中国奥园：加码大湾区城市更新，助力业绩持续向好
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在终止百年人寿收购、入股京汉股份等大事纷纷落地之后，8月17日，中国奥园集团终于迎来了2020年中期业绩发布会。中国奥园中报显示，今年上半年，奥园实现全口径合约销售金额约人民币508.7亿元，合约销售面积511.1万平方米，仍保持在TOP30房企行列。
业绩会上，中国奥园集团董事会主席郭梓文表示，2020年是非同寻常的一年，新冠疫情暴发并在全球蔓延，宏观环境复杂多变。这既是挑战，也是机遇。
在此背景下，奥园主动适应市场变化，积极与其他品牌房企、同行和当地龙头企业达成合作。回顾过去半年表现，收并购、城市更新、突出的融资能力成为助力奥园稳健发展的“三驾马车”，其中，粤港澳大湾区不断加码的“城市更新”项目更是形成了一套独有的“奥园旧改模式”。
另外，通过不断提升管理能力与效率，提高产品力等综合实力，奥园的合同销售及经营业绩稳健增长，多项核心指标持续增长，同时这也保证了奥园在未来实现可持续、高质量的全面发展。
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01
销售恢复增长势头，盈利持续性强
受新冠疫情影响，房地产行业遭遇前所未有的压力。今年前4月奥园单月销售业绩均不及去年同期，尤其是前两月受政策限制，各地线下售楼处关闭，对包括奥园在内所有房企的销售都构成了一定的压力。期间，奥园全面开通了线上售楼处，推出了奥园购房宝小程序为客户VR看房和选房、购房提供了服务。
随着疫情影响逐步减弱和行业复产复工，从5月起，奥园单月销售额同比转为正增长，且涨幅逐渐增大，今年上半年实现全口径销售额508.7亿元。此外，前7月以604.2亿的销售额，完成全年销售目标的46%，销售恢复增长势头。
奥园2016年-2020年上半年销售金额及同比增幅
数据来源：克而瑞
在销售业绩恢复增长的同时，奥园还保证了较强的盈利持续性。截至6月30日，公司已签约未确认的合同销售约人民币1800亿元，将于未来2年逐步确认。
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多渠道拿地增厚土储，加码“城市更新”
为了保证销售业绩的持续增长，除了已签约的合同销售外，奥园一直以来还通过多渠道拿地方式增厚土地储备。于2020年6月底，奥园拥有土地储备总建筑面积约4874万平方米，总货值超过人民币5000亿元。计入城市更新项目后的总货值约人民币11602亿元，可满足未来四至五年的发展。
奥园长期保持积极的拿地态度，今年上半年新增项目44个，新增土地储备面积695万平方米，其中收并购项目占比63%，新增可售货值约832亿元。
易居企业集团CEO丁祖昱表示，随着房地产增量市场天花板的见顶，借道城市更新业务寻找新的业绩增长点，已成为大部分房地产企业的共识。
因此在拿地策略上，奥园从过去的收并购升级为招拍挂、收并购、城市更新相结合的方式。目前拥有超过50个城市更新项目，提供额外可售货值约人民币6587亿元，实现了旧厂、旧村、旧城（三旧）改造全覆盖。
此外，奥园还开创了资产包拿地的新模式，今年上半年通过收购京汉实业29.99%的股份，获取其拥有的18个城市项目，为自身增加了124万平方米土储面积。
受益于粤港澳大湾区政策规划利好，对华南区域深耕布局的房企近年来竞争优势凸显。粤港澳大湾区是各大房企必争之地，华南区域一直是奥园长期深耕的大本营，可售货值约占71%。而凭借超前布局及持续深耕，奥园已率先抢占了高地，高达6587亿元货值的城市更新项目中，有95%是分布在粤港澳大湾区。奥园在大湾区有着相对丰富且低成本、高质量的土地储备，相比其他房企在旧改及城市更新市场也更具优势。
今年以来，中国奥园在城市更新方面持续发力，先后与广东合汇集团、卓志集团、粤港澳大湾区产融投资、经控集团等达成战略合作，持续深耕核心城市，加速推进城市更新转化。深耕粤港澳大湾区的中国奥园凭借丰富的经验和专业的团队，形成了一套包括规划设计、投资拓展、拆迁回迁、开发建设、运营服务及产业融合的“奥园旧改模式”。
在聚焦粤港澳大湾区的同时，奥园的全国化市场拓展也在加速，近年来加强了中西部核心区、华东区域、环渤海区域市场的深耕布局。在此基础上，奥园也在逐步优化土地结构，重点布局一二线城市。目前一二线城市和国际城市的土储占比达77%，三四线城市为23%。
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多项核心指标持续增长，现金流充足
自2019年晋升为千亿房企之后，奥园不断增加土地战略储备，配合产品面的营销，在受到疫情的短暂影响之下，仍然能迅速回到上升轨道，带来了持续向好的销售业绩，这也保证了企业的各项核心运营指标维持稳定增长。
中报数据显示，2020年上半年，奥园的营业额稳健增长，利润率稳定。营业额同比增长19%至282.4亿元；毛利润同比增长18%至82.8亿元；核心净利润同比增长14%至28.3亿元；股东应占核心净利润同比增长21%至24.5亿元。
奥园能够保持较高的毛利率，主要是因为通过收并购优势获得的土地成本相对较低。从长期趋势看，公司盈利能力仍然稳定。
另外，奥园实现营收和利润的双增长，主要是得益于过去几年销售快速增长。数据显示，从2016年到2020年，奥园合约销售持续增长，复合增长率超过了60%，这一数字达到了奥园2018年提出的复合增长率不低于40%的目标。
奥园始终坚持审慎的财务管理，上半年，奥园实现现金回款率约90%，现金储备为694.4亿元，为短期借贷的1.5倍，现金储备量较去年年底略有增加，总体较为充裕。此外，奥园授信额度总额约为人民币2256亿元，其中尚未使用的授信余额为人民币943亿元，确保了现金流安全及企业的可持续发展。
近年，面对行业竞争加剧、资源集中涌向规模房企，单一地产模式已经不再能满足企业发展需求。正因如此，奥园持续深化“一业为主、纵向发展”的战略布局，在发展地产主业的同时，加大了健康和文旅产业的投入力度。随着多元业务的持续推进，将与地产主业协同发展，为公司未来的业绩增长提供有力保障。
具体来看，2019年，以物业管理、商业运营、健康产业为核心的奥园健康生活在港交所上市。今年上半年，奥园健康实现收入约5.47亿元人民币，同比增长39.5%。毛利润、净利润、每股基本盈利分别同比增长：41.5%、24%、8.7%，奥园健康呈现成长性高质量增长态势，未来也将继续与母公司中国奥园形成协同发展的作用。
受新冠疫情影响，2020年奥园业绩目标的制定相对保守稳健，目标增幅为12%。
中国奥园集团董事会主席郭梓文表示，未来几个月中国奥园将进一步加大销售力度，有信心完成全年销售目标。
目前来看，前7月奥园已完成全年1320亿销售目标的46%，仍有715.8亿元的缺口，这意味着奥园需要加紧推盘去化、加大营销力度，才能顺利完成业绩目标。