法说家事 | 签了买房协议但没有实际履行，还需要支付中介费吗？

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来源：浙江天平、长兴县人民法院 法制讲坛

签了买房协议但没有实际履行，还需要支付中介费吗？

日常生活中，老百姓买房卖房，大多都会找中介。但如果买卖双方在中介公司的介绍服务下签订了协议，然而其后购房者因种种原因不想要房子了，拒绝履行合同，那么这种情况下，买卖双方还需要支付中介费吗？

我们来以案释法

基本案情

姚某想要购买房屋，便通过长兴一家房产公司寻找合适的房源，并于2019年1月12日，与卖家阿亮在该房产公司的介绍促和下签订了一份房屋产权转让买卖协议。房屋面积149.42平方米，含汽车位一处，转让价为232.8万元。同时约定：在当月25日前办理房屋过户手续，中介费由买卖双方协商支付，若一方违约则中介费由违约方支付。

然而，协议签订后，姚某却于当月28日表示拒绝履行协议。

房产公司认为姚某的行为违约，应按照之前签订的协议约定承担中介费，于是向长兴县人民法院起诉，请求判令姚某立即支付中介费4万元。

庭审现场

姚某变卦为哪般？

买卖不成是谁的责任？

姚某需要承担中介费吗？

针对以上问题，庭审现场原被告及第三人阿亮三方展开了激烈辩论。

原告房产公司称：姚某在签订协议后，又以房屋价格太高反悔拒绝履行协议，已构成违约，应按照协议约定支付中介费4万元。

被告姚某辩称：其确实与房产公司、阿亮签订了《房屋产权转让买卖协议》。签订的协议是无效的，买的房产存在交易不能的客观事实，房产公司应承担全部过错责任，也无权收取任何费用，法院应驳回其全部诉请。理由为：

第一，卖房一方仅有阿亮一人签字，其妻子阿红没有在协议上签字认可交易。

第二，后来根据不动产交易中心的材料才知道，买的房产上还有127万余元抵押债权，也直到签订协议的三个月后的4月12日，上面的房贷才还清，但房产公司在签订协议时隐瞒了这一事实。

第三，房产公司并没有和他签订书面的房地产经纪服务合同，不能收取任何中介费。

第三人阿亮称：房产确实是其和妻子阿红共同共有的，但姚某在签订合同时知道其夫妻二人是真心出卖的，还支付了1万元定金。姚某违约后，房产已卖给他人也说明阿红完全同意出卖房产。在签订协议十几天后其就清空了房产和准备提前归还贷款、协助办理过户。

最终，长兴法院判决驳回原告房产公司要求被告姚某支付4万元中介费的诉讼请求。

一审判决后，双方当事人均服判息诉，未提起上诉。

法官说法

先来学习个关键词

居间合同：又称“中介服务合同“，是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。——本案房产公司诉请的前提是与姚某之间有居间合同。

诺成合同：自当事人双方意思表示一致时即可成立，不以一方交付标的物为合同成立要件的合同，当事人交付标的物属于合同成立后的履行行为。买卖合同、居间合同是典型的诺成合同。

争议焦点一：案涉房屋居间协议是否有效？

法官：居间合同是诺成合同，三方之间已经成立了居间关系。

本案中，协议中包括了买卖双方与房产公司的居间合同的权利义务，也存在买卖合同与居间合同的竞合。事实上，房产确实是阿亮和阿红的夫妻共有财产，阿亮以自己的名义单独签订房屋产权转让买卖协议、未在协议中明确房产的抵押情况，势必会影响到房屋买卖合同的效力，但并不必然导致居间合同的无效。

居间合同是诺成合同，只要当事人意思表示一致即可成立。房产公司在姚某及阿亮之间进行了沟通协调，客观上提供了媒介服务，且三方共同签订了协议等，因此，三方之间已经成立了居间关系，不能仅因未能订立书面的房地产经纪服务合同就否定实际发生的居间法律关系。

因此，对于姚某的该项抗辩意见，法院不予采纳，案涉房屋居间合同关系依法成立并生效。

既然居间合同关系依法成立

为何法院驳回原告诉请？

这就涉及到本案的第二个争议焦点

焦点二：姚某是否应当向居间方支付佣金？

法官：签订合同前故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，存在主观过错。

虽然居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，但并不意味着，只要买卖双方签订了房屋买卖合同，居间人就一定可以收取佣金。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实告知。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

本案中，居间人提供的订约信息直接影响到双方的售、购房决定，其信息是否真实全面至关重要。房产公司作为房屋买卖合同的居间人，负有对房产进行相应调查并如实报告的义务。然而，该房产公司在未明确房产所有权人及存在抵押债权，且未提供其他共有权人（阿红）有效委托手续的情况下，就促成姚某与阿亮签订协议，难以认定已尽到谨慎注意义务。

虽然阿亮和房产公司均提到阿红同意售出房产、抵押债权不影响交易，但是，上述存在的风险均未在协议中体现。结合庭审陈述，房产公司对上述风险会影响到合同履行这一可能性后果是存在认知的，在这种情况下，其在签订合同前没有将相关情况告知姚某显然存在主观过错。

综上，房产公司在签订协议时未尽到报告义务，因此不具有居间报酬请求权，故法院对原告的诉请不予支持。

来源：浙江天平、长兴县人民法院，供普法参考