世茂并购福晟？

---

作者：地产八卦女    

01

近期，世茂正在并购福晟集团部分股权，以获得更多的土地储备。目前谈判基本已经确认，相关的细则双方仍在商榷。

也有消息说世茂只是买项目，并没有整体并购福晟的想法。

当然，不管是整体并购福晟还是只是收购项目，福晟都已经是资本市场的板上肉。

潘伟明曾经“2020年过千亿”的豪言壮语，已是“塞上长城空自许，镜中衰鬓已先斑”。

其实从港股福晟国际在10月9日的闪崩我们就可以知道，福晟被并购是迟早的事情。毕竟新城只是老板出了问题，就不得不卖出几十个项目稳定现金流。而福晟，可是被债主“逼上梁山”不是一回两回了。

▲福晟曾紧急澄清“申请破产被拒，裁员50%”的传闻，但福晟并没有摆脱危机，而是频繁传出危机信号。

除了这段视频，还有子公司各类股权冻结、实际控制人变更、老板及集团成被告等负面消息。

▲11月至今，福晟集团旗下有8家子公司股权遭冻结，累计涉及股权10445万元。

02

对于福晟集团，星子了解得并不多。只知道它是一家地产、建筑两翼协同（福建六建集团），目前项目已遍布福州、长沙、深圳、广州、中山、东莞、珠海、郑州、天津等全国20 多个省市。2019年上半年，福晟销售额达到388亿，权益金额为277亿，名列全国第43位。截至今年11月，福晟集团的销售金额为637.7亿元，排名下滑到51位，这与其此前设定的“2019年900亿”目标，也还有很长一段距离。

▲福晟集团的全国布局（并非上市公司福晟国际），基本执行H+4的拓展战略。其中的H非常脑洞大开，说粤港澳大湾区和环杭州湾大湾区是其中的I，中间的海西城市群则为—，从而组成了一个H。

▲福晟集团的团队、工作理念（并非上市公司福晟国际）。其实还有一个理念的照片我没放出来，那就是“依循风水”。

作为一个从广东归化福建的老板，福晟领导层是一个极度相信风水的群体。例如人才体系，力求多产多福，“福帅计划、福将计划、福相计划，福鹰计划、福星计划”，可谓字字如意。

再比如2016年福晟做十年战略规划，明确提出2016-2025年十年销售收入累计要达1.68万亿元，其中地产板块8800亿，建筑板块8000亿，品牌价值100亿元以上，企业总资产达1000亿元。这里的168、8800、8000都是吉利数字。

▲据爆料，说福晟领导人外出拿地，都会选好时辰和航班出发。福晟在福州的总部钱隆广场，其外立面像是闽江波光粼粼的江面，据说就是得到某位风水大师的指点。

▲潘伟明在2015年9月6日组建了拿地团队，也非常有意思，叫做飞虎队，自己任总司令，下设区域大队。在董事会层面，设有机动大队和支援大队，支援大队和机动大队从事项目拓展外的支持性、服务性工作，如税务筹划、交易结构设置、尽职调查等，并直接将董事会的意见带至项目收购的第一线。

03

那么为什么这样子了呢？其实大势很明显，就是福晟踩错了节奏，而世茂踩对了节奏。

对于世茂，我曾经在一篇文章中写到，2014年以后，追求规模的同时，世茂也更加注重品质与稳健发展，因此世茂选择了主动调整，其关键词为：利润、回款和质量。

而这场为期两年的内部调整，包括方方面面：

首先，是调整供货节奏和结构，在三四线城市实现严格的“以销定产”控制开工，将供货的重心转向毛利率相对较高、库存去化风险较低的一二线城市，同时对客户满意度、优良质量百分比上也有所侧重。

其次，调整新增土地投资导向，将90%以上的新增投资放在一二线城市；

第三，加强对投资性物业的运营管理；

第四，降低融资成本，调整债务结构，持续业务、产品和金融方面的多重创新。

主动调整两年后，效果显现，一个更为稳健的世茂走入大众视野。

▲由于此前的调整，世茂手里持有大量的现金，2018年，世茂持有现金达到496亿元，同比增长50%。

显然，在行业加速洗牌的情况下，企业持有现金的大幅增长有利于世茂应对接下来的市场变化，抓住机遇实现有质量的高速发展。世茂也正式在这种情况下，

到了2019年，世茂利用好自身的财务优势，把握机会进行扩张，特别是利用在二级市场上的收购的方式为世茂新增了丰厚的土地。

▲2019年世茂部分收购事件。对此，有人称世茂为业界第二个融创。

反观福晟，则在2017-2018年行业顶峰时，广撒网式并购拿了大量土地。如福晟2018年销售额不过几百亿，全国排名三十名开外，新增货值却冲到了全国十七强。

▲从这里的排名，我们就可以知道福晟拿地有多么疯狂。为了拿地，2017年福晟通过并购一举拿下的项目就有70余个，2018年的200多亿回款都用于新增投资，当年预计累计动用1000亿资金投资新项目。其中最引人关注的，莫过于2018年福晟在深圳拿的9个项目，储备货值超过了5000亿元。

为了拿地，星子甚至听闻，2017年在“土地中介”最为炙手可热的时候，只要有土地信息、有信息资源，福晟集团便宣布重金招聘兼职飞虎队员，其声称：招聘在目标城市拥有优质项目资源的社会各界人士，除了保底年薪20万外，介绍成交还可以领高额佣金奖励。

然而，拿了这么多地，在项目开发上，福晟却并没有遵循对外宣传的“3691模式”，即3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、一年收回本金。这也导致了福晟在资金链端口上步履维艰。

对此，我还记得福晟25周年的庆典上，潘伟明意气风发的宣布拿出3亿股的股份，无偿赠予潘俊钢、何建华、吴继红、郭国强、郭阳春、谭文华等36名的福晟员工，共享公司的发展成果。

如今，刚过一年，福晟股票闪崩、风传破产、收到大量要债起诉、子公司股权转让、被世茂并购……真可谓“一岁一枯荣”啊！

关于地产，希望能与大家有更多交流。交流、爆料欢迎扫描加我微信。

请告知公司+姓名，等你哦！