房东要求大幅调涨店租,辛苦经营的租客只能默默承受吗?

最近英媒报道了一个关于书店老板因为难以负担房东涨店租而恐怕得被迫将已经开了31年的书店给关闭的故事。

这家书店位于朴茨茅斯的小城镇南海城（Southsea），书店名叫Adelphi Books。

在这31年间，店铺的租金每3年会被评估一次，而且基本上每次评估也就意谓着涨价。

该店铺的租金最后一次被涨价是从原本的年租金5千镑，涨至年租金5,250镑，涨幅是5%。

然而，就在不久前，又到了店铺需要重新被评估租金的时候了。然而这一次，房东提出的涨幅是把租金从原本的年租金5,250镑涨至7,750镑。这相当于原本租金的将近50%涨幅！

这家店的老板罗伯特（Robert）说：“一次就要涨2,500镑，这根本就是超过我能够负担的合理范围了！”

罗伯特补充说：“我的租约再一年就到期了，我并不想要违约。但是我被如此不合理的对待，实在不晓得该怎么办？！”

他还说了，他是很有诚意要来解决这件事情的。他也已经跟房东那边交涉，要求把租金涨幅降低一些到他可以负担的范围。

然而房东那边却拒绝了罗伯特的请求，只淡淡地回答说他们所开出的房租涨幅完全是符合市场价的。

罗伯特无奈地说：“我所开出的价也是非常合理的，可是他们却不愿意给个机会。”

“我本来想经营这家店直到退休的，但现在这种情况已经造成了我跟我的顾客们很大的压力。我的老顾客们并不希望我把店给关了。”

看到这里，丽莎突然想到几天前有位莎粉来问我们：“房东提出涨店铺房租10%，租客如果觉得涨幅太大而不想同意的话该怎么办呢？”

其实说到房东涨租，这几乎是所有租客们最害怕的事情之一了。

一般来说，店铺的租约基本上是每过3至5年会需要被评估一次，也就是大家概念中的涨租金。当然实际上是每几年要上涨一次，这必须按照租约的规定。

重新评估店铺租金对于房东来说可以说是一件只有好而没有坏的事情。这主要是因为以下两个原因：

1. 通常来说除非是在极其特殊的情况下，比如说是经济衰退了，否则物价基本上都是会维持在上扬的态势。

2. 多数租约都会规定，如果房租评估的结果显示，市场价格低于现有的房租，新的房租将会按照原先的房租来交付。

也就是说，这对于房东来讲是绝对有利的状况。因为若是今天评估出来的市场价高过原先的房租价格，那么房租将会上涨；而若是新的市场价低于原来的房租，房租也仍旧会维持原来的，并不会有所减少。

但当然，即便说房租评估是对房东有利的，这也不代表房东就因此拥有至高无上的权利。说什么就是什么，想怎样就能怎样的。

一般来说，如果房东每过几年要涨租金的时候，正常的情况下都是按照市场的价格来确定的。租金的上涨主要是为了确保，租金能够跟得上物价上涨的幅度，否则店铺的租金按照实际物价水平就会出现下降的情况。

就这个角度来说，房东规律性上涨租金也只是为了确保自己不要遭受损失而已了。

在多数情况下，到了该涨房租的时候房东会写信给租客，说明打算上涨多少房租。

如果租客觉得涨幅过大，这时候可以回信给房东，告诉房东说自己认为房东所开出的涨幅过大，并且同时可以告知房东自己认为上涨多少才是合理的。

接着，房东有可能再回复租客一个价，然后租客再给房东回复一个…… 在这样的讨价还价过程中，90%的租金上涨都会顺利获得解决。

然而若是遇到少数房东和租客双方无法达成一致意见的情况下，租约一般都会明确规定，双方必须把这件事情交给公正的第三方来仲裁。

这个公正第三方基本指的就是双方将这件事情委托给注册房屋评估师协会的主席，由他（她）来指定一名中立的房租评估师（chartered surveyor）来对店铺房租的市场价格进行评估。

房租评估师的费用一般是双方平摊的，比如说房东和租客各自负担一千镑的费用。

由于这名双方共同的房租评估师既不代表房东，也不代表租客，所以他或她所评估出来的结果应该是中立的，不会偏袒任何一方。

甚至，这样公正的第三方如果认为房东或租客中有任何一方的表现是不合理的，也可以要求不合理的那方给另一方承担相关费用。

此外，除了双方共同的房租评估师，房东和租客也可以各自指派代表自己的房租评估师。

比如说，代表房东那方的房租评估师会向租客给出一个价格，这时租客也可以聘请一位代表自己的房租评估师来帮自己讲价。

然后双方各自的房租评估师就会代表各自那一方出来谈，最后谈成一个确定的房租涨幅（也就是新价格）。

讲到这里，应该可以充分回答前面提到那位莎粉的问题了。

不过需要指出的是，在谈成了新的房租价钱后，租客们并不见得是从谈成新价钱的时间开始缴交新房租（也就是涨价过后的房租），而是必须看合同上所规定的房租评估日期（Rent review date）为何。

举个例子：如果今天租约上所规定的评估日期是2018年10月份，那么即便房租评估是在2019年1月份才完成，或者房东直到2019年1月份才要求重新评估房租，那么租客届时也需要把新老房租之间的差额给补齐。

再讲得更清楚一点，同样假设是以上的状况。即便新房租的价格是在2019年1月份才出来，所以租客还是一直支付旧的房租价格；

但是在新的房租价格出来以后，租客不只之后需要按照新价格来支付，还需要把自2018年10月份直到2019年1月份之间的新旧房租之间的差额给补交上去。

而且除此之外，租客也必须把这段时间内所产生的利息给同时补上（这一般会高于银行利率4%左右）。

只不过租客需要注意的是，在这种情况下，房租的市场价格将是按照2018年10月份的，即便房东是在多年以后才回过头要求重新评估房租（比如说到了2019年1月份才说要重新评估），那么也不会按照2019年1月份的市场价格的。

换句话说，其实面对房租重新评估这件事情，租客们比房东要来得更加积极主动一点，反而可以说是更好的。

因为拖得越久，并不代表未来这些原本需要支付的租金就会消失了，反而还有可能因此增加更多的利息。

因为根据法律的规定，即便是已经超过了租约规定的房租评估日期，房东之后不论过了多久都还是可以回过头来要求重新评估租金的，并且租客之后同样需要将新旧房租的差额和利息给一起补交的。这恐怕将会造成租客不小的负担，甚至对资金流动造成影响。