WeWork上市在即,空间革命能否点燃员工敬业度？【HRoot独家评论】

员工对工作空间有着怎样的美好想象？绿植、咖啡桌、白板、光？空间革命一直在进行，正加速企业找到自己的理想型空间。WeWork无疑是其中一种。2019年8月14日，联合办公空间企业WeWork正式向美国证券交易委员会（SEC）递交IPO招股书，公司名为“The We Company”，拟议交易代码为“WE”。这家目前全球范围内最大的联合办公企业将计划筹措10亿美元的融资计划，其承销商包括摩根大通、高盛、花旗、瑞信、汇丰、瑞银等银行。此前据国外媒体报道，WeWork的融资目标定于35亿美元，这将成为今年继网约车巨头Uber之后的第二大美股IPO（Uber于今年5月上市，筹资约80亿美元）。一、叫好不叫座的商业模式WeWork的商业模式着实令人费解。以联合办公空间的鼻祖身份入局，WeWork一路高歌猛进，在还未开始盈利时就达到了470亿美元的估值。业务的快速扩张。2010年WeWork成立于美国纽约，早期主要迎合自由职业者、初创企业和小企业。2014年，从伦敦开始作为海外扩张的第一站。2016年进入中国上海。2018年4月11日宣布将以25亿元人民币收购同类竞争企业裸心社，以加速其在中国的业务扩张布局。大量收购科技公司。在WeWork的多起收购事件中，有包括对Spacemob、裸心社这种同行公司的“吞并”，更多的是针对软件、技术服务类公司的收购来提升主营业务的核心竞争力，如办公室访客系统Welkio、移动通讯服务公司Fieldlens、编程教育公司Flatiron School、企业数字通信平台Islands、房产科技公司SpaceIQ等等。WeWork近年来收购案例时间收购事件2019年8月收购房产科技公司SpaceIQ2019年6月收购建筑软件销售创企Waltz2019年6月收购以移动为中心的产品代理机构Prolific Interactive2019年6月收购企业数字通信平台Islands2019年4月收购办公管理平台 Managed by Q2019年2月收购空间分析平台Euclid2018年9月以1亿美元现金收购办公管理创企Teem2018年5月收购职业训练营MissionU2018年4月以4亿美元收购中国联合办公创业公司裸心社（Naked Hub）2018年3月收购数字营销创企Conductor2017年11月以2亿美元收购促成线下聚会社交平台Meetup2017年10月收购编程教育公司Flatiron School2017年8月收购新加坡联合办公创业公司Spacemob2017年8月收购以色列营销智能平台Unomy2017年6月收购建筑领域的移动通讯服务公司Fieldlens2016年3月收购办公室访客系统Welkio2015年8月收购建筑信息建模及咨询公司Case大公司越来越认可的联合办公模式。截至2019年上半年，WeWork拥有的52.7万名会员中有38％来自全球财富500强企业，大型企业是其增长最快的客户群。与去年同期26.8万的会员数目相比，增长了96%。资本的青睐。WeWork帮助推广了“协同工作”（co-working）理念，重点关注初创企业和自由职业者，得到了包括日本软银集团在内的一些全球投资者的大力支持。

另一方面，自成立以来，WeWork遭遇连年亏损。招股书详细描述了WeWork近年来的巨额亏损。WeWork近三年的营业收入不断增长，2018年相比2016年营收增长达323%。然而，净亏损呈逐年上升并有所扩大的趋势。

2019年上半年，WeWork实现营业收入翻倍，净亏损同比有所收窄。WeWork在招股书中对连年的净亏损解释为主要来自于门店扩张需要大量的资金。门店扩张是联合办公企业抢占市场的重要因素，在占据一定的市场后，前期的资本投入显著降低，进而企业实现盈利。二、空间革命能否“改变世界”？在WeWork招股文件的“我们的故事”部分有这样一句话：“我们的使命是提升世界意识。”打造数字化工作空间是企业实现数字化转型的第一步，从而帮助企业提高效率和生产力。WeWork不断强调的“空间即服务”（Space as a service），希望通过科技手段改造传统行业。

来源：WeWork招股书“我们相信，我们的公司有能力提升人们的工作、生活和成长方式。”招股文件中这样说道。WeWork创始人亚当·诺伊曼（Adam Neumann）认为，WeWork是间以“改变世界”、“创造生活”为使命的科技企业。不同于其他科技企业，WeWork的本质是“办公室出租”，通过提供标准、配置和定制化会员需求，来满足用户独特的空间需求。WeWork通过收购科技公司，致力于将技术运用于其常规运营，主张通过技术改变用户体验，打造人性化的办公环境。

