云亭案例|"借名买房"实务案例解析及风险提示
“借名买房”实务案例解析及风险提示
作者/琚敬（北京云亭律师事务所）
编者按
案例导读
近年来，很多人因为限购、限贷、户籍等原因，不便或者不能直接以自己的名义购房并登记在自己的名下，就与他人约定，借用他人名义购房，自己出资但暂时将房屋登记在他人名下，实际出资人为借名人，登记人为出名人。那么这种“借名买房”协议在法律实务中效力如何？哪些情况能获得法院支持，哪些不会获得支持？又存在哪些风险呢？本文笔者将通过自己亲自办理的一例“借名买房”案例一一进行解析。
案情简介
王某系李某的儿媳，李某的儿子李小某于2016年去世，王某于2017年5月向法院起诉，诉称2006年与李某口头约定，王某借李某名义购房，该房屋虽然登记在李某的名下，但是实际出资人为王某 ，并由王某实际居住。
王某请求法院判决确认双方存在借名买房法律关系，并由李某将房屋过户登记至王某名下。
律师代理
笔者代理的是被告李某，接受委托后通过了解案情得知，王某和李某之间没有任何书面关于借名买房的约定，王某也并未实际占有控制该房屋，自2014年10月底就搬出了该房屋。笔者从双方没有任何借名买房协议入手，积极帮助李某举证，提供了李某平日的物业费、供暖费、生活垃圾清运费等证据，证明涉案房屋由李某实际使用控制。且从王某本人为北京市户口，符合各项购房指标，王某自己的亲属也都在北京，没必要借公公的名买房等方面积极进行答辩，最终维护了李某的合法权益。
裁判结果
最后法院判决认定：
首先，王某不能证明与李某之间存在书面或者口头的借名买房协议；其次，通过对房屋使用形式的审查，王某在2014年就搬出该房屋，李某后续一直收取租金，并且李某的户口一直在该房屋内，房屋由李某控制，王某不能证明其系房屋的单独实际所有人，故对于其要求确定借名买房关系，办理过户的诉讼请求不予支持，判决驳回王某的诉讼请求。
律师分析
借名买房风险极大，建议慎之又慎，那么在审判实践中具备哪些条件、提供哪些证据材料才有可能支持借名人要求办理房屋产权转移登记的诉求呢？
第一、需要有“借名买房”协议或者能证明双方具有借名登记的合意
借名买房协议具有合同约束力，只要不存在合同法第五十二条合同无效的情形，司法实践中一般会认定协议有效。在借名买房案件中，借名买房约定最为重要的，是借名人要求办理房屋产权转移登记的基础。
根据《北京市高院审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。”可见法院支持的前提是有“约定”。
有约定是前提，约定的内容也很关键，借名人与出名人要对房屋买卖的登记事项、出资、所有权归属、房屋过户等内容进行详细的书面约定。司法实践中，如果没有书面的借名买房协议，需要举证证明双方存在“借名买房“的合意，这种情况下对于借名人来说举证难度很大。口头约定“借名买房”也不建议使用，口头协议存在举证难、约定不清等问题。很多亲朋好友之间出于信任，对于借名买房事宜仅仅口头约定或者没有明确约定，事后一旦发生争议，借名人在诉讼过程中无法举证与出名人之间有“借名买房”的约定，将会面临败诉结果。
反观笔者办理的上述案例，如果王某和李某之间有书面的“借名买房”协议，案情结果就可能反转。
第二、“借名人”需要保留好出资证明，证明其为实际出资人并进行了相应出资。
在审判实践中，“借名人”履行了全部出资或相应出资，是认定借名关系成立的重要要件。借名人购房的转账记录、汇款单据、发票等出资证据需要予以保留，证明其实际出资。
如果仅仅有出资证明，无法证明双方之间有借名登记的合意，法院会支持借名人要求过户的诉求吗？
案例：北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初24053号:
原告北京格林沃德科技有限公司与被告郭萍合同纠纷一案法院裁判认为：“当事人一方提供的证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不应予以支持。本案中，格林沃德公司称其系2003室房屋的实际购买人，但其未能提供任何与郭萍关于借名购房的书面协议，即使格林沃德公司对购房存在出资关系，但并不能证明其为实际产权人。格林沃德公司以借名买房为由，要求郭萍给付出售2003室房屋的款项，本院不予支持。至于出资与否，属债权问题，并非本案处理范围。”
可见，在司法实践中，借名人仅有出资记录，没有借名协议的，借名人主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不会获得法院，但是借名人可以向登记人另行主张出资债权，法院会根据出资的性质按照相关法律规定处理。
第三、能够证明借名人实际控制使用房屋。
