万科“7对眼睛”已经过时了，现在是RealData的时代！
七对眼睛是经理人之间互相摸索、验证达成一致的过程，而二手房市场，则是客户直接验证产品好不好的标准。
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作者：地产八卦女
1st
今天地产股开盘集体大涨，原因是房贷额度从紧张回归相对充裕，北京、深圳、广州、杭州、宁波、南京、佛山等房地产热门城市，房贷利率下调幅度基本在5个百分点。
从房地产发展的角度来看，中国房地产之所以能达到十万亿以上的巨量成交额，普通购房者的房贷、开发商的开发贷、各类长短债起了重要作用。
对此，有朋友总结说，当今房地产公司的成功，是站在中国快速城市化的时代运气背景下，谁敢于加杠杆上量，谁就能成功。
如果还要论成功的大小、风险的规避，则可以算上一点点房地产项目营销拓展定位的理论。
在这方面，万科的理论显然是非常经典可靠的，主要有三个：城市地图，七对眼睛和客户细分。
▲经典房地产时代，房企成功的秘诀是“敢于放杠杆 + 城市化的时代运气 + 万科的一点点房地产营销拓展定位理论”
对于城市地图和客户细分，我们了解的比较多。而对于七对眼睛，可能还有朋友不是特别清楚。
▲什么是七对眼睛？按照我的个人观点，它解决的是“从土地到客户，从客户到产品”的问题。总经理，财务，营销，成本，设计，工程，发展，这七个端口互相打乒乓球，先集思广益，最终统一口径，实现精准的产品定位，量身打造适合地块的产品。
看起来，针对每一个地块的独一无二性，七对眼睛无疑是一个很完备、很有说服力的高论。
然而，随着行业顶峰的到来，特别是2015-2017年地产超级大牛市的到来，7对眼睛理论越来越不被人提起，这几年的地产大逻辑，变成了高周转。
其实想想也对，包括万科、恒大，复制产品的逻辑最符合高周转战略。6个月，甚至现在有开发商喊出3个月就要开盘，哪有闲功夫等你七对眼睛打乒乓球？而且每个项目都要七对眼睛的话，没有标准化的产品线，采购成本怎么管控？（尤其是当前政府限价，7对眼睛定位越独特，各类成本越大，越容易引发亏损 。）每个项目经理人的七对眼睛的水平有高有低，万一碰到一个低水平的经理人，这样的七对眼睛还能打好乒乓球吗？
▲高手之间打兵乓球激情澎湃；高手和低手之间，就只会有“只与同好争高下，不与傻瓜论短长”之感。同理，水准差的职业经理人，七对低水平的眼睛不如不看，复制才是最佳策略。
2nd
而从市场层面看，目前的房地产开发商，也逐渐开始不再看七对眼睛。
为什么这么说呢？上个月，链家的左晖在明源的某个会议上表示：
“目前中国房地产已经告别短缺，进入总量平衡的阶段。过去四十年，中国房地产发展和全世界大多数国家没有本质的差异，都经历了前20年公共住宅的建设，然后碰到很多财政负担的问题，走向市场化/商品化的过程，我们并不特殊，只是我们比较快，把城镇化率从10%提高到了50%以上我们用了40年时间，美国用了80年的时间。
国际上，当人均GDP超过1400美元以后，房地产住宅的投资开始发展了；当人均GDP超过3000美元之后，住宅投资开始快速增长；当人均GDP超过8000美元以后，住宅市场新增下降。中国的情况跟这也高度吻合。所以说，中国的住宅房地产大规模开发的阶段已经过去了。
全世界大多数战后成长起来的经济体，资产价格快速增长阶段，都是在10到30倍左右的增长。但我们判断中国房地产快速波动，快速增长的阶段也已经过去了。”
左晖最后总结说，三年时间内，中国将迎来一个全口径的拐点，中国存量住宅的GMV会超过新增住宅的GMV。5-10年左右，二手房的GMV会在新房的GMV的3倍左右。
由此，地产商的七对眼睛，很明显就忽略了一个重大变量：二手房的存在，将会对新房市场产生挤压效应。
在这样的情况下，地产商只需要找准二手房的市场间隙，辅以优秀的产品线复制+微创新即可。85%复制，15%微创新，这才是最佳的产品策略。
反过来说，好产品其实都是相似的。排行前十的地产商，全国身经百战，哪些产品最能走量和挣钱，已经门儿清，七对眼睛自然不再那么重要。