来源：WeWork招股书苹果重新定义了移动设备，WeWork正在改变世界对办公室的看法。三、联合办公空间的未来在哪里？作为联合办公领域的头部企业，WeWork的上市历程，也可以给国内同类型企业提供参考思路。在其公布的招股书中，以与中国的合资公司“ChinaCo”的形式173次提到中国。2012年中国联合办公市场初现雏形，2015年开始呈爆发式增长态势。艾媒咨询数据显示，2016年以来国内联合办公行业市场规模不断增长，预估2018年为600亿元人民币，增长率达159.3%；2020年市场规模有望突破2,000亿元。随着人工智能、大数据、物联网等技术的加速发展，近年来，中国的联合办公行业已经形成一批初具规模的头部企业，如优客工场、纳什空间、氪空间、梦想加等。2018年至今联合办公空间行业融资案例时间企业名称融资轮次融资金额2019年7月Bee+B++轮未披露2019年5月氪空间战略融资10亿元2019年4月优客工场战略融资超2亿美元2019年3月氪空间B+轮数千万2019年3月纳什空间专项资金2亿元2019年1月Bee+B+轮未披露2018年11月优客工场D轮2亿美元2018年8月优客工场战略融资3亿人民币2018年8月梦想加C轮1.2亿美元2018年6月办伴科技A+轮1.5亿人民币2018年6月氪空间B轮3亿美元2018年6月优客工场C+轮数亿人民币2018年6月纳什空间B+轮近5亿人民币2018年3月米域B轮4亿人民币2018年3月梦想加B+轮3亿人民币2018年3月Bee+B轮3亿人民币2018年2月优客工场战略融资1.1亿元2018年2月米域A+轮未披露2018年1月氪空间Pre-B轮6亿人民币2018年1月优客工场战略融资未披露成立于2015年的优客工场是WeWork中国强有力的竞争对手，日前也不断传出即将赴美上市的消息。历经四年19轮的车轮式融资后，优客工场坐上了中国联合办公领域的头把交椅。截至目前，优客工场获得总融资金额已超过56亿元人民币，投资方包括红杉中国、真格基金、创新工场等知名机构。得益于为创业公司提供的便利条件，联合办公空间也在一定程度上扮演了创业公司孵化器的角色。成立4年多来，优客工场一共完成46笔公开投资及并购交易事件（包含36笔投资和10笔并购）。

来源：天眼查随着市场竞争的加剧，联合办公行业逐渐出现市场洗牌的浪潮。据VC SaaS的数据显示，2018年至今，联合办公品牌减少40家，运营时间均未超过2年，发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占总数的28.1%。共享行业的热潮散去，标准化、专业化和精细化运营将成为企业制胜未来的关键。四、人力资源管理者如何借势空间革命？企业和员工对办公环境提出了新的需求，已经从单纯的功能需求提升为对工作氛围的需求，从更关注员工健康、以人为本，到注重吸引人才，提升员工对于企业的认同感和归属感，显示出需求多样化、灵活化、智能化发展的特点。

来源：《全球工作场所趋势报告》研究显示，员工在统间式办公环境下工作，面临失去隐私、丧失自我、效能降低、健康受损、刺激过度、工作满意度偏低等多种问题。不同于传统的写字楼和“格子间”，空间革命发展趋势更加注重用户体验，采用人工智能、大数据、云计算等技术，提高办公智能化水平，提升办公效率、便捷性、灵活性和用户体验等方面的优势逐渐显现。大量证据证明办公室设计对员工健康、生产力和幸福感会产生显著影响。如何让工作友谊为你的企业产生经济价值？为员工提供接触和交流的机会创造一个赏识和认可的文化优先构建极佳的员工关系分享故事和回忆将组织视为社区集合体，而非层级化的组织关键性信息1.自由职业和敏捷型组织的兴起促成了地理位置上无边界服务的空间革命。2.共享空间不再仅仅是节约成本、提高效率的诉求，行业出现空间服务分层现象。一些个性化、用技术改变用户体验的空间革命正在进行，共享空间领域的“爱马仕”也会出现。3.联合办公空间也在一定程度上愈加扮演创业公司孵化器的角色。4.越来越多共享空间将尝试为成长型的中小企业提供个性化总部设计。这是一种既在一定范围内共享，又在一定空间内获得独有空间的创新。5.空间革命和人文艺术属性的结合已相对成熟，未来的联合办公空间将更加注重科技与人文、艺术属性的进一步融合。6. 未来联合办公空间的客户除创意型、设计型企业外，业务类型将更加多样化。· END ·