案例解说：选择商业地产最优税筹方式，获取最大的利润
为了减缓新冠肺炎疫情带来的冲击，帮助相关企业走出困境，各大商业地产运营商进行部分减租免租，这无疑对商业地产也造成了不可避免的影响，如何在危机中生存并发展，节税增利是每一个商业地产运营商应该认真思考的问题。
李总向【共享会计师】平台专家陈老师咨询：他公司有一幢商业地产，每年光是房产税就交了一千多万，还有其他税费也不少，税费的负担相当重，如何合法进行节税，增加利润？陈老师认真分析了具体情况，并有针对性提出下面的筹划建议。
原方案：自行对外出租
【案例一】广州天达公司（属于一般纳税人，以下简称天达公司）有一商业地产，位于广州市白云区金沙街，原值为80000万元，占地面积5万平方米，性质为一般用地。目前自行对外出租，预计每年收取租金12000万元，发生成本费用共8020万【不含税】，可抵扣增值税进项为625万，另每年收物业管理费1200万元。【暂不考虑零星费用支出，以下单位均为万元】
涉及税款：
1.增值税：12000/1.09*9%-625=365.83万元
2.增值税附加：365.83*12%=43.9万元
3.房产税：12000/1.09*12%=1321.1万元
4.土地使用税：5万平方米*6元=30万元
5.印花税：12000/1.09*0.1%=11.01万元
6.企业所得税：
（12000/1.09-8020-43.9-1321.1-30-11.01）*25%=395.79万元
7．净现金流：
12000-8020-365.83-43.9-1321.1-30-11.01-395.79=1812.37万元
3.企业所得税：
（1200/1.06-8.15）*25%=280.98万元
4．净现金流：
★总现金流：1812.37+842.95=2655.32万元
从上面数据可以看出，房产税是商业地产运营总支出的重要组成部分。因此作为房产税计税依据的租金收入越低，缴纳房产税越少，投资回报率越高。在商户承担的租金物业费等租赁成本总额一定的前提下，尽可能降低租金，把租金一部分以物业费和推广费等其他的名义收取，合理规避房产税。
政策依据、解析、注意点
★政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》
第二条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第三条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
★计税依据：2016年5月1日后，纳税人从租计征房产税时，其计税依据中，不包含税增值税；
★为什么管理费不用交印花税？
★政策依据：《印花税暂行条例施行细则》（财税字[1988]第255号）的规定：
①印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税；
②同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。
★解析：印花税税目税率表中未列举物业管理费相关的服务项目，故物业管理费不属于印花税征税范围。
企业所签合同在分别列示两种经济事项的基础上，应分别计算，只对房屋租金部分，按财产租赁合同上记载租赁金额的1‰贴花，物业管理费不需要缴纳印花税。
★注意点：要将房屋租金和管理费分开计算，则物业管理费不需要缴纳印花税；如果费用计算在一起，则需要按照房屋租金计算印花税。
★土地使用税：广州市白云区金沙街属于四级土地，按6元/平方米/年交。
三个降低房产税的节税方法
1
转租
涉及税款：
1.增值税：9600/1.09*9%-540=252.66万元
2.增值税附加：252.66*12%=30.32万元
6.企业所得税：
（9600/1.09-7122-30.32-1056.88-30-8.81）*25%=139.83万元
7．净现金流：
9600-7122-252.66-30.32-1056.88-30-8.81-139.83=959.5万元
（一）转租收租金12000万元
1.增值税：
12000/1.09*9%-9600/1.09*9%-85=113.17万元
2.增值税附加：113.17*12%=13.58万元
5.企业所得税：
（12000/1.09-898-13.58-11.01-9600/1.09）*25%=319.81万元
6．净现金流：
12000-898-113.17-13.58-11.01-9600-319.81=1044.43万元
（二）收管理费1200万
3.企业所得税：
（1200/1.06-8.15）*25%=280.98万元
4．净现金流：
959.5+842.94+1044.43=2846.88万元
★比筹划前增加了现金流：
191.56万元（2846.88-2655.32）
★经过税收筹划，案例二比案例一，节省税费：191.56万元。
政策依据、解析
★为什么转租房产不用缴纳房产税？
★政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》
第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。
★解析：由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。转租房产不用缴纳房产税。
2
增加推广费
涉及税款如下：
=1928.89万元
二、力达公司收物业费推广费1200万元，物业管理费1200万
