可惜了，皇庭广场！
更快洞察商业地产最前沿
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撰文 | 王美丽
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2019年7月16日，皇庭国际发布公告称，公司所属行业分类已从房地产业变更为商务服务业。
正好5年前的7月，深国商董事长郑康豪曾发豪言：要打造深圳一流购物中心。
时间兜兜转转，商海浮沉。从1983年由零售业起步，中间转型商业地产，2019年回归商务服务业。
如今商业运营服务的收入已占皇庭国际总营收的52.96%，成为公司收入的主要支撑。
当年打的鸡血还历历在目，而皇庭国际自深圳皇庭广场竣工后，就再也没有拿得出手的商业项目。
这被视为标杆项目，设想中的“深圳一流购物中心”皇庭广场，真实情况如何呢？
数据显示，2019年一季度，皇庭国际实现营业收入2.18亿元，同比减少1.58%；归属于上市公司股东的净利润4725.06万元，同比减少7.78%。
整个2018年，皇庭广场的销售额为15亿元，远低于周边的竞争对手COCO Park的26亿。
数据来源赢商网，独角mall制图
作为成熟商圈的老牌商场，皇庭广场甚至没进深圳前十名。
小mall认为，这其中至少有3个重要原因：
1.首先，福田区是深圳商业存量最大，竞争最激烈的地方。
除了coco park，皇庭广场周边还有中心城、连城新天地、卓越intown等多个竞争对手，消费者被分散、品牌业态同质化严重。
2.另外一个很重要原因，就是整个商业重心西移。
随着万象天地、壹方城的开业，宝安的强势崛起，深圳人都清楚的知道，未来的商业重心将不再属于罗湖福田。
3.第三个原因，就是实体商业普遍受到电商的巨大冲击，这是所有线下商业必须面对的难题。
皇庭国际前身深国商，创建于1983年，由经营零售商业起步。1993年改组为股份公司，成为深圳本地唯一一家零售商业类A＋B股上市公司。
随着百货业发展式微，深国商加快退出，向现代商业地产转型。
2002年，深国商地产业务旗下主要运作平台——融发投资，在深圳福田CBD以约4000万元拿下一宗面积逾4万平方米的商业用地，也就是如今的皇庭广场。
不过，这一项目最初被命名为晶岛国际购物广场，计划2003年1月动工，2005年1月竣工。
但在经历资金面巨大压力、工程烂尾、股权之争等一系列波折后，这一项目被搁置了10年。
深国商上市后一直存在股权分散的问题，前两大股东特发集团、战略投资者和昌父子持股比例相近，都在13%左右。
2008年，深国商又被茂业系举牌，与和昌父子进行了股权大战，后者在2009年彻底退出深国商。
2009年前后，郑康豪悄然登场，其通过收购和昌父子此前的股权，一跃超过茂业系成为第一大股东。
但郑康豪的压力也很大，据不完全统计，为了开发皇庭广场项目，从2010年到2014年，深国商在四年间的贷款总额超过60亿元，已接近其在2014年初76.46亿元的估值。
2014年年报。
且在此期间，由于连续4年净利润为负，深国商已变成*ST国商。
重重困难下，深圳皇庭广场终于在2013年12月开业，这也是深国商首个开发并运营的大型高端购物中心项目。
2015年年报。
随着皇庭广场的开业运营，深国商终于在2015年扭亏为盈。
皇庭广场也算波折颇多的一个项目，总集团深国商，也曾债台高筑。
来源：深国商年报
近年来，皇庭广场的事故也不少，很多人都还记得，5月5日商场发生的火灾事故。
起火原因为该隔间内电瓶充电房着火，内有一百多块电池被引燃。
而这样的火灾事件，不只一次发生。2016年，商场内博纳影院就因起火，造成不小损失。
时隔三年，皇庭广场再次发生火灾，不禁让人对其消防安全保护的运行和管理存疑。
同样被质疑的，是曾经皇庭广场的汽车歧视。
因为车不够名贵，而被商场“嫌弃”。这是发生在2015年的事，至今还有网友不时提起。
在受到网红店效应影响之下，深圳各大购物中心服饰等零售业态占比明显下降，儿童亲子、餐饮、生活服务业态占比呈上涨趋势。
小mall在观察中发现，皇庭广场两个特点：
据统计，餐饮目前成为皇庭广场比重最大的业态，已经超过33%，而餐饮的同类型竞争也是非常激烈。
小mall在7月19日发现，B1层靠近电影院的旁边和L层中岛位置，有两家非常相似的食肆。
仔细观察两家店，不管从食物做法，包装，价格，还是店铺风格，甚至连菜品和菜单排版，都非常近似。
两家店菜单对比，相似度非常高。
而这样的同质化竞争，并不少见。
光是美发行业的店，就至少有四家，从负一楼、一楼和二楼每层都有，若无明显特点，同类型店竞争将会非常惨烈。
随之产生的后果就是，大部分服务业赚不到钱，很快就撤店，而商场的商户流动越快，越难吸引回头客。
而回头客的减少，势必餐饮的比重就会再次增加，形成这样一个怪圈。
但不可否认，大量进驻喜茶、奈雪、乐撒、太二酸菜鱼这样的网红店，确实能讨好消费者。
整个商场的动线，从平面图上看，非常清晰。
只是当你走进去以后，就会出现一个问题。
商场制造过多的出口，虽然有利于外部进入商场，但分岔路太多，在内部逛的时候，非常容易迷失。
同样让人迷失的，还有楼层与楼层之间的扶手梯。
虽然扶梯数量不少，但排布很混乱，很难分清上下，这点犯了和福田coco park一样的大忌，将顾客困住。
虽然皇庭国际在全国已落地18个商业项目，分布在珠三角、长三角、西南、中原和西北等地，但华南区仍然是其主要营收贡献力量。
2018年，皇庭国际华南地区营收占比为91.29%，华北地区和西南地区占比7.44%和1.27%。
而在华南地区这超9成的营收里，主要来源仍然是深圳皇庭广场。
商场所在的位置是会展中心站，是地铁1号线、4号线的换乘站，两条线路一横一纵，正好是深圳的交通命脉。
据皇庭国际2018年年报显示，深圳皇庭广场引以为傲的是，全年客流量超过2000万人次，单月最高超过200万人次。
而如今的宝安壹方城，作为深圳商场代表，去年客流量已经突破4000万人。
在交通与位置都不占优势的情况下，壹方城的客流量是皇庭广场的两倍。
对于刚刚坚定转型的皇庭国际而言，能否将皇庭广场这一标杆项目复制到各地，还很难预判。
在深圳商业以西部为首的时代
你认为皇庭广场未来是维持现状，
还是持续凋零呢？
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