法拍房的评估价怎么定的？比二手房复杂太多了！
（标的上拍页面）
买法拍房，对竞拍人影响最大的就是上拍公告中的“价格”——起拍价、加价幅度、保证金、评估价。
这几个价格，决定了竞买人要不要参拍、出价空间，以及资金方案。
起拍价越低，参拍空间越大，竞争人数可能会越多。
加价幅度越大，就代表举牌幅度越高，对竞买人的出价能力有一定影响。
保证金越少，报名参拍的门槛越低，参拍人数可能会越多。
评估价与起拍价的差额越大，折扣率越高，竞买人的出价空间就会越大。
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这些价格是如何规定的？
在司法拍卖过程中，报出的第一口价，就是起拍价。
在起拍价基础上每次应价加的最少价格，为加价幅度。一般为1万及其倍数。
保证金主要作为参与竞买并遵守拍卖规则和各种竞买规定的担保，避免因为竞买人参拍导致的司法拍卖损失。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。因此，评估价为法院认可的市场价。
【起拍价确定】
网络司法拍卖应当确定起拍价，拍卖起拍价即为保留价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市场价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十①。
注释：①《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释【2016】18号）第十条。
在实际上拍的过程中，起拍价约为评估价的70%，保证金约为起拍价的10%，加价幅度约为保证金的5%。
多数人认为评估价就是市场价，也就是目前房产在二手房市场上的交易价格。但实际上，法拍房评估价的确认方式还有很多。
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评估价的确认方式是什么？
法拍房上拍评估价主要有四种确认方式 ：
01 与被执行人议价。
法拍房在上拍之前，法院都会通知申请执行人、被执行人，将双方约在一起进行协商，确定一个双方都认可的价格。
（协议价笔录页面）
一般情况下，涉案人员越少，达成协议价的可能性越大。
如果协议价获得法官的认可，就会直接将协议价作为房屋的上拍评估价。
如果被执行人不配合议价或者下落不明，案件涉及众多当事人且意见不一致时，法院就会考虑采用其他方式。
目前，这种与被执行人议价的方式，适用情况有限，约20%法拍房的评估价来源于此。
如果遇到这类以协议价作为评估价的法拍房，必须在参拍之前知道法拍房的真实市场价，否则很可能会高价买到低价法拍房。
02 评估公司定价。
评估公司，是指专门评估房产价值的有关机构。每年法院都会对这些评估公司进行审核，审核通过的评估公司才有资格为法拍房出具资产评估报告。
为了避免人为因素扰乱评估价格，法院会采取摇号方式选择评估公司，最大限度的保障司法公正。
评估公司所出具的资产评估报告中会详细记录评估房产的具体情况、评估方式、评估标准、评估结果，以及其他有效期等信息，内容详实，准确性高达85%。
通过评估公司确认评估价的法拍房，在上拍页面中会明确带有附件：评估报告。
（标的附件公告页面）
目前，约有40%的法拍房通过评估公司确认评估价。
03 网络询价。
目前法院认可的询价平台有：京东、阿里、工商银行融e购三个。
（京东网络询价报告页面）
（阿里网络询价页面）
（工商银行融e购网络询价页面）
网络询价的评估价，由负责上拍的法官，登录询价平台，输入房屋信息就会自动生成评估价，最终评估价为三个平台的均价。
这个看似公开公正的方式，其实有着巨大的缺点：那就是价格未必能符合市场的实际情况，而且三个平台之间价格存在差异，不如由评估公司定价来得准确。
（标的上拍页面）
这套房源就是根据三方网络询价平台的评估数据，获得的均价作为评估价。评估价为1173.36万元。
但实际上，单单拿Lianjia二手房的数据来对比，挂牌价已经是1500万。
（Lianjia挂牌房源页面）
房源上拍的评估价与挂牌市场价差了三百多万，导致竞买人忽略了真实市场价，仅依据页面公示的评估价作为参考对象，错失参拍机会。