文丰研究 | 商业地产物业管理法律特殊性

◎商业地产物业管理是指，对各类型商业楼宇及附属设施设备管理的总称，为商业地产项目提供物业管理服务，但并非仅提供最基础的物业管理内容，同时还提供商业规划、商业管理服务，是融合了日常意义上的物业管理和商业管理的专业化服务，实现物业自身的保值增值，同时为商业物业使用人创造良好的环境。

◎在商业地产项目中，尤其是商业综合体类项目，通常会采取两种模式运营，一种将运营工作交由商业管理公司与物业管理公司分别管理；另一种直接将运营工作完全托付于物业管理公司进行管理。

◎在商业运营管理中，管理人负有在合理限度范围内的安全保障义务。如果未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

◎一般凡是普通住宅的，实行政府指导价，所拟定的物业管理服务收费标准应依据政府指导价进行确定，并应报价管理部门核定（如郑州），商业物业的物业管理费的费用标准，仅需在与业主签定物业服务合进行自行约定。

近几年以来，房地产行业飞速发展，越来越多的人注意到了，物业管理企业服务的水平对其购买房产的价值，有着重要的影响，因此，一提到物业管理就联想到住宅小区，而对于商业地产的物业管理却常常被人们忽略。同时，随着物业管理服务的领域逐渐由传统住宅物业、延展到商业写字楼、会展中心、商业综合体、体育场馆等各类大型商业项目的物业管理。物业服务的水平对于商业地产项目更是有着举足轻重的影响，然而，与住宅物业管理项目相比，商业地产物业管理有很多特殊之处，对于传统物业管理公司带来了较大挑战。本文针对商业地产物业管理法律的特殊性进行分析， 以期对商业地产项目的物业管理过程中的风险防范有所帮助。

一、概念

商业地产，是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产项目，也就是说这类房地产项目的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用。商业房地产范围很广，包括商场(购物中心等)、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。

物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

商业地产物业管理是指，对各类型商业楼宇及附属设施设备管理的总称，为商业地产项目提供物业管理服务，但并非仅提供最基础的物业管理内容，同时还提供商业规划、商业管理服务，是融合了日常意义上的物业管理和商业管理的专业化服务，实现物业自身的保值增值，同时为商业物业使用人创造良好的环境。

二、商业地产物业管理的内容

商业地产兼具地产和商业投资双重特性，可以说，招商与运营往往系商业地产项目能否成功的关键。在商业地产项目中，尤其是商业综合体类项目，通常会采取两种模式运营，一种将运营工作交由商业管理公司与物业管理公司分别管理；另一种直接将运营工作完全托付于物业管理公司进行管理。然而，无论采取上述哪一种管理模式，物业管理公司在商业地产项目物业管理服务中除担负常规的的日常运营及维护等物业服务外，还需实现商业物业自身的保值及增值。

商业地产项目物业管理服务，一般包括两方面：其一，常规的物业管理服务，主要是为业主或商户提供日常性服务，包括但不限于保洁服务、消防管理服务、公共设施设备管理服务、安保管理服务、车辆管理服务等，该等服务一般与住宅类物业管理服务内容并无区别;其二，商务管理服务，主要是针对提升商业物业整体收益而提供的服务，包括但不限于租金管理、租户管理、商业物业形象推广等。

三、商业地产物业管理法律特殊性

1、商业地产物业管理费的收缴与调价

《物业服务收费管理办法》第六条，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

《郑州市物业服务收费管理办法》第六条，住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。住宅小区已成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价。别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业在与业主签定物业服务合同时约定。

根据各地的规定，一般凡是普通住宅的，实行政府指导价，所拟定的物业管理服务收费标准应依据政府指导价进行确定，并应报价管理部门核定（如郑州），商业物业的物业管理费的费用标准，仅需在与业主签定物业服务合进行自行约定。

2、商业物业运营管理的安全保障义务

《侵权责任法》第三十七条：宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。

《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条 从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外

根据上述规定，在商业运营管理中，管理人，负有在合理限度范围内的安全保障义务。如果未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。至于何为合理限度范围，则应根据与安全保障义务人所从事的营业相适应的安全保障义务的必要性和可能性，一般来说，安全保障义务包括配套服务设施设备的安全保障，也包括安保人员的配备以应对可能出现的危险，对可能存在的危险情况进行警示说明，对已经发生的风险进行积极的救助等。

3、商业地产物业管理的消防问题

根据《中华人民共和国消防法》第18条规定，同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。 住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。

《中华人民共和国消防法》第六十八条，人员密集场所发生火灾，该场所的现场工作人员不履行组织、引导在场人员疏散的义务，情节严重，尚不构成犯罪的，处五日以上十日以下拘留。

根据上述规定，住宅区的物业服务企业主要是针对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。且住宅的消防验收，通常仅需建设工程的一次消防报验，而对于商业地产再投入使用前需要进行二次验收，同时对日常的物业管理要求更高，当出现因商业物业消防管理措施瑕疵导致火灾后果进一步扩大的，物业管理公司作为商业物业管理者，往往难以推卸其责任，同时管理人员也可能承担责任。

4、商业地产物业管理中的商户违法问题

《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十三条 ，消费者在展销会、租赁柜台购买商品或者接受服务，其合法权益受到损害的，可以向销售者或者服务者要求赔偿。展销会结束或者柜台租赁期满后，也可以向展销会的举办者、柜台的出租者要求赔偿。展销会的举办者、柜台的出租者赔偿后，有权向销售者或者服务者追偿。

《商标法》五十七条 有下列行为之一的，均属侵犯注册商标专用权：（六）故意为侵犯他人商标专用权行为提供便利条件，帮助他人实施侵犯商标专用权行为的；《中华人民共和国商标法实施条例》第七十五条 ，为侵犯他人商标专用权提供仓储、运输、邮寄、印制、隐匿、经营场所、网络商品交易平台等，属于商标法第五十七条第六项规定的提供便利条件。

商户在承租商铺的过程中存在违法行为，例如从事非法经营活动、销售假冒伪劣产品、侵害客户人身财产安全等，管理者未及时发现租户的违法经营行为并制止，日常管理存在疏忽和不到位的情况，可鞥招致被侵害人因此，将管理方作为被告，要求承担赔偿责任。