最后4个月，房企销售目标还差多少？

丁祖昱评楼市，独家原创点评。金九银十已经到来，抓住这两个月的时间窗口加快去化，应该是今年房企能否完成销售目标最重要的时段。

最近几天，上市公司纷纷在报8月销售业绩。其中万科8月实现销售金额223亿元，同比增长46%，1-8月累计销售金额1561亿元，同比增长了37%，业绩领跑众房企。此外，恒大、保利也有不错表现，单月数据来看，恒大8月实现销售金额163亿元，同比增长65%，保利达到124亿元，同比增长47%；累计数据来看，恒大销售金额仅次于万科，为1175亿元，同比增长47%，保利则为981亿元，同比增长37%。

虽然销售量有高有低，但我们还要看一下房企年度目标完成情况究竟如何。按照完成率排名，50%以下压力比较大，其中包括绿地、富力等房企；完成率50%-66%属于正常范围，大多数房企在此区间内；完成率达到67%及以上则表现较为出色，这当中有恒大、保利置业及绿城中国等。

应该来讲，今年业绩完成差既不能怪市场，更不要怪政策。市场相比14年属于大年，政策层面更是特别给力，从中央到地方都推出各种救市政策，如央行接连推出降准、降息，各地相继出台公积金贷款新政，整体还是希望房地产市场红火，希望房地产投资增长。房企业绩完成差的主要原因还是在自身，主要有以下几种原因：

第一种是目标定的太高。绿地就是典型，去年为了争第一把潜力基本消耗殆尽，甚至有所透支，今年目标继续提高，虽然到目前销售情况还不错，但与目标相比还是差了不少。类似企业还有富力，之前目标定高了，所以在发布半年报的节点将销售目标调低，从600亿调至550亿。

第二种是供货节奏不平衡。大多数房企都是下半年供应大于上半年。就目前目标完成率不太理想的企业来看，如首创置业，按照上半年供货情况，实际完成量其实还好，主要还是供货量不足，四季度才会集中供应。

第三种是和产品结构、区域分布有关。比如碧桂园业绩完成情况还有一定压力，主要原因也是其项目主要位于三四线城市。其他也有业绩完成率一般的企业产品结构以商办为主，而今年除一线城市外，各城市商办市场压力仍然很大。

完成度比较好的企业，也有不少共性：

一个是产品结构比较匹配当前市场需求。比如今年以来改善类需求崛起，产品以中高端为主的房企，往往可以抓住市场机会，实现不错业绩，像绿城、融创都属于这种类型。二是营销方面特别出色的房企，今年特别占优势。典型如恒大、融创。第三个是体系化、平台化建设特色出色的房企，在比较好的市场年份中表现也会特别出色，这当中以万科为代表。

当然，行百里者半九十，现在的完成率还不能代表年末成绩。金九银十已经到来，抓住这两个月的时间窗口加快去化，应该是今年房企能否完成销售目标最重要的时段。十月之后，很多事情都将见分晓！

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