被匿名做空者“盯”上，中国奥园的回应来了
图片来源：图虫创意
在2019年7月的一场“销售数据作假”风波后，中国奥园又被“盯”上了。
3月3日，某市场人士以“一个有良知的地产人”为名发布了一份“中国奥园做空报告”（以下简称“报告”），质疑中国奥园以“明股实债”的方式，将借款通过信托和旗下基金公司等关联方，注入到子公司的少数股东权益中，并存在隐瞒和低报归属少数股东利润等行为。
对此，中国奥园方面向《国际金融报》记者表示，近期有观点认为公司少数股东权益金额较大，涉及表外融资，这种说法存在明显误解。在开发项目中引入少数股东，是行业普遍做法，同时项目开发具有周期性，权益和利润不是同业绩期呈现，存在时间差。
与上次股价大跌逾8%、老板郭梓文出面增持提振信心、发布澄清公告等相比，此次的质疑则未能掀起太大的水花。
报告发布当天，即3月3日，中国奥园以2.43%的跌幅收盘。3月4日，其股价在开盘之后不久翻红，并以2.14%的涨幅收盘，收盘价为11.48港元。
不过，也有业内人士指出，近日来，多地推出益于地产行业的政策，地产股普遍表现良好，中国奥园股价走势或受益于此。
此外，奥园方面于3月3日成功发行了一笔规模为25.4亿元的公司债，票面利率5.5%。
在“规模即王道”的房地产行业，每家房企都在奋力追求更大的规模。中国奥园自然也不例外。
2015年时，中国奥园还只是销售额为150亿元的小房企，经过4年追赶，其在2019年以1180亿元的合约销售额成功踏入了千亿俱乐部。
但与多数房企发展轨迹不同的是，中国奥园的净负债率并未同步走高。据中国奥园年报披露，2016年-2019年上半年，其净负债率分别为50.7%、51.0%、58.9%、64.2%。虽有走高，但这与部分房企动辄100%以上的净负债率，形成鲜明对比。
在借款与货币资金都增加的同时，股东权益的增加成为净负债率保持低位的原因之一。
报告提供的数据显示，2016年-2019年上半年，中国奥园的净资产分别为146.31亿元、271.26亿元、307.34亿元、353.67亿元；同期，非控股股东权益则分别为57.13亿元、169.71亿元、188.62亿元、219.7亿元，占比从39%一路走高至62.1%。
奥园方面曾在公司债的募集说明书中提到，公司并购策略主要以控股形式为主，保留部分少数股东权益，近年来公司并购项目增多，少数股东权益随之增加；同时，公司对于部分长期开发项目，如文旅、旧改项目等，引入基金投资者作为少数股东，增加了少数股东权益。
不过，该报告指出，“非控股股东方在过去两年投入了近两百亿资金，贡献了奥园上市公司超过60%的净资产，但根据管理层指引却只贡献了15%左右的权益销售，分享着不到20%的报表利润”，同时，非控股股东的投资回报率仅3.4%，低于行业平均值的五分之一左右。
该报告认为，中国奥园存在的这种利润分配与权益出资的不平等程度，远远高于同行。
中国奥园则向《国际金融报》记者表示，在开发项目中引入少数股东，是行业普遍做法，能充分利用当地资源、与股东风险共担。“项目开发具有周期性，权益和利润不是同业绩期呈现，利润反映在报表上需要等项目竣工结算，中间会有2至3年时间。加之一些城市更新项目，周期会更长。奥园的现金回款率一直保持80%左右，为行业较高水平。”
该报告认为，中国奥园少数股东权益中的很大一部分是由奥园关联方引入的高息信托贷款，使公司的真实负债率显著高于披露值，同时，奥园没有将归属借款人的利息费用体现在利润表中，夸大了自身的盈利能力。
报告进一步指出，中国奥园是通过关联方借款“明股实债”的方式融资。其称，奥园的非控股股东权益主要由广州奥园股权投资基金管理有限公司、珠海鼎盛股权投资基金管理有限公司和不同的信托、保险以及投资公司构成。据披露，以上两家公司为奥园集团的关联方，后者则是中国奥园全资附属公司兼境内运营主体。
报告称，2017年四季度以来，由广州奥园股权投资基金管理有限公司发行的融资产品有34个，累计融资额超过130亿元，目前还在运营的产品规模超过120亿元，并有不少投资于奥园自身的地产开发项目。该报告认为，这正是监管方禁止的“自融”，涉嫌违规。
此外，珠海鼎盛作为私募管理人，也在过往发行过多期私募股权投资基金和类固收产品，其中大多直接和奥园相关。
不过，在业内看来，“明股实债”并不少见。有机构分析人士向记者直言，“这不都是开发商心照不宣的么。”
58安居客房产研究院分院院长张波向《国际金融报》记者表示，对于房企来说，融资方式的多样化是近几年来的普遍现象，部分融资方式的确存在有打擦边球的嫌疑，明股实债的最大风险在于，从报表来看负债率没有上升，但房企实际的负债水平则可能明显高于会计报表显示。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，“即便杠杆高了，但手里的现金流充沛稳定，那问题并不大”。
记者 郑娜
编辑 沈玉洁