专访施道红 | 5点思考带你了解未来产业园区新趋势

以下内容由采访施道红整理而成：

2021年，是FTA专注办公与产业创新区一体化设计的第18年，我们观察到产业园区已成为中国经济发展重要支撑与增长点，而与传统产业园区相比，富有“创意”与“特色”的产业社区，更受用户青睐。接下来，我们总结了几个FTA在未来产业园区设计中的思考焦点，试图从几方面探索未来产业园区发展趋势。

01

产业园区向产业社区转型，人的体验变得更加重要

传统的产业园区整体相对封闭，园区内的连接并不多。但在未来，产业园区正在向产业社区转变，FTA的目标就是营造更多的产业社区。

产业社区的提出基于两点：

1：人与工作的关系发生了本质的变化，这再也不是一个“人=机器”的时代。而是一个“人=创造者”的智本时代。工作成了一种活法，一种生活方式，是人们创造力表达的方式，是人们成长的工具，是人们感受意义、创造价值的途径。

2：物理空间影响员工的思维与行为，在不同的城市建筑及室内空间里，人们的“个性”会非常不一样。我有一个朋友从硅谷回来在上海的某个园区工作，薪水很高，但一年之后就辞职了，他说，园区的办公环境感觉太压抑了，没有生活。为了激发人们在智本时代发挥“人=创造者”的一面，需要用相应的物理空间去匹配。

社区的特点体现在这些方面：

首先：有把人相互连接的空间，激发创新与合作。

其次：有丰富的生活配套，而且，这个生活配套不简简单单的只满足衣食住行，它必须要满足人们对于“生活方式”的需要，举个例子：你可以在一个毫无特点的员工食堂吃饭，但是你也可以在一个有点情怀的川菜馆里吃饭，生活方式是我们对于生活内容的文化及精神层面的追求，每个人可以根据自己的喜好去选择生活方式。

▲ 在市北高新区的设计中，老建筑与办公商业围合起来乐活街区，工作与生活只有“一步之遥”

产业社区与前面三代园区一个非常大的区别，就是：社区，以人为本。

以前的园区是以生产效率为基础，但是在产业社区里，衡量成败的是人的体验——

空间的设计以人的尺度来规划、以人的舒适度为基准，以人与人的连接为目标；更有前瞻性一点的，会考虑到这个产业社区的品牌定位、价值主张，精神文化等等，这些越来越将会是产业社区里非常重要的一点。

02

“空置率”仍是产业园区面临的最大挑战

疫情的延续导致对空间的需求断崖式下降，租金却剧烈下滑，叠加经济来到下行周期，在家办公数字办公的趋势深入人心，商办及产业空间的压力日益剧增，深圳已经到接近于30%的办公空置率，北京19.4%，上海22%。总体来说，这个数据接近1/3。

▲ 主要城市写字楼空置率， 图片来源于网络

但在这个情况下，还有新的大量的空间进入到市场。可见市场竞争是很激烈的，也就是说，未来缺的不是空间。那缺的是什么？

另外一方面，全球也都有一个诡异的现象？那就是空置率越低的地方，它的租金反而越高？或者说租金越高的地方空置率反而越低？这个或许就是答案——真正好的产品在市面上是稀缺的。

所以企业需要更深入挖掘用户需求，打造背后深层次产品力。理念和内容是产品力的“瓤”，从内容回到我们的产品力，回到载体，这是FTA的一个设计逻辑。

03

深入了解用户需求，从卖“空间”向卖“服务”转型

从技术的发展来看，技术的突破和不断升级的数据捕获力量，使今天的用户和企业对资产的利用有了更深入的了解。

未来谁最了解客户，谁就最有优势。谁最能满足客户的需求，最高效地为客户提供真正的价值，谁就最有优势。

有一个说法是，现有领域的玩家必须完成从卖空间到卖服务的转型。说到底，锤炼的还是资产管理能力与运营能力。这个时候就是想象力与合作力的竞争。

▲ FTA深入了解客户需求，通过对工作模式进行研究，形成适应性办公空间

04

从文化入手，实现产品模式的突破与创新

设计不是千篇一律冷冰冰的盒子，设计需要挖掘与彰显当地的文化。因为——文化资产是城市经济增长的关键因素。

在Richard florida教授的书中也讲到，人才喜欢保存完好的旧街区，而不是千篇一律的郊区，他们喜欢当地拥有的商店和饭店，而不是全国连锁店。就像《创意阶层的崛起》里描述的，他们希望生活在有个性的地方。我们希望打造的是“有个性的地方”。

▲ Richard florida在《创意阶层的崛起》里指出，创意阶层更看重新鲜惬意的城市体验。

比如在打造苏州人工智能园区时，我们结合苏州历史文化特色与当地的人文习惯，规划了“园中园”，实现现代手法演绎的传统空间，更重塑了在园区中的人际关系与产业的社交网络。同时在建筑的玻璃幕墙立面上，精心地植入了苏州当地的“窗花”图案，也是“文化传承”的一面。

▲ 在苏州人工智能园区“园中园”的设计，重塑了社区中的人际关系与产业的社交网络

当然，从运营的角度来看，甚至可以通过一首歌来赢得竞争力，比如《成都》不仅打动了听众，更引起了全国听众对成都这座城市的无限向往和情怀共鸣。成都，一夜之间变成了网红城市。

05

产城融合发展，二三线城市谨防资源误区

随着产城融合概念的提出，通过产业园区的集聚性效应为城市赋能，实现产业与城市协同发展，成为一种新的发展机遇。

二三线城市是否有通过产业园区“弯道超车”的可能性？我认为关键在于一定要抓住特色，而且要把这个特色做到极致。

当然很多二三线城市也需要警惕“资源优势”，因为搞不好就是“资源诅咒”。城市的发展要放更多的精力在“人身上”。毕竟，矿是天给的，有尽头；人是内生的，没有止境。

▲ 嘉兴通过南湖金融小镇，集聚金融产业与人才资源，赋能城市发展