1.增值税：2400/1.06*6%-62.5=73.35万元
2400-73.35-1202-8.8-263.34=852.51万元
★总现金流：
★比筹划前增加了现金流：
126.08万元（2781.4-2655.32）
★经过税收筹划，案例三比案例一，节省税费：126.08万元。
筹划实操、风险及注意点
★这里，因为物管费再提高，也不能超过当年收费标准。所以，这里考虑增加推广费等。
★与正常物业管理费区别，推广费可设定为商业营销活动策划、推广服务费、装修服务等。
★企业在签订租赁合同时，进行合理、有效规划，可适当降低房产税及增值税，出租企业也能找出应对“价格偏低”的合理、正当、有效的理由。
★该方案风险在于：
3
对商场租户采取会员制
力达公司收取1800万元的会员费（物价局批文）、1200万元物业管理费（房管局、物价局备案）、物业推广费1200万元（物价局批文），发生成本2202万元，取得可抵扣进项112.5万元，天达公司把租金对会员给予会员价优惠，即每年租金为9000万元，成本5818万元，取得可抵扣进项512.5万元。天达公司及力公司达要交哪些税费呢？
涉及税款：
1.增值税：9000/1.09*9%-512.5=230.62万元
2.增值税附加：230.62*12%=27.67万元
=1549.09万元
二、天达公司收取会员费1800万元、推广费及管理费各1200万元
=1421.43万元
★总现金流：
★比筹划前增加了现金流：
315.2万元（2970.52-2655.32）
★经过税收筹划，案例四比案例一，节省税费：315.2万元。
解析、政策依据、风险及另一税筹方法
★对收取的会员费1800万元如何纳税？
★政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1后附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：
销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。
无形资产是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。
其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。
因此，公司收取的会员费应在取得时按转让无形资产(会员权)计算缴纳增值税，税率为6%。
★该方案风险在于：
3.这些收费要符合当地市场行情和及考虑税局的接受程度。
★从这个税筹方法再延伸另一个税筹方法：
1.假设天达公司以毛坯房的形式对商家进行出租，这样很合理地把租价降下来了，而租价便宜了，那么房产税就交得少了，达到节税的效果。另外，天达公司给商家进行装修，收取合适的装修费，天达公司这样一来达到双方共赢的局面。
2.带装修又低租金的的优惠对承租方来说利益得到了实际体现，对于天达公司来说，收入及利润也没改变，只是在合理降租金省房产税，实际执行结果并没有改变，出租和承租双方都能接受。
3.当然这种筹划方法需建立在合理合法的基础上，这里只是提供一个节税的思路。
★总结：从上面三个方案来看，第三个方案的节税效果最优，在商户承担的租金物业费等租赁成本总额一定的前提下，尽可能降低租金，把租金一部分以物业费等其他的名义收取，合理规避房产税。至于费用如何分配则要看当地市场行情和主管税务局的接受程度。下面再从其他方面来说下税筹的方法。
五个其他的节税方法
1
享受小微企业所得税优惠
涉及税款：
★没享受到小微企业所得税优惠，税率为25%：
★享受到小微企业所得税优惠【这里要分拆为分九家公司】
★节约企业所得税：306.79万元（436.31-129.52）
政策依据及注意点
★政策依据：2019年1月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
上述小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。（财税[2019]13号）
★注意点：企业在进行税收筹划时应处理好以下问题：
1）筹划必须建立在合法的基础上，比如不能为了增加费用购买发票虚列成本费用或不确认收入等方式，这样的筹划实质为掩耳盗铃，最终不但达不到筹划效果反而产生滞纳金、罚款，甚至追究相应的刑事责任；
2）因小微企业其中一项指标为应纳税所得额标准，不是利润指标，因此在筹划前必须按照规定进行纳税调整，不要因未进行纳税调整导致筹划失败。
2
享受加计抵减10%的优惠
涉及税款：
★没享受加计抵减10%：
2.增值税进项：112.5万元
3.实际缴纳增值税额=237.74-112.5=125.24万元
4.增值税附加：125.24*12%=15.03万元
★实际缴纳增值税额+附加税费140.27万元
（112.24+15.03）
★享受加计抵减10%：
2.增值税进项：112.5万元
3.应纳增值税额：237.74-112.5=125.24万元
4.增值税加计抵减额：112.5*10%=11.25万元
5.实际缴纳增值税额=125.24-11.25=113.99万元
6.增值税附加：113.99*12%=13.68万元
★实际缴纳增值税额+附加税费127.67万元
（113.99+13.68）
★节约税费：12.6万元（140.27-127.67）
政策依据及解析
