买房就是创业（四）

按语：上帝派一个倒霉蛋（学马列的文科生）去创业，结果他莫名其妙做了27个创业项目，把24个项目做破产。倒霉蛋把很多行业的失败都体验了一遍，目的在于告诉你要吃他的堑，长自己的智。智鹏，为失败的意义代言。

经济学上有一个溢出效应，意指一个人或一群人的行为和决策，会使另外一个人或一群人受损或受益的状况。正溢出效应就是当大家都在一个地方投资，特别是富人开始聚集的时候，就会让该区域的所有人因投资房地产、投资固定资产而受益。而负溢出效应怎么理解，最典型的例子，比如该区域原本价格水平不错，但是政府一个不好的规划，比如在这个区域规划了一个火葬场，就会导致该区域的所有的投资受损。

通州区作为北京市的副中心是一个最典型的母城与卫星城融合过程中，房价落差与虹吸效应的代表。通州区刚开始发展之时，房价只有七八千，现在低的五万多，高的也是七八万每平了。所以在卫星城还没有成熟的时候在卫星城买房，未来会有较大的升值空间。因为当母城与卫星城融合发展到一起的时候，卫星城的房价就会像母城靠拢，这是涓滴效应。但是当完全融合的时候，大都市区的外围区域回流效应就会出现。于是外围区的人又会向中心城市靠拢，往回流的时候就会进一步推高了中心区域的房价。

怎么去了解涓滴效应。举例，当你有一个二大爷当了一把手，你在这个单位工作能力、工作态度没有什么改变，但却没人敢管你了，而你晋升的速度却变快了。受益于溢出效应和涓滴效应，一线城市可能规划的卫星城就是买房创业的重点关注对象，通州发生的故事会在新一线城市同样发生。

大城市会集聚越来越多的富人，富人越多，需求就会大，房地产的价格水平就会高。中小城市，富人走了，穷人相对就变多了，需求就变小了，物价水平就逐渐开始走低。所以房地产投资研究的就是富人往哪里走的问题，你去观察，富人往哪里走，这个区域的财富增长的速度就会比其他地方快，在这个区域投资房地产回报就会很高。

真正的高手找什么样的投资机会呢？就是今天价格还没有起来，但是由于规划可能导致5到8年内价格一定会起来的区域。比如说成都，因为修建第二机场的原因，那么整个靠近第二机场周边方向的房地产未来增值的空间就比较大，成都这样的超级城市，未来他不会只有一个中心区域。

买房创业的投资高手，还会在全世界范围内寻找这种正溢出效应的地方。房子的价值用董藩教授的话，就是等于窗内的价值加上窗外的价值。一个小区的内在价值很重要，小区内的环境和物业管理水平，决定了窗内的价值。另外小区外在属性，包括教育配套、商业设施与氛围，医疗、交通、治安环境和自然环境，这些都决定了房产投资的价值。

如果我们看一个城市的繁荣和昌盛，只需要看一下这个这座城市有没有领袖级的企业。像杭州这样，城市人口并不如成都多，但是为什么它的房价会比成都高，原因就是杭州有像阿里巴巴这样的领袖级的企业。而北京上海集聚了大量的领袖级的企业，深圳广州同样如此。房价，它是一个城市功能的体现，城市价值体现除了领袖级的企业的存在，除了完善的功能配套，最重要就是他拥有的资源特别地集中。随着来越多的世界五百强的入住，成渝地区有成为超级城市群的潜力，成都的地理条件优于重庆，就会成为区域中心，天然成为超级价值洼地。所以个人认为未来买房投资的重点是在成都。

价格机制，它有这样的功能，它传递的一个信息就是引导资源重新配置，引导人们去满足短缺的需求或引导人们退出过剩的市场。大城市的繁荣与小城市的凋敝看在中国未来会同时发生，直到新的涓滴效应出现。

北京的房价为什么是全中国最高的，因为北京是所有的中心，除了不是港口中心。为什么未来房地产投资的方向仍然是一线二线城市，因为新的就业空间就是以服务业为主的第三产业，包括金融、流通、信息传播、教育、餐饮、养生、洗脚、美容美发、美甲，形成各行各业的互相服务。城市越大的机会越多，吸引力就越大。就算你擦皮鞋，你会是在农村擦皮鞋，还是在城市里擦皮鞋？越大的城市功能配套越齐全，越是大城市越是应有尽有。

人口规模和聚集资源，决定了互相交换价值空前复杂，制造业制造出叠加的财富增值效应。科技城市和大都会产生更多的就业机会。因为中国审批制的特点，在北京就会有非常特殊的一些行业，形成新的价值交换。再如像同声传译这样的职业，只有在北京上海广州才会有极大的市场需求。公司要做大，都是要到最顶级的城市去发展，房地产的投资也应该是靠近最顶级的城市。

另外就是气候环境也这决定了房价的发展趋势，比如说四川的西昌，除了成都就是他的房价最高，就在于它的良好的气候条件。海南省为什么能发展起来？就是因为它的气候资源所决定的。

所以买房创业就要寻找类似的价值洼地，而所有的价值洼地不是当下有的，而是你对未来的一个区域发展前景的判断。

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生命的能量在于焦点利众