压力城市之八——土地的过度供应把宁波害惨了
丁祖昱评楼市,独家原创点评。只要土地供应问题一日不解决,宁波“压力城市”的帽子还是难以摘掉!
作为浙江民营经济的典型城市,自改革开放以来,宁波市一直处于全国经济发展的前列,在2000年前后,其道路、公园、环卫、商业等城市软硬件配套均为全国标杆,胜过当时南京、合肥等省会城市。正是得益于过硬的经济实力和城市建设,自房地产市场进入商品房时代以来,宁波投资性需求高热,房价也是一涨再涨。但在近年的市场波动中,宁波的去化压力却开始显现,成为了典型的库存压力城市。
宁波市商品房压力为何高企?在我看来主要有三点原因:
其一:土地存量过多难去化
宁波土地消化周期高达2.39,超过之前提到的天津(1.57)、西安(2.07)等压力城市,称得上是压力城市中的典型案例。分供求两方面来看,鉴于宁波不到400万的市区人口,年均400万平方米的商品房销售量其实已经不低(南京、杭州等市成交量:人口大约都是1:1)。因此土地消化周期畸高,根本原因还是土地出让过多,高达千万平方米的年均土地成交,已经大大超出市场消化能力范围。具体来看,目前北仑、鄞州二区土地存量问题最为显著,并且在市区附近,也仍然有着大量的旧城片区有待改造升级,譬如“两江北岸”项目还会持续带来大量的新增供应入市。
其二,民营经济疲软拖累需求
作为浙江省第二大城市(按GDP总量排名),宁波原先吸引了大量的企业主购房,其投资性需求亦是水涨船高,2009年商品房成交面积甚至冲高到550万平方米。但近年来受民营经济疲软影响,大幅削弱了浙江个体企业家的购买力和购房欲望,再加之房地产投资效应的破灭,导致市场中的投资性购房需求落入冰点。
其三,人均住房水平难有突破
据人口普查数据,宁波市2010年人均住房面积已经超过30平方米,再经过近几年的发展,实难有更多的改善型需求出现。人口导入方面,受杭州、上海的“吸血”效应影响,再加之本地高校数量不多,对人口迁入式增长实难期望更多,据统计局数据来看,近年来宁波市常住人口增速不足2‰(京沪均超过5‰),也实难支撑更多的刚性住房需求。
由此来看,宁波楼市的长期去化压力确实不容乐观,不过短期来看,经过过去一年的调整,宁波住宅市场已经略有回稳。据CRIC统计数据,得益于积压需求释放和行业大势推动,至2015年三季度末,宁波商品住宅消化周期已降到11个月,进入供求平衡的范围。
但是写字楼方面,受经济疲软影响还是非常低迷。今年以来商办产品供求比仍然处于2.2:1的高位,大多数楼盘仍然处于去化缓慢,库存持续积压的困境。
综上所述,宁波楼市短期问题似乎不大,今年商品房成交量更是有望创下历史新高。但是长期来看还是问题颇多,只要土地供应问题一日不解决,其“压力城市”的帽子还是难以摘掉!