，分别于2008、2010、2012年建成，物业是长城物业，24小时保安，12小时大堂管家，管理嘛还算严格。每一期都有其配套的商业，一二期商业配套已经成熟。三期还配有两栋独立的写字楼，开发商持有，目前三期的商业和写字楼正在招商入驻中。

东湖湾住宅区总户数2483户，户型还很丰富，从47平米开间，到339平米的复式四居室，应有尽有，是名副其实的大盘。主力户型为47-100㎡的一居，94-151㎡的两居，126-223㎡的三居，192-260㎡的4居户型，另有339㎡的复式四居。这个看的时候最头疼，因为户数多，户型产品也特多，面积段划分的还很是细致，几乎无断档，好处呢是能全面满足各种不同人群的住房户型需求，要说不好呢，人员太多，产品太乱，让人眼花缭乱，而且这么大体量的户数共用小区内的配套明显不够，但好在人家貌似不太需要自己园林多大，因为东湖湾是依北小河而建，周边北小河公园、望湖两大公园环绕，加上北湖，鸿华，姜庄湖三大国际标准高尔夫球场，以及小区自成一系的园林，合称“一河六园”，你看，人周边小伙伴资源就挺充足了。

看的时候才知道，东湖湾也是贝尔高林园林设计，有没有感觉似曾相识，没错，就是开头第一个提到的远洋万和公馆说过的，但看看，这师出同门，怎么差距这么。。呢？不过既然这么多人看好它买它，肯定有其原因，东湖湾作为望京的标志性楼盘之一，多以企业老板、业内高管、影视明星为主，再有陈经纶9年连读资源，就够让很多人趋之若鹜了。

作为望京板块内园林环境配套不错、楼盘楼龄较新的纯板楼住宅区，本身入住率高，可以作为家庭第一住所使用。而且，二手住宅交易活跃，流通性高，目前东湖湾住宅挂牌均价约10-11万元/平方米，2017年下行市场下还呈现出较强的抗跌性，不失为追求改善的二次或多次置业者的选择之一。

但不置可否的是，密度之大，楼龄虽较新但看起来就是不够高端的外表，都让我觉得算不上豪气。

刚需中端盘

朝廷公寓

说了那么多高端的，咱最后再来看一个望京刚需些的盘吧，这个也是听人介绍的，就好奇的了解了下。

朝庭公寓是2008年开发商统一精装修交房的，共3栋楼，15个单元，1442户。

社区最大的特点：

① 社区新旧：房龄2008年，还算年轻；外立面贴砖；大堂精装明亮。

② 大落地飘窗：这个第一印象还不错，采光、视野都好些。

③ 地段优越，全功能配套，生活便利：和以上整体望京配套差不多，就是交通 购物 餐饮 娱乐休闲 医疗全有了，这个是距离地铁14号线望京南站仅有150米。

④ 产品丰富，户型多样，可选择性多：有68～78平的一居（500万～600万）,85～122平的两居（650万～750万）,125～160平的三居（850～1000万）, 还有230平左右花园复式四居，1550～1700万。社区均价：6-6.5万/平。

⑤ 性价比高，租售比高：物业费2.8元/㎡/月，车位非产权，只租不卖，租金600-800元/月，社区人车分流，全封闭管理。

（社区位置及配套）

（园林、物业及单元精装大堂）

（户型分布）

想象一下生活在这里的日子：在工作日的清晨睁开眼享受大落地窗窗外的视野，元气满满；早餐后不论驾车还是公共交通，都非常方便，就这样带着美好的心情开始了一天的生活。晚上归家，温暖的灯光，干净的路面，到楼下步入明亮的精装大堂，通过两梯两户/三户/四户的电梯，进到家里享受美味的晚餐，顺便透过窗户赏个夜景。休息日呢，就可以去附近慵懒的放松一下，吃喝玩乐约起来。且！近在咫尺。

以上，仅是踩盘所见所想，一家之言，不成章法，仅供参考。实话讲，如果既想要物美还想要价廉，还想要各项指标都符合要求的，在目前来看，难！毕竟鱼与熊掌不可兼得。一般来讲购房者看房的重点都不尽相同，您大可根据自己的实际需求，做一个轻重缓急的优先级排序再选。而且，今儿也只是简单的聊了聊望京的几个楼盘，还有更多的踩盘内容和视频，就不过多占用文字篇幅啰嗦了，还有些楼盘，像什么保利中央公园，臻园、慧谷根园，红廷别墅，望京金茂府，湖光壹号，富成花园等等的，您可以关注我们豪宅的官方微博“发现十二楼”了解更多豪宅和改善类项目。