审判口径|2020年上海房屋征收补偿利益分割司法审判口径解析（一）
01
背景
Law
2019年11月，上海高院民事审判庭就上海市房屋征收补偿利益分割民事案件审判工作召开了研讨会，并就当前房屋征收补偿利益分割民事审判中的一些疑难法律问题形成了较为统一的口径。
本文主要就其中和以往司法实践中的不一致或适法不统一之处进行简要解析。
02
主文-公有住房征收补偿利益分割
Law
本解析是一个系列，共分为四篇，本篇是第一篇，主要解读城镇公有住房征收补偿利益分割的相关问题。
本文共分析了五个问题，在结构上安排为先引原文，后附解读的方式。
02-1
他处有房的认定
Law
第一个内容为：他处有房的认定问题，目前司法实践中各个法院适用比较混乱，本次会议进行了重申及列举。
原文内容：
1.【同住人他处有房的认定】2004年《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》指出，作为征收补偿对象的公房同住人，是指在被征收居住房屋处有上海市常住户口，已经实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。如何认定“他处有房”？
关于征收补偿对象的同住人范围仍应按照上述执法意见确定。为鼓励居住困难的人通过自己努力改善居住条件，这里的“其他住房”应限定为福利性质的房屋，公房同住人在他处购买的商品房不属于“他处有房”。
职工向工作单位承租单位职工宿舍，虽然职工与单位之间形成租赁关系，但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系。职工一般不办理公房调配手续，也没有取得公房租赁凭证，故一般不应视为“他处有房”。
公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于“他处有房”，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。
程苗苗律师团队解读：
第一个关键信息是，「他处住房」仅限于福利性质的房屋，在他处购买的商品房是不算的（鼓励居住困难的人通过自己的努力改善居住条件），这一点和2004年《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》是一致的。
那么职工向工作单位承租单位职工宿舍这种情况是否属于该职工他处有房呢？
虽然职工与单位之间形成租赁关系，但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系，职工没有向单位办理公房调配手续也没有取得公房租赁凭证的，一般不视为「他处有房」。
公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于「他处有房」，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。
02-2
未成年时受配公房的性质
Law
第二个内容为：未成年时期曾经和父母共同受配过公房，是否应被认定为他处有房？以往的司法实践中，多数是认定为属于他处有房的，而本次会议精神则有了与之前不同的意见。
原文内容：
2.【未成年时受配公房的性质】在对公有住房的成年同住人进行认定时，如果该当事人在未成年时曾与其父母共同受配过公房，是否属于“他处有房” ？
实践中，有的当事人在未成年时曾与父母共同受配过公有住房（甲房），在成年后又分得另外一套公房（乙房），在确定乙房同住人范围时，该当事人是否会因为曾经受配甲房而被认定为“他处有房”存在一定争议。
会议倾向性意见认为，未成年人与父母共同受配公房时，未成年人并非作为独立的民事主体获得住房福利，而是附随于父母的居住利益，故原则上不属于他处有房，不影响其成年后所获得公房在征收时同住人的认定。
程苗苗律师团队解读：
该条文是什么意思呢？
很好理解：就是如果户口在被征收公房内的同住人，如果在自己未成年时期（18周岁之前）和父母一起受配过公房，则之前未成年时期受配的公房并不算他处有房的情形。
这个倾向性意见可与之前的司法实践是不一致。在该意见口径之前，只要享受过福利分房都算是他处有房，无论受配时是成年人还是未成年人都算他处有房。而该意见把未成年时期受配的公房排除在「他处有房」之外。
02-3
居住困难的认定
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第三个内容为：如何认定他处有房但属于居住困难的情形？居住困难应该按照什么时期的标准来认定困难不困难？
原文内容：
3.【同住人居住困难的认定标准】公房同住人他处有房但居住困难的，仍属于征收补偿对象。如何认定“居住困难”？
对于“居住困难”的认定，既要尽可能确定统一的标准，又要充分考虑公有住房分配政策的历史沿革。“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。法定最低标准面积的认定，应按照房屋调配当时的公房政策所规定“居住困难”的面积标准。
程苗苗律师团队解读：
