房地产市场——投资视角看车位的定价逻辑

车位的定价是个老大难的问题，到底定多少钱？

能不能像住宅定价一样，周边小区卖20万一个，我就要定价20万一个？

为什么上海卖5万单价的小区车位15万一个，而济南卖1万单价的小区车位也要15万一个？

为什么开发商们的长期库存必然有车位，很多楼盘的车位打折都卖不掉？

我也只是探讨。

一、车位价值来源于供需关系

一切商品都要分析供需关系，车多车位少、那车位一定贵，车少车位多、那车位大概率卖不掉。

1、首先看车位配比

现在全国各城市的车位配比，大都是从每户0.7个到每户1.5个不等，如果碰到那种每户1.5个车位的地块，恭喜你中奖了，这种项目往往得做地下两层，能把地下一层的建筑物基底边的车位卖掉已经谢天谢地了，大部分时候车可以跨车位线横着停都没事。

2、次看客户属性

楼盘自住和投资的比例很重要，一个远郊盘，大部分目标客户都是投资的话，那车位一定卖不掉，因为投资看的是性价比，多一个车位多一个投入回报不成正比的累赘。如果一个楼盘大部分目标客户是自住的话，买车位一定也在他们的计划中，只不过现在买还是以后买的问题，想办法收单就行。

3、三看目标客户的主要出行方式

买车位的需求，在于要有车。谁说买了新房一定要买一台车的？那些50、60的终改们，购买力极强，但却不一定要用车，一台小毛驴电瓶车就可以了。为啥希望门口公交方便，难道不是和车位这事有冲突嘛。那些租客们，有很大的百分比也是用不到车的，嗯，于是车位就都剩下了。

二、车位价格定格于购买力

这段讲定价。

我发现一个很有意思的现象，河南的楼盘中，刚需楼盘车位又便宜又难卖，那些洋房楼盘车位又贵又好卖，高低配的混合社区中车位买家也大多是洋房客户。

嗯，可以这么想，车位基本上都是8-10万的定价，如果楼盘的单套房价在100万左右，大概是10%的总价关系，但首付上车位可能要全款，最好的情况也是2-3年的分期，而100万总价房子的价格是20-30万首付、50万总价房子的价格是10-15万首付，这就有个悖论，就是作为刚需而言，买房已经全力以赴了，车位难有余力。

所以可以解释刚需楼盘车位难卖，洋房楼盘车位好卖的问题，毕竟洋房客户稍微还能再往外再掏点钱。

购买力弱的地方，车位就不值钱，除非车位配比非常非常少，也许100个客户里面还有30个人能有余力买车位，刚好你经过各种优化后（车位转地面等等），实际车位配比是1:0.3，刚好能匹配那些有余力的。

分析不好你的客户购买力，还是老老实实不要算货值了，不然就变成自欺欺人。

三、车位的续销和物业的管理也密不可分

其实大部分车位的销售都是靠续销的，就是等楼盘交付入住之后慢慢卖。

因为客户是有成长性的，现在买不起车，不意味着以后就买不起车，现在没钱买车位，不意味着以后也没钱买车位，现在买房的是投资客，不意味着以后他就不卖给自住客。

车位在这一点一滴的变化中，就慢慢卖掉了。

但是要靠物业的帮助，如果小区内能不规范乱停车，虽然随着入住率提高车越来越多，但还有地方停；地下管理不善靠私人关系就能搞到一个位置不错的长期车位，那还买毛线的车位，租起来岂不是轻松又愉快。

对物业的不信任感，会极大影响车位的续销。

文毕