★政策依据1：《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第七条的规定：自2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额。
★政策依据2：《财政部 税务总局公告2019年第87号》规定：2019年10月1日至2021年12月31日，允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%，抵减应纳税额。
★物业管理服务属于四项服务--现代服务业--商务辅助服务---企业管理服务的一种，因此物业公司提供物业管理服务，可以享受增值税加计抵减10%的优惠政策，但不能享受增值税加计抵减15%的优惠政策。
3
享受残保金小微企业优惠
涉及税款：
★计算残保金过程如下
第一步：
1.力达公司在职职工年平均工资
=1,636,800/31=52,800元；
2.力达公司应安排残疾人就业人数=31*1.5%=0.465人；
第二步：
力达公司实际安排残疾人就业人数=0人；
第三步：
力达公司2019年应纳保障金=
（0.465-0）*（18,146*2）*90%=15,188.20元；
★残保金筹划方案：将力达公司员工降到30人
则：力达公司2020年实际应纳保障金=0元
★节约残保金：15,188.20元
政策依据及解析
★政策依据：财政部公告2019年第98号规定，自2020年1月1日起至2022年12月31日，对在职职工人数在30人(含)以下的企业，暂免征收残疾人就业保障金。
★解析：残疾人“小微企业”，仅是指在职职工人数在30人(含)以下的企业，没有其他限定条件。也就是说，只要企业满足在职职工人数在30人(含)以下，就可以享受三年内免征保障金的优惠政策。
4
享受小规模纳税人优惠
★筹划思路：除租赁房产税外，增值税也是租赁合同需特别关注事项，按目前增值税征收政策，物业租赁税率为9%，物业管理一般纳税人为6%，小规模纳税人为3%，因此设计租赁合同时，可以将租金拆分，一部分为租金，剩余一部分为物业管理费，这样可以享受小规模纳税人的优惠，合理降低增值税。要注意，小规模纳税人的纳税人年应税销售额500万元以下，超过就要成为一般纳税人，所以要把年应税销售额控制500万元以下。
涉及税款：
★没享受小规模纳税人优惠：【接案例四】
★实际缴纳增值税额+附加税费140.27万元
★享受小规模纳税人优惠：【这里要分拆为九家公司】
1.增值税销项：4200/9/1.01*1%*9=41.58万元
2.实际缴纳增值税额=41.58万元
3.增值税附加：41.58*12%*50%=2.5万元
★实际缴纳增值税额+附加税费44.08万元
★节约税金：96.19万元（140.27-44.08）
政策依据
★政策依据1：2020年3月1日至12月31日，除湖北省外，其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人，1%。湖北省小规模纳税人免税。
★政策依据2：《小微企业普惠性税收减免政策》对增值税小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
5
免税期及以场地合作入股节税方法
【案例八】接案例四，承租方租期二年，双方协商一致，同意给租户要求二个月的免租期。房产原值为:80000万。
税款分析如下：
★有免租期房产税：
1.免租期房产税：
80000*（1-30%）*1.2%/12*2=112万元
2.租赁期房产税：
房产税：750/1.09*12%*22=1816.51万元
1.每月租金750万，二年租期，其中有二个月免租，实际租金为：750*22=16500万元；
2.每月租金750万，二年租期，不约定免租期，实际分摊到每个月，每月租金为：16500/24=687.5万元，则实际租金为：687.5*24=16500万元；两种方式总租金是一样的。
★总结：免租期的优惠对承租方来说也得到了实际体现，只是在合同协议中规避“免租期”敏感条款，实际执行结果并没有改变，出租和承租双方都能接受。
★计算租期的房产税：不约定免租期，直接按687.5万元/月确定整个租赁期限的租金标准，均从租计征房产税，则筹划后整个租赁期限内出租人需缴纳的房产税共计：
687.5/1.09*12%*24=1816.51万元；
政策依据及解析
★政策依据：《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）
二、关于出租房产免收租金期间房产税问题
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
★解析：关于出租房产免收租金期间房产税问题明确规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人及出租人按照房产原值，即从价计征缴纳房产税。
6
构建产业园等产业享受税收优惠
★筹划思路：如果有条件，天达公司可以从商业与产业的结合切入谈合作，通过构建包括孵化器，产业园，专家楼，研究院等特色分明的产业形态，商业配合产业推动，获得包括土地，资金等支持，并享受免征房产税和城镇土地使用税、免征增值税等税收优惠。
政策依据
★政策依据：《关于科技企业孵化器大学科技园和众创空间税收政策的通知》（财税〔2018〕120号）
一、自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；对其向在孵对象提供孵化服务取得的收入，免征增值税。
★筹划后每年总共节约了：732.3万元