ROE的优秀，其实是盈利能力、营运能力、财务杠杆三方面的整体优秀。
来源：地产八卦女
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不得不说，广东真的是房企的福地，这里诞生了万科、碧桂园、恒大、金地、中海、招商、华侨城、保利、.....等一大批老牌房企。正是这些地产“华南军团”，广东也开中国之先河，成为中国房地产业最市场化的地区。然而，江山代有才人出，各领风骚数百年，在这华南军团里，龙光作为一家低调务实的房企，开始引起很多人的注意。就在前几天，龙光公布了2019年业绩公告。其数据，相当夺人眼球。例如，销售方面，在国内房地产行业增速放缓背景下，龙光地产全年权益合约销售金额人民币915亿元，同比大幅增长31%，超额完成全年850亿元权益销售目标。▲龙光在深圳、惠州、佛山及南宁四个城市销售额突破百亿，南宁销售额及销售面积蝉联第一，汕头销售套数和销售再摘双冠军，长三角区域首年销售额即突破30亿，新加坡销售套数位居当地前三。利润方面，2019年，龙光实现核心利润103.1亿元，其中归母核心利润达100.2亿元，同比大幅增长42.7%，核心利润规模在同等销售规模房企中显著领先；核心利润率达17.9%，较上年再升0.6个百分点，稳居上市房企前列。对此，也正是因为龙光盈利能力领先，反映到净资产收益率上，2019年龙光地产ROE为35.5%，较2018年的31.5%上升4个百分点，连续七年平均ROE达30%。要知道，净资产收益率（ROE）是企业衡量盈利能力的核心指标，除非公司有非常强大的竞争优势，多数房企ROE都在30%以下，连续七年平均ROE达30%更是凤毛麟角。▲龙光的ROE连续7年平均ROE达30%，这样的数据，在内房股中是唯一的一家。显然，像龙光这样的ROE水平，是全公司上下共同努力协作的成果。毕竟，ROE的优秀，其实是盈利能力、营运能力、财务杠杆三方面的整体优秀：在产品研发阶段，提高ROE需要研发产品提高溢价和去化；在投资融资阶段，提高ROE需要关注公司产品结构，负债和现金流情况；在工程运营阶段，提高ROE关注品质和快速开发的关系，关注产品去化和供货之间的关系；在营销客服阶段，提高ROE需要做好客户关系，促销售，促回款......由此，对于房地产公司而言，这样的ROE彰显了企业整体竞争力。 刚才我们说了龙光的整体业绩，接下来，再让我们详聊下业绩的压舱石——土储。2019年，龙光地产新增土储货值2392亿元。截至2019年12月31日，公司拥有土储总货值达8320亿元，其中粤港澳大湾区占比超八成，深圳及临深区域占比达45%，土储结构进一步优化。▲看得出，龙光的崛起，很大程度来源其布局的深远，投资粤港澳大湾区的眼光。更为难得的是，这些土储成本还极低，整体土储的地货比不到30%，为公司未来盈利持续增长提供了充足空间。那么，正所谓“问渠那得清如许，为有源头活水来”，如此优质的土储，究竟是怎么得来的？其实，这一部分得益于土拍时的准确布局和精准眼光，另一方面，也得益于龙光坚持的城市更新战略。据星子了解，2019年，龙光新增城市更新项目货值1690亿元。共计在10个城市拓展了78个城市更新项目，可转化土储货值达4006亿元，其中约95%位于大湾区。在深圳、惠州、东莞及珠海等企业可自主改造区域的货值已达2890亿元，占比超72%。光是在2019年，龙光的城市更新业务贡献收入达49亿元，成为业绩增长的新引擎。由此可见，龙光的城市更新项目布局好，价值高，业绩记录良好，盈利可见度较高，已经形成了穿越周期的盈利模式。未来3年，城市更新业务预期可贡献当年约20%的核心利润。▲目前，龙光地产近期可开发土储货值4314亿元，占总货值比例52%，足够支撑未来3年的权益销售业绩增长需求。此外，公司已锁定80%的2020年预测收入，业绩增长确定性较高。有营收、有利润，还有巨大的土储潜力。龙光布局深远，前瞻性投资的眼光令人佩服。但龙光并没有对此沾沾自喜，而是不骄不躁，走出了一条可持续发展的道路，不仅仅只是依靠土储优势。例如，在产品上，龙光精耕细作，目前已形成“玖系”“天系”“江南系”三大产品系，满足不同阶段的客户需求。▲龙光“玖系”“天系”“江南系”三大产品系。值得一提的是，龙光地产自2015年推出“玖系”产品以来，迅速在深圳、惠州、珠海等20余个城市落地，并获得市场的高度认可，成为龙光地产的重点产品线之一。▲据最新数据，仅“玖系”一条产品线就累计卖出千亿，目前“玖系”在售项目也接近50个。说实话，当今市场的信号已经很明确，价格不再是客户形成购买的决定性因素，产品才是。谁占领产品力这一战略高地，谁就能适应市场周期稳步前行。而除了打造卓越产品线，龙光还积极优化管理，巩固职业经理人机制、共创价值、强化企业文化和企业竞争力。在ESG方面，龙光持续提升环境、社会、公司管治等ESG体系，追求可持续、有品质的增长，成为卓越的企业公民，巩固了三位一体的可持续发展战略。▲ESG是Environment（环境）, Society（社会）和Governance（治理）三个单词首字母的缩写。把ESG纳入龙光的可持续发展战略，体现了龙光创造长期增长价值的意识和社会责任感。2020年，对大部分房企来说，如何穿越下一个周期已成为最重要的难题。而龙光，用坚定的布局战略和良好的发展态势，给出了自己的答案。