房屋由谁居住或出租，决定了谁对房屋进行实际控制。笔者代理的王某与李某借名买房纠纷中，王某只能提供2014年以前的一些物业费缴费记录，自己也认可她在2014年就搬出了房屋，现在由李某实际控制并对外出租。试想一下，如果自己都无法控制自己的房屋，怎么能证明是房屋的实际所有人呢。所以法官以王某不能证明自己控制并且是房屋单独实际所有人为理由之一，驳回了其诉求。
第四、其他能够证明控制房屋并实际使用的辅助性证据。
法官审理案件，会结合多种证据，综合判断房屋是否为借名人所有的事实。因此，在举证过程中，要积极列举一切有利的证据予以辅助。比如：借名人持有房屋产权证书和契税发票、购房发票；物业费、供暖费等后续费用由借名人交付；是否符合房屋买卖履行过程借名买卖交易习惯等。笔者代理的上述案例中，王某具有北京户口和购房资质就不符合交易习惯，再加上她无法提供有效的出资证明，物业费等缴费记录不完整等也是法官驳回其诉求的考量因素。
风险提示
如果上文所述的借名买房协议、出资证明、居住使用证明都具备了，对借名人要求办理房屋所有权转移登记的诉求就一定会获得法院支持吗？不一定，如果存在以下情况，法院不予支持：
1、房屋因出名人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记的，法院不予支持。
案例：北京市西城区人民法院（2018）京0102民初43787号
原告北京九维世通科技有限公司（以下简称九维公司）诉被告李静合同纠纷一案，法院认定原被告之间存在借名购房关系，但是因为涉案房屋有查封，没有支持原告要求房屋所有权转移登记的诉求。
北京市西城区人民法院认为：“根据李静签字确认并加盖九维公司公章的《承诺书》、《商品房抵押说明》，本院足以认定双方就涉案房屋存在借名购房的合意。故原告主张双方存在借名购房合同关系，本院予以确认。关于购房款来源，双方虽然存有争议，但购房款问题不影响双方的借名购房合同关系，李静可就相关债权另行主张权利。关于房屋过户一节，首先，涉案房屋产权并未登记至李静名下，李静需先行根据买卖合同将房屋产权办理至其名下后，才能协助九维公司办理房屋过户手续。其次，涉案房屋上存在司法查封。故原告要求李静办理涉案房屋产权过户手续缺乏法律条件，本院不予支持。待条件具备时，原告可另行向适格的法律主体主张权利。”
2、借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房的借名买房协议无效，借名人要求出名人办理房屋所有权转移登记的，法院不予支持。
案例：北京市第三中级人民法院（2020）京03民终3616号
法院裁判认为：“本案中，结合邓江提交的《收据》以及邓江占有、使用房屋，购房合同、贷款合同、购房发票、房屋产权证等房屋相关材料均在邓江手中的事实，可以认定双方之间存在借名买房关系。但涉案房屋系限价商品房，属于政策性保障住房，故邓江借邓河名义购买涉案限价商品房的行为影响了政策性住房的正常分配，侵害了不特定第三人的合法权益，其借名买房协议应当认定为无效。综上，一审法院对邓江要求邓河协助办理过户的诉讼请求不予支持，并无不当。关于购房款及补偿费用等，双方可另行解决。”
3、借名人不具备当地的购房资格请求办理过户手续的，法院也不会支持。
案例：北京市第一中级人民法院（2018）京01民终8708号
法院裁判认为：“双方对一审法院认定涉案房屋为王国萍出资、借用孙汝清之名购买的经济适用房无争议。该经济适用房并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，这类经济适用房的交易不适用目前关于经济适用房买卖的限制性规定，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间关于过户的约定不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现房屋所有权证书自颁发至今已满五年，房屋具备上市交易过户条件，在此情况下孙汝清应配合王国萍办理房屋权属转移登记手续。现因王国萍并不具有在北京市购房资格，故办理房屋权属转移登记手续存在现实障碍，对王国萍要求孙汝清协助办理房屋权属转移登记至王国萍名下的主张，本院不予支持。因双方存在借名买房合同关系，且王国萍支付了全部房款，故对孙汝清要求王国萍腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。”
总之，“借名买房”隐患多，除了出名人反悔不配合过户，房产被抵押、查封，还有房产被私自转卖给善意第三人等法律风险，律师不建议尝试，如果迫不得已必须要借用他人名义购房，借名人一定要提前了解房屋的性质和自己现在或者将来是否具备购房资格，在确保出名人信誉良好、踏实可靠的前提下，找专业律师起草“借名买房”协议，并在律师的指导下保留相关证据，以应对以后可能出现的法律风险。
本文作者
琚敬 律师
北京云亭律师事务所合伙人