广州第一例！南沙金洲、冲尾申请对“钉子户”进行政府裁决
“我见过很多狮子大张口的钉子户，如果不能满足他们的要求、标准，不会跟你有任何的沟通，并且拒绝对话。”说这句话的是小明，他待过不少旧改项目，每一个都有不同的故事，不同的利益诉求。城市更新，向来是难啃的硬骨头。其中，最难，最大的问题便是钉子户，留守户拒绝签订任何协议，也拒绝搬迁。如何平衡处理涉及面广、情况复杂、诉求多元的利益格局，成为摆在各方面前的难题。2019年12月29日，南沙“旧改第一村”金洲经济联合社发起了一个表决：“是否同意将未签订安置补偿协议的村民提请南沙区人民政府裁决”。经过两天的投票，结果870人参与，发出表决票860张，收回表决票860张，有效票860张，其中同意710张、不同意113张，表决获得通过。这也意味着，接下来，金洲、冲尾旧改项目未经签约的村民，将提请南沙区人民政策裁决。
|公告内容省府发文之后广州第一个申请政府裁决的旧改项目2019年是广州旧改的元年，也是政策密集出台的一年。其中，最为重磅的莫过于2019年9月，省政府发布的《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》。（简称“71号文”）“71号文”，一共提出了19条改革措施，促进广东省旧改更新。当中，最为核心的是：强化行政司法保障，实行政府裁决和司法裁判。|省府指导意见截图政策原文是这样说的：对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。（1）土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；（2）建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体已签订搬迁补偿安置协议；（3）拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%；（4）属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。
|广州旧村航拍所以，南沙金洲、冲尾，是广州旧改领域，第一个按照省府指导文件精神，对未签约的村民申请政府裁决的项目。其迈出的步子之大，力度之广，前所未有。对此，有不少旧改业内人士评论：广州本地房企A:南沙步子迈得很大，很快啊。先要表决，再决定是否裁决，体现村民大多数人的意志，目前市区都没有相关实施细节，南沙这个操作，很大胆啊。外地房企B：目前，金洲、冲尾旧改，也就只有二、三十栋钉子户了。外地房企C：起码是第一例，这个先河也只是南沙和黄埔敢开了。本地房企D：有关裁决的，旧城大把。广州本地房企A:旧城跟旧村不一样，旧城都是政府主导，可以按征收相关法来裁决。外地房企E：升龙很厉害啊，搞定了大部分村民。
|广州旧村航拍作为南沙旧改第一村，金洲的旧改如获得成功，相关经验将会复制推广，广州旧改或将由此提速。金洲、冲尾村旧改，上海升龙操刀金洲、冲尾村位于蕉门河中心区中部、地铁金洲站上盖，周边有万达广场，商业配套较为完善。据了解，金洲、冲尾村改造范围约13.03万平，其中私人住宅550栋，村集体物业6栋。
|金洲冲尾项目示意图2018年7月，经过公开招标采购和村民成员大会表决，冲尾村旧改项目确定上海升龙投资集团有限公司为合作企业。这也是来自上海的升龙，第一次在广州公开市场拿下项目。其创办于福建，总部位于上海，是一家集地产开发、商业运营及资产管理的城市综合运营商。
| 金洲、冲尾改造后示意图该公司尤其擅长三旧改造。十余年间，改造了20余个城中村项目，总共累计开发改造量超3000万平米。其中，在郑州就改造了14个城中村项目，旧改面积达2200万平米，素有郑州“旧改之王”的称号。就在2019年12月底，也就是摘牌金洲、冲尾不到两年的时间，南沙金洲、冲尾旧改项目正式动工，速度之快，也让不少本土房企艳羡。
当然，对于这条过江龙来说，南沙金洲、冲尾村项目仅仅是一个开始。2019年，升龙在广州接连吞下蔡边一村、群星村、汤村、沙溪村等一共四个项目。至此，其在广州已经有五个城市更新项目。上海升龙项目区域面积金额金洲、冲尾村南沙15.15万平12亿蔡边一村番禺70.41万平60亿群星村增城121.21万平120亿汤村黄埔996万平👑66亿沙溪村番禺197万平200亿👑| 升龙广州旧改版图金洲、冲尾回迁标准：最高1：1.3看到这里，其实大家一定会好奇，南沙金洲、冲尾的补偿标准。其实，关于南沙金洲、冲尾的旧改补偿标准，并不是什么秘密。其核心内容如下：1）有证合法面积，最高按照1：1.3计算回迁面积；也就是说实测100平，回迁130平。目前，市中心旧改，合法面积都是按照“拆一补一”原则计算回迁，比如猎德、白云，小坪村，海珠沥滘等；2）弃产补偿：实测面积1万/平。从联社和升龙设置这样的条件来看，其实都不低的。如果这一次升龙在南沙取得破局，那对于广州推动旧村改造提速，无疑是一个好消息。毕竟，刚刚过去的2019年，广州一共有27条村在广州公共交易中心平台招商，接下来面临的便是项目的推进与拆迁难题。