周四产品说 | 上海星河湾：已经看腻了星河湾？这次会让你大跌眼镜！

丁丁有话说：

本周开始，丁祖昱评楼市全新改版了。前三天，已经陆续发布了周一朋友说、周二市场说、周三企业说，今天是周四产品说，主要谈当前市场上值得一提的亮点产品。首期先来关注上海星河湾。

众所周知，2015年是上海市场的豪宅年，总价1000万以上的商品住宅成交金额达1893.4亿元，其中1000-1200万总价段住宅成交额占16.4%。今年以来，由于政策层面的限制，上海的刚需市场成交受到了不小的影响，而高端住宅市场前4个月成交金额占总商品住宅成交金额的34%，其中1000-1200万总价段住宅成交额占到22%，需求依然旺盛。最近，业内在传上海星河湾的最新一期产品将面市，与它前两期相比这次新开面积小了很多，185平方米三房和220平方米四房预计总价控制在1000万-1200万的区间内。作为豪宅建设的风向标，上海星河湾这期的新产品到底有哪些变化，对于后续豪宅产品的发展有哪些影响，今天我们来分析一下：

变化一：面积缩小仪式感照旧

传统星河湾的户型品牌风格很强烈，单套面积大，注重仪式感、尊贵感和酒店式的动线。这次星河湾推出的产品有三种户型：185㎡三房和两种不同的220㎡四房。虽然面积段缩小了，不过星河湾的仪式感还是保留了下来。

220㎡一梯一户的私家入户设计，依然能给业主很强的私密感和尊贵感。标志性的双开门设计，入户玄关、十字中轴增强仪式感。门还是开到天花板，大气的同时也考虑到业主搬家具了问题。

主卧的尺度感依然最大程度地保留，三种户型的主卧套房总面积都在35㎡以上，甚至大于以往上海星河湾大面积产品的主卧套房。

变化二：户型升级功能性加强

这次的新产品，面积缩小了，功能性却加强了。220㎡四房一梯一户房型做了四个全套房，主卫也做到了南向采光，增强了业主居家的舒适体验。

185㎡户型做到四开间朝南，加上百米栋距，三个卧室和客厅都有充足的南向采光。可惜的是，户型南北不通，对于大多数人来说有点不习惯，但想想现在市内空气质量普遍较差，开窗通风的效果可能还不及新风系统来得更干净更健康，所以南北不通的影响也未必有那么大。

面对现在地价越来越贵，销售单价越来越高，缩小面积控制总价已然成为豪宅开发商的一大挑战。就星河湾来说，新产品面积小了，但功能性也在加强，这次185-220㎡的户型功能性基本达到了原先240-270㎡功能标准，星河湾标签仍有、功能性不缺，这个表现还是不错！

变化三：智能化落地更加方便

星河湾新产品的智能化体统提升很大。以往星河湾的产品较为注重新风、地暖、门禁等科技化配置，新产品在这个基础上让业主在家里能更方便。

比如业主回家，在小区入口刷卡，到户电梯便在等候。房间配置了各种照明的情景模式，比如“电影模式”、“起夜模式”，用户可以一键操作。

在厨房也有一些人性化的智能元素。用手按一下，橱柜就会自动打开，再点按键就可以自动关闭。

变化四： 装修风格变档次依旧

这次星河湾新产品在装修风格有很明显的变化。随着客户的年轻化，星河湾新产品装修的色系、用材也对应年轻化。以往常见黑色大理石加铜线拼花地板被更浅色系的大理石地板取代，橱柜也由暗色系的黑檀木变成了暖色系的胡桃木，还用了更多的蒙布工艺。虽然各套样板房的风格各有不同，但总体的居家感、年轻化风格还是很明显的。

在风格的转变的同时，选材和施工的标准并没有降低。星河湾标志性的大理石地板墙面、包布墙壁、金箔天花板还是保留了，拼花工艺、石材打磨也有体现。

变化五：各方面细节更接地气

星河湾新产品有了很多能切实提升业主居住舒适感。卧室全部带了飘窗，这种大面宽飘窗的设计能增强业主的居住体验感。

星河湾以前的暗门设计也被发扬光大了。在保证居住的一体化和整体协调性的同时，也更好地保证了私密性。

这次的厨卫配置仍保留使用一线品牌，而在配置细节上更多考虑未来生活的实用性，比如卫浴增加了以前交付标准中没有的整体卫洗丽。

变化六：园林更美更具功能性

这次星河湾园林的水系更加发达了。水景不仅有观赏效果，还有分隔楼栋区域的作用。一般的楼盘不太喜欢做水景，因为维护起来会很麻烦，但上海星河湾这次研发水护理系统，解决大面积水域难管理的问题。

新产品的社区更多地采用了堆坡的园林营造形式。从景观和绿化上来说，堆坡造景能增加园林的层次感，形成错落的视觉效果。从功能性的角度上看，园林里居民的视线被园林遮掩，能更好地保证低区住户的私密性。

星河湾选用的树种可以保持一年四季的园林景色，春天可以赏赏花，秋天可以采摘果树，参与性很强。

上海星河湾的总体量有近70万㎡，开发时间也已经有6年，整个社区非常成熟。现在新产品面世，客户可以直接在社区里体验到今后生活场景，这和从沙盘上了解项目的观感完全不同。这次上海星河湾的新产品在沿袭星河湾的一些标志性特点的同时，在面积、装修、园林等方面都有一些变化，我们对这种变化还是整体看好的。

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