想在英国做生意或者买房投资,您就逃不了缴纳税费。众所周知,英国的税费五花八门,商品买卖有增值税,打工赚个钱有个人所得税,买卖房产还得附上各式各样的税务项目。每一年,辛辛苦苦赚到的钱,也不知道有多少掉入了税局的无底洞。买房时要缴纳的税费,相信莎粉们不陌生了;但是,很多人却不太熟悉出售房产的税费。比如,英国税务局规定,在英国买卖房产,如果利润超过了一定的限额,是必须要缴纳一笔:资本利得税(CGT)。今年,该税又出了新规定:不管是英国居民还是非英国居民,您都必须在房产出售后的30天内申报和缴纳 CGT,要不然,就得面临高额罚款!当然,也不是所有房产销售都得交这笔钱,那么,我们该如何合理合法的减免税费呢?
CGT 是 Capital Gains Tax的简称,中文翻译为:英国资本利得税。顾名思义,税务局要对您资产的利润进行征税。一般来说,在您出售或处置已升值的资产时,税务局要征收税费。当然,税费的基准按您收益的那一部分来算。比如说,您以五千英镑买了一幅画,后来以两万五英镑卖出。这意味着您获得了两万镑的收益。那么,您就要为这两万英镑的收益纳税。在英国,除了汽车之外(当然了,汽车在多数情况下是只亏钱,不赚钱的),很多价值6000英镑以上的个人财产都需要缴纳这笔资本税,其中就包括了住宅物业。在英国,如果您要出售房产,您就可能需要为您所获得的利润支付资本利得税(CGT)。打个比方,丽莎花了35万英镑买一套房子,卖了45万,那么,丽莎的利润就是10万英镑。那么征税的基数是这个10万英镑。当然,不是所有房产出售都需要交这笔税。假如您出售的是自住房产,您就不需要担心这笔费用了。但是,当您出售的是您的出租房产或第二套住房时,通常会面临CGT账单。比如,丽莎在英国有2套房,一套用来自住的,一套用来出租的。今年英国的疫情太严重了,丽莎决定回国了,于是,丽莎把这两套房产都处理了。假如,丽莎的两套房产都增值了20万英镑,按规定,丽莎只需要为出租的那套房产缴纳这笔税。如果,丽莎的这两套房子都是自住的呢?很遗憾,按规定,丽莎还是得为其中一套房产缴纳利得税。不过,在这样的情况下,丽莎是有权决定哪一套房子是自住房的。一般来说,有些买家会选择一个利润较低的房产作为主要的自住房,为了“省点税费”。
总的来说,住宅物业的CGT税率为18%或28%,具体取决于个人税率段。如果您是高收入人群,那么您的税率为28%;如果你是基本税率纳税人,一般按18%来算。
计算的步骤如下:
第一步,计算您的应税收入—这是您的收入减去您的个人免税额和您有权享受到的任何其他所得税减免。
第二步,计算出来您卖房子的净收益。
第三步,把您的卖房子的净收益中扣除您的免税金额,算出来的数再加上您的应税收入中。
那么,最后算出的数额在基本所得税税率范围内,你将为您的收益支付18%的税款,如果超过基本税率的任何金额,你将支付28%的税款。
打个比方,丽莎2020-2021年的年应收税费为20,000英镑(丽莎的收入减去个人免税额)。另外,丽莎卖房子的净收益是12,600英镑。
首先,丽莎要用这笔净收益(12,600英镑)扣除利得税免税额。那么,按2020年至2021年的纳税年算,利得税免税额为12,300英镑。也就是说,丽莎房产利润的应收税费为300英镑。
接下来,丽莎就可以算最终的资本利得税税率了:300英镑+年收入应税费20,000英镑。
最后,丽莎算出的合计金额为20,300英镑,由于它低于37,500英镑(2020至2021纳税年度的基本税率档次)。所以,丽莎只需要为收益支付18%的税款。
当然,跟其他税费一样,税务局也为市民提供了一些减免福利。
比如说,税务局提供给市民一个资本收益免税额,卖家只需为您的总收益中超过免税额(称为年度免税额)的部分缴纳资本利得税。根据政府给出的信息介绍,资本利得税免税额是£12,300(信托基金6,150英镑)。
另外,您也可以通过扣除有关该物业所产生的花费来减少您的应税资本利得数额,从而达到减少您的税款的目的。