但如果分析市场没有找到二手房的市场空隙，很有可能会造成重大决策失误。一旦拿错地，或者做错产品，开发商在下一轮周期都没有解套的可能性，本来熬一熬有可能解套，但是拿错地再做错产品，基本上就没有翻身的机会了。
3rd
经济学家格雷有一句警世恒言：听市场的话。
由此，开发商如果想要继续发展，就需要了解整个一二手市场的所有数据和情况，尤其是在城市选择、拿地、项目开发策划、竞品监测、用户需求分析判客和营销等各个环节，有一份真实反映市场情况的数据非常重要。
在这一方面，贝壳研究院推出一款名为RealData的产品，优势是其拥有海量的存量地产数据、支持自定义分析可视化数据呈现、也提供除数据之外的定制报告、专业咨询团队做战略分析等等，对于辅助开发商决策，以及日常写报告用等各种场景应用非常方便。
怎么方便的呢？比如开发商想对比北京某一个热销楼盘周边的市场情况进行深度研究，可以在RealData 中筛选小区，勾选周边房价、交易动态或是其他 80 多个指标，便可轻松将定制报告下载， 在浩繁数据中找到自己的观察维度， 得出独家见解。
▲以2017年1月北京二手房成交小区分布数据为例，RealData数据覆盖全市近5000个小区及所有商圈，可以有效解决招拍挂市场土地成交热点区域数据匮乏的问题。
在城市市场版块，对于不同类型的数据会用针对性采取不同的可视化方式来呈现。比如你想查询这个城市的价格指数和供需指数，城市市场就用折线图展现这座这城市这个指标的变化趋势。如果想要查询一个城市交易类数据和供需类数据就会用热力图的形式呈现，所有的情况一目了然。
▲RealData数据可视化呈现
再比如我们刚才提到的房地产项目营销拓展定位，除了费事费力用7对眼睛去做决策外，RealData还能为项目策划和楼盘管理板块提出有效的解决方案。例如在 RealData 项目策划版块，以数据趋势及热力分布等形式，展现项目地块周边配套、周边市场分析、竞品对比分析以及客源画像分析。而在楼盘管理中，以链家关注指数对区域地块热度进行评估，帮助房企了解已建楼盘周边市场现状并作出适当的决策调整。
甚至，连万科的城市地图和客户细分理论，在RealData面前都显得有些繁杂了。
▲RealData的用户画像，不仅涵盖了学历、工作、年龄、收入、贷款等基础用户信息， 还对用户的居住地、 工作地进行统计，对用户过往的交易行为进行还原， 帮助房企判断潜客的目前所处的住房生命周期、 判断潜客的来源和实际需求， 通过精准的成交房/客的画像让供需双方得到最佳的匹配；
▲RealData的城市宏观模块，基于涵盖城市重点年鉴、政府统计局数据，从各城市经济、人口、交通、教育、医疗、科技、基本设施、环境和房地产相关九大类 80 多项宏观数据，为城市进行综合打分，以清晰的城市横向对比，为企业提供参考，也通过全方位的城市解读，帮助企业缩短调研周期。
也就是说，有了RealData，什么“七对眼睛”、“城市地图”、“客户细分”，都是相对落后的操盘工具。
▲在互联网时代，房地产操盘“so easy，老板再也不用担心我的学习！”
4th
值得注意的是，由于RealData 独家囊括链家 25 城的二手房交易数据，在存量房的房源、客源和市场数据的体量和完整度上均属翘楚。
同时， RealData 全方位整合贝壳找房平台线上近 1000 万月活用户的交互数据与链家线下 8000 门店、 16 万经纪人动态采集数据，这使得RealData在实时性和及时度上均有较高保障，能够准确反映市场现状， 支持企业的行情预判及决策。
▲贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领骄傲地表示，我们为什么叫RealData？核心就是Real不光是真的意思，Real的核心第一是真，第二是及时，这是我们核心的目标。
由此，从这方面看，RealData，将是地产商的下一个“7对眼睛”、“客户细分”、“城市地图”！从房地产开发、租赁、二手房交易、社区服务、房地产金融等环节，RealData将起到关键的决策支撑价值。
最后，告诉大家一个好消息，现在RealData正在开放免费试用。