恒大新战略路径图 / 开普饭

文\潘永堂

中国房地产市场化短短近20年，堪称世界上波澜壮阔的城市化、住宅化画卷，今日的中国房地产企业不是一个一个，而是纷纷进入世界500强，财富500强，千亿房企层出不穷，万亿房企似乎就在眼前，而不再是当年遥远的神话，而整个行业规模更是突破11.7万亿，占当年中国GDP近乎六分之一……

在中国，已经很少有行业能超过房地产这个巨无霸行业。

一个值得深思的问题是，在这一样一个巨无霸的行业，在这样一个高速扩张的行业，身在超级风口的房企，到底该选择怎样的活法？

是像手机行业信奉的“产品为王”？

是像酒店行业的“服务为王”，

中国房地产产品做得最好的企业，就是最好的企业吗？

我看未必，事实上，客观上，中国产品、服务甚至客户口碑做得最好的房企，往往是规模的第二梯队，甚至第三梯队，或者干脆就是一个老板操盘一两个项目，一个老板天天盯着的产品与服务，当然好了。

可是作为一个企业，产品和服务是基础的，甚至是核心竞争力，但企业自身的利润、成本、规模、现金流也必须得到审视。如林中所说，今天的房企，我们更多关注产品质量、服务质量，但很少关注财务质量。

识时务者为俊杰，才是中国房企战略选择和优化的依据。

不顾市场，不顾行业，而是一味的产品极致、服务极致、口碑极致，这是最好的战术，但却未必是最好的战略选择，或者这是一种产品经理的战略偏好。如绿城。

更为关键和本质的问题，房企战略千千种，但归根结底还是三条最大的战略路径选择：第一，先做大再做强的路径，第二，先做强再做大，第三是边做强边做大。

事实上，房地产成熟阶段的战略最终都是趋同的，都是又大又强！都是全区域，全业态，全方式布局。这是万亿房企的必然路径。未来区域型的开发房企将不复存在，未来在主流城市，主流开发战场，将不存在小而美的开发企业。

但在房地产漫长的成长期阶段，就是上述有关先做大，还是先做强的三条战略路径。

所谓战略，本就没有最好的，只有最合适的。

所谓的大和强，只是相对的概念，因为在规模为王的时代，大，本身就意味着一种强，所以更多是一种侧重。所谓的先做大后做强，其实是规模为战略第一性，而适当将杠杆、负债、利润放低，这样才能最大化给规模增长赋能和让路。事实上，没有一家企业是业绩、利润、负债、产品、口碑得满分的企业，而更多是不同权重的侧重，以及不同阶段的侧重。

恒大，是中国一家真正擅长战略的房企，很多人都会聚焦在恒大的负债、利润问题，多年一直被媒体和投资机构关注。但事实上，这些并非一个地产江湖的本质，没有成功的企业，只有时代的企业，恒大是识时务者为俊杰的企业。

通俗的说，恒大在地产高歌猛进的10多年大周期中，高速发展，业绩暴涨，过去采取了高负债、高杠杆、高周转、低成本的三高一低的发展模式，这个模式，似乎很多人不太理解，但可能是最匹配行情的战略。客观的说，在一个高增长，房地产行业进8退2的上升浪中，这种战略选择却是吃透行业上升浪最好的、最合适的、价值最大化的战略。

事实上，过去恒大的成绩单很漂亮，自2009年上市至2016年，恒大销售额从303亿增至3734亿，营业额从57.2亿增至2100亿，净利润从11.2亿增至176.2亿，核心业务利润从2.9亿增至208.1亿，现金余额从143.8亿增至3043.3亿。

2016年之后，恒大变了！

不是产品的变，也是服务的变，而是战略变了！

2016年当恒大业绩一路飙升，拿下中国房企销冠之后，恒大真的做大了！

当更值得关注的是，当了老大后，恒大打开了侧重效益的新战略路径图！

拿下业绩冠军之后，恒大战略发生两大巨变，其一，从规模型发展向“规模+效益”型发展转变，恒大未来不再单独求大，而是量利并举战略，其二，恒大的发展模式开始从过去的三高一低变成三低一高，即低负债、低杠杆、低成本和高周转打法。

显然，这是一种企业做强的打法，恒大已经在新的战略频道上开始切换。

即完成先做大后做强的阶段之后，开始进入即做强又做大的阶段，过去种种的高负债、高杠杆的战略打法将不再适合于恒大，3000亿之后的恒大，开始迎接一个新时代的到来。

这个新时代的最大一个关键词，是强，是稳健之路，效益之路。

恒大的这种转型，在老潘看来，有三点解读。

其一，恒大战略之变，源于行业之变，恒大是真正把与时俱进这4个字吃透的企业，这是许家印的智慧所在。地产调控的常态化，高地价、高风险、低利润的行业大趋势，未来地产的新征程，恒大必须变。

其二、恒大未来时候如何做强的问题，怎么做强？有三个变化是值得关注的。