看完这个条文，很多人想问：这个「法定最低标准」到底是人均多少平方米呢？
该处并没有明示，我们在另外两篇文章里分析过，一篇为：户口在“数砖头”拆迁中的价值及公房同住人的认定原则与例外，还有一篇为：动拆迁补偿款分割 | 谈谈“数砖头“背景下的“第四块砖头”与空挂户口。
另外，这里明确了是否属于居住困难，这个标准应当按照“调配当时的公房政策”来确认是否属于居住困难，而不是现有公房征收时的居住困难不困难标准。
也就是说，很多人会说我们当时一家四口才分了20多个平方，放到现在肯定是属于居住困难的，那么这种认知是错误的，因为是否居住困难，是要看放在当时分房子时那时候的人均居住面积来看，而非和现在的居住条件来比。
02-4
空挂户口的认定
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第四个内容为：空挂户口的问题，以及该户口在本户征收中是否因为该户口的存在而影响到了征收利益以及如何认定的实操问题。
原文内容：
4.【空挂户口人员的补偿利益】户口空挂在被征收的公有住房的非同住人起诉要求分割征收补偿利益，应如何处理？
空挂户口人员并非公有住房的承租人或者同住人，在被征收房屋既无产权利益，亦无居住利益，一般不属于征收补偿安置对象，原则上不能分得安置房。
如果在征收补偿安置时确实基于户籍因素考虑过该部分人员利益的，可以适当给予货币补偿。补偿款的数额可以参考因人口因素而增加的房屋的市场价与供应价之间的差价酌情确定。
需要注意的是，确定空挂户口人员系配房考虑对象必须有明确依据，不能按政策推定或者以工作记录方式确定，而应当由征收单位出具加盖公章的情况说明。
程苗苗律师团队解读：
空挂户口这个不难理解，就是根本没有实际居住的需要和必要，也未实际居住，只是因各种因素将户口迁入被征收房屋中。
那么，关于有没有基于户口因素考虑而多分，需要征收单位出具加盖公章的证明来确认这一点，而不能适用推定或者工作记录方式确定？
这一点是非常苛刻的，也就是说这个难度是非常之大的，我们团队代理了这么多的房屋征收共有利益分割的案件还没有遇到哪个征收单位出具过这样的证明呢！
02-5
次承租人的征收补偿利益
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第五个内容为：公房当中的次承租人的是否能享有征收利益，以及其在征收中的法律地位。
原文内容：
5.【公有房屋的次承租人的利益主张】公房承租人在征收之前将房屋出租给案外人使用或者经营的，房屋的实际使用人（次承租人）能否参与征收补偿利益分割？
实践中，有的公房承租人在征收之前将房屋出租给案外人使用或者经营，次承租人要求以征收对象身份参与征收补偿利益分割。
处理此类纠纷时，要区分征收补偿法律关系与一般的房屋租赁合同关系。
2012年《国有土地房屋征收与补偿条例》实施后，一般租赁合同的承租人不再是征收补偿法律关系中的被安置人，因征收导致租赁合同无法继续履行的，属于一般租赁合同纠纷，依照租赁合同的相关法律规定处理。
关于征收补偿关系与房屋租赁关系的协调处理，2014年第四季度民庭庭长例会研讨纪要中明确，若当事人在租赁合同中就承租房屋涉及征收事宜有约定的，则应按其约定进行处理。
若房屋租赁合同未有约定，则宜先处理征收补偿关系。
因为征收补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等费用与承租人有着密切关系，若出租人在未签订征收补偿协议、未向承租人支付相应补偿之前迳行解除租赁合同，则承租人基于租赁合同解除可获得的合理补偿难以确定，不利于保障承租人的合法权益。故此类租赁合同纠纷案件，宜待征收补偿协议签订后再行处理。
因此，次承租人并非征收补偿法律关系中的被安置人，其基于征收被安置人身份要求参与征收补偿利益分割的，法院不予支持。次承租人认为其在租赁合同履行中或者因合同无效遭受损失的，告知其基于租赁合同关系提出相应主张。
程苗苗律师团队解读：
实践中，很多公房的承租人和次承租人在房屋租赁合同当中都会也会约定好，将来如果遇到政府征收，那么征收利益如何分割。
有约定的原则上是从约定的。当然也有未做约定的，这个时候，首先，征收的对象是公房的承租人，次承租人只能依据租赁合同关系与次承租人要去分割征收补偿利益，无法直接与征收单位发生法律关系。
其次，非居住用房的停产停业损失、设备迁移费、搬迁等费用原则上是给在涉案房屋中实际经营的主体的，所以在没有约定的情况下，次承租人是有份的。但是有份并不代表全部归次承租人所有。
我们承办的一起案件中，法院是根据征收时剩余租期占整个租赁合同期间的比例来确定应该支付给次承租人的停产停业损失为多少的。也就是说剩余租期越短次承租人拿到的该项赔偿越少。
03
总结
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本期分享的是城镇公有住房的新的审判口径。后面三期分别是分享城镇私有房屋、集体土地上的宅基地房屋、以及征收补偿利益分割的程序问题等其他问题。
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