新政策: 积极提倡“往上发展”, 扩建不用申请规划许可了!
随着房价越涨越贵，想换大房子但又无法负担的房东们，近年来已经逐渐将目光转到改造扩建现有的房产，继而增加居住空间和提高财产价值方面来了。
可能有些莎粉已经在新闻上或报纸上听说过，从2020年9月1日起，房东可以在不需要规划许可（Planning Permission）的情况下为自己的房子扩建加层。
按照同样的新规定，甚至房东在自己的房子上面加盖公寓，同样不需要大费周章地提出规划申请。但是这一切是否都像听起来那么简单呢？
英国政府最近对城乡规划法进行了修定，并推出了几项新的许可发展权，允许部分房屋，包括住宅房和商业房，在不需要申请规划许可的情况下，向上扩建最多2层。
这个《2020年城乡规划法》（The Town and Country Planning 2020）在2020年8月31日已经正式生效，对于房屋扩建过程中房东需要遵守哪些限制，以及有哪些房子符合在没有规划许可的情况下进行扩建等都有明确的条文规定。
→ 哪些房子可以在没有规划许可的情况下扩建？
根据《2020年城乡规划法》，这类型的扩建一般归类为永久许可发展权（Permanent permitted development (PD) right）中的AA类。
按照定义，属于AA类的建筑物一般都同时具有住宅和商业物业的功能的，比如具有住房用途的商店、餐馆和咖啡馆、洗衣房或办公室等等。
AA类发展权允许在1948年7月1日至2018年10月28日期间建造的住宅，包括独立屋（Detached）、半独立屋（Semi-detached）或排屋（Terrance）向上扩建，具体做法如下：
-对于2层或以上（地面以上算起）的独立式房屋（Detached House），房东从最顶层开始最多可以扩建2层。
- 对于1层（地面以上算起）的独立式房屋（Detached House），则可以增建一层。
- 对于2栋或以上房屋的平台（包括半独立式房屋（Semi-detached house）），允许在2层以上（地面以上算起）的房屋上增建最多2层楼房，或在地面以上一层的房屋增建一层楼房。
值得一提的是，从以上的条例中可以了解到，现有房屋的地库或屋顶，包括阁楼的扩建部分，目前并不被定义为楼层，所以房东要注意，加建的楼层必须要建筑在房屋的主要部分之上。
那么除了主要的AA类发展权，新例也包含了AB，AC和AD类的房屋：
- AB类允许在功能与AA类（商业或混合用途）类似的排屋式建筑物上扩建新的单元。
- AC类指的是在本身只作住宅用途（不作商业用途）的排屋物业上扩建新的住宅物业。如果原来的物业已经至少是两层楼高，那就可以扩建最高两层楼；如果原来的物业是一层楼高，就能再扩建一层楼。
- AD类与AC类相同，但指的是独立式建筑，而不是排屋式建筑。
要注意的是，根据新法规，以下类别的房子是无法享用这个住宅扩建权的：
- 在自然保护区（Conservation Areas）、国家公园（National Parks）和布罗兹地区（The Broads）、具有突出自然景观的地区或具有特殊科学价值地点的房屋。
- 根据《2015年城乡规划》（Town and Country Planning 2015）附表2第3部分M类、N类、O类、P类、PA类或Q类为了改变用途而获得许可的房屋。
- 已经加建了一层或多层的房屋。
→ 扩建时，有哪些限制和规定房东需要遵守？
虽然说新法例对有扩建打算的房东来说便利了很多，也节省了不少手继，不过要注意的是，在扩建时房东也有些限制必须要遵守的，其中包括但不限于如下方面：
- 在工程完成后，建筑物的总高度不能超过18米。
- 如果现有房屋为一层，屋顶的部份则不能超过现有房屋屋顶最高部分3.5米；如现有房屋超过一层，则不超过7米。
- 扩建部份的外部材料必须与现有的外观相似。
- 如果该房子是排屋，那扩充的高度就不能比排屋中最高的房屋多出3.5米。
- 如果该房子是半独立屋，那屋顶最高部分的高度不能超过与其共用一面墙或与其主墙相邻的建筑物的高度。
- 任何额外楼层的楼面至天花板的高度（由内部量度）不能超过3米，或高于现有房屋主体部分任何楼层的楼面至天花板的高度（以较低者为准）。
- 扩建部份建好后不能有明显可见的支撑结构或附属结构。
- 工程只允许在房屋范围内进行加固现有墙壁或现有地基。
- 为了保障社区的私隐，增建的楼层侧立面的墙壁或屋顶斜坡上不能安装窗户。
- 工程后的房屋主体部分的屋顶坡度，必须与现有房屋的屋顶坡度相同。
- 使用这个权利扩建的房屋，不得作为小型房屋用于多种用途，或改变其用途。
- 扩建后的房屋必须用作住宅房，除非房屋一开始的主要用途就已经是属于其它的类别。
- 开发商必须在展开工程前准备报告，列明施工时间，以及考虑到在加建楼层和进行任何巩固楼宇的工程时，可能对邻居造成的影响。报告中也要说明开发商打算如何尽量减少建筑工程期间的噪音、尘埃、震动和交通流量对楼宇使用者和邻近处所的不良影响。
→ 虽说不用申请规划许可，但也要先取得地方当局同意！
尽管新法例豁免了房东/开发商提出规划许可的步骤，但是在展开扩建工程前，当事人仍然要事先取得地方当局的批准，并须考虑以下事项：
- 对邻近房屋的影响，包括俯视（Overlooking）、隐私（Privacy）和遮光（Overshadowing）问题。
- 设计，包括房屋正面和任何面向公路面的建筑特色。
- 高层建筑对空中交通（Air traffic）和国防资产（Defence asset）以及伦敦受保护的景观可能产生的影响。
在当事人提交扩建要求后，地方当局将会通知任何相邻的住客和业主，并与英格兰历史博物馆、伦敦市长和伦敦各区受景观方面进行咨询，必要时更会与民航局和国防大臣协商。
地方当局一般需要在8周内，对当事人的申请做出决定。如果当局未能在8周内做出决定的话，当事人有权就申请向内务大臣（Secretary of State）提出上诉。
在获得地方政府同意扩建房屋后，当事人必须在收到同意通知的3年内把工程完成。
丽莎认为对于大部份房东来说，这个新规定无疑是个好消息，特别是对那些希望能一家人住在一起，而又有足够私人空间，又或者是希望和祖父母/儿孙同住的大家庭。
不过需要重申的是，这个新政策有个十分重要的限制，就是扩建的房屋必须作为一个单一的家庭使用，而不是公寓或HMO（House in Multiple Occupation），也就是说房东是不能利用这个政策把房子扩建，然后把房间分租出去给不同的家庭。
总的来说，这个新措施的主要目的就是鼓励大家“往上发展”，希望可以在保留绿地和未开发的乡村的同时，解决目前住宅房短缺问题。