周二市场说 | 26个典型城市房地产去化压力分析

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随着调控政策不断深入，当下房地产市场确确实实感受到了市场压力，部分城市市场降温特征明显。当然，想要真实地了解各城市市场冷热程度，微观数据譬如新开盘项目去化率不啻为有效途径。选取易居部分代理项目开盘销售情况，不难发现存在以下三方面特征：

1、7-9月，26个典型城市平均去化率达73%，依旧维持在较高水平。而从历月走势来看，整体去化率呈小幅下滑趋势，由7月的71%降至9月的70%，净减少1个百分点。具体而言，无锡、武汉等市场热度惯性延续，去化率稳中有升，尤其是武汉市场持续火热，去化率长期保持在90%以上。反观，北京、上海等市场明显降温，去化率均有不同程度的回落，部分项目去化率更是低于30%，市场压力可见一斑。个别热点城市似有降温迹象，典型如重庆，去化率明显回落，新开盘项目不再是一味“日光”，部分项目去化率跌至80%附近。当然，受制于重庆新增供应持续偏紧，库存消化周期现已不足3个月，这类项目去化前景依旧不成问题。

2、各城市市场周期迥异，去化表现显著分化。成都、武汉、西安和重庆等市场热度不减，新开盘项目去化表现优异，平均去化率都在9成以上，首开便告售罄的案例不在少数。典型如成都，基于房地产市场持续供不应求，叠加一二手房价格明显倒挂，购房者“买到即赚到”的心理预期强烈，新开盘项目摇号中签率一度低至1%。限购升级后，中签率明显回升，但近乎断供的主城区以及近郊高性价比楼盘仍备受市场追捧，多项目案场频现抢购潮。

多数城市去化表现尚可，平均去化率维持在60%-90%之间。典型如常州，中低端项目去化表现优异，去化率基本能够达到90%以上，多数限价盘开盘当天即售罄。售价约2万/平方米的高价盘去化表现难言乐观，部分项目蓄水周期明显拉长，案场到访量持续走低，去化率更是低于50%，总价偏高很大程度上导致这类项目去化相较困难。

沈阳、福州、北京等市场确有降温特征，平均去化率均不足60%。典型如厦门，限购后外地投资客被迫离场，叠加房价上涨过快本地居民购买力难免透支，有效市场需求断崖式下跌，平均去化率低至29%，暂居各线城市末位。

3、就产品结构而言，当下改善性需求持续释放，90-150平方米三房、四房去化表现上佳，主力户型位于该面积段的热销盘开盘当天去化率大都超95%。并且，随着二孩家庭持续增多，有望进一步推升三房、四房市场占有率。反观，受制于调控政策持续高压，有效抑制投资、投机性需求，70平方米以下小户型去化表现较差。另外，150平方米以上大户型去化表现不尽人意，总价偏高、市场需求不足乃是重要因素。别墅去化率普遍较低，一线城市更为明显，多数别墅项目去化率不足30%。鉴于一线城市别墅套均总价门槛超千万级，所对应的高收入群体基数毕竟有限，去化表现不佳也属正常现象。

具体到各线城市，各档次产品去化表现差异明显。一线城市远郊刚需盘去化率持续偏低，受困于房价长期高位运行，刚需客群购买力略有不济，部分刚需客被迫转辗二手房市场，新房市场出现了一定的分流效应。受限价政策影响，中心城区改善性项目售价大都低于市场预期，高价盘更是存在较大的套利空间，很大程度上导致这类项目去化表现出众，去化率显著高于远郊刚需盘。相较于一线城市，二三线城市市场行情迥异，表现于中低档产品去化率明显优于高档产品。一方面，刚需、刚改市场成交依旧活跃，适销项目去化表现良好，即使不能做到开盘当天售罄，进入顺销期也能快速的去化完毕。另一方面，再改、豪宅市场不容乐观，市场观望情绪浓重，高档产品去化率普遍偏低，前期地王盘更是面临较大的去化压力。

综合而言，当下各城市市场行情相对独立，各项目案场去化表现也存在较大差异，诸如厦门、北京等市平均去化率不及50%，尽显市场压力。而在宏观经济犹存较大下行压力的背景下，房地产更要发挥经济压舱石的功效，四季度也将迎来难得的销售窗口期，众房企还是要积极推案营销、加紧抢收业绩。

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