这些花费可以包括买卖房产的过程中的律师费,中介费,房产扩建的费用等。
还有一个减免福利:假如您将资产赠与或出售给你的丈夫、妻子或同居伴侣,则不需要缴纳资本利得税,除非你们分居了而且在该纳税年度没有住在一起。在这里要注意的是,如果您的配偶转售了该资产,他们也需要为任何收益缴税。不过,他们的收益将根据您最初购买该资产的价格与他们处置该资产时的价值差异来计算。
比如,丽莎在2005年以10万镑购买了一座房子。她在2010年的时候转给了自己的伴侣。当时市场价值是22万镑。然后,她的伴侣在2019年的时候出售了这个房子,价格是30万镑。那么丽莎伴侣的资本利得就是20万镑(30万镑减去10万镑),而不是8万镑(30万镑减去22万镑)。
另外,您将资产赠送给慈善机构时,无需缴纳资本利得税。当然,如果您是以出售的方式提供给慈善机构,那么,您就必须要支付。不同的是,您的收益不是从资产原本的价值计算,而是从慈善机构实际支付给您的金额来计算收益。
一般来说,您需要先创建一个英国房产资本利得税的账户,然后才能使用这项服务申报利得税。
莎粉们可以通过下面的链接来申请账户和进行利得税申报:
https://www.access.service.gov.uk/login/signin/creds
(如想查看更具体的步骤,可先登录以下网站:
https://www.tax.service.gov.uk/capital-gains-tax-uk-property/start/report-pay-capital-gains-tax-uk-property#overview )
从2020年4月6日起,英国居民处置英国住宅物业权益的申报和缴纳CGT的截止日期发生了变化:任何处置英国住宅物业的人,如果该住宅不是他们的主要住宅,并且在需要缴税的地方取得了资本收益,必须在完成后30天内告诉HMRC并支付应缴的CGT。具体来说,如果您居住在英国,当您出售或以其他方式处理以下物业时,您需要在30天内申报并支付资本收益税。如果您符合私人住宅救济的全部标准;或者您是向配偶出售或者处置的房产;或者您是亏本卖房;又或者您的房产在英国以外的地区,那么,您就不需要申报和缴纳该税。
如果您是非英国居民(Non-UK Residents),该怎么做呢?首先,无论您是否需要交资本利得税,您都必须要向税务报告您销售或处置的英国房产或土地,并且要在30天内完成。海外莎粉可以通过上面提供的税局申报链接来进行申报和登记。如果您实在需要的话,丽莎会计也是可以提供相应的帮助的。第二,您不能再通过自我评估申报推迟缴纳资本利得税,任何欠税都必须在30天的报告和支付期内支付。(这包括处置住宅物业、非住宅物业和间接处置)。另外,从2020年4月6日起,非英国居民将可以使用新的在线服务,这将取代原来的报告服务。如果业主没有在30天的时限内申报房产收益,可能会被处以延迟申报的罚款;如果没有在同样的时限内缴税,可能会被处以延迟缴税的罚款,并被处以延迟缴税的利息。最后,不管是英国居民还是非英国居民,英国税务与海关总署要求:市民必须要收集记录来计算您的收益和填写您的报税表。并且,税务局要求市民必须在“自我评估”截止日期后至少保存一年。如果你迟交了报税表,或者HMRC已经开始检查你的报税表,你需要保留更长时间的记录。-任何额外费用,如专业咨询费、印花税、装修费或确定市场价值的费用。-您为该资产收到的款项--包括以后分期支付的款项,或资产受损时的赔偿金等-同时保留任何买卖资产的合同(例如从律师或股票经纪人处获得的合同)和任何估值的副本。丽莎要提醒大家,如果您的记录丢失、被盗或毁坏后无法补办,你必须尝试重新创建记录。假如税务局要对税务记录进行审查,如果您没有相关记录,那么,您将有可能面临“逃税”“避税“的处罚。今天的税费知识介绍就写到这里,如果您对房产税有什么疑问的,都可以留言给丽莎。