7大标杆房企浙江区域布局解析

作者介绍：jason-卢，80后工科男，猎头从业超过12年，深耕地产行业六年

 1 万科

住宅地产开发领军者之一

整体客观评价：

优势：超强的周转能力，产品标准化，体系标准化，组织强大，万科的人适应力创新能力强，城市公司授权很大，住宅商业板块优势都很大，布局均衡，客户精准，物业品牌号召力强大；

劣势：对新动力培养着重，其他人晋升非常慢，强职能管控非大运营经营型管控，待遇较低（行业5分位），高层+管理岗位的极度稳定导致中层职业通道限制较大；

浙江万科基本分析

浙江万科目前分为杭州万科+浙南万科+宁波万科三个城市公司；

杭州万科在整个万科管理水平与规模属于前三的水平，连续多年在杭州市场占有率（2013-2018年连续）领先，产品业态创新，组织能力，职业口碑来看属于万科的一流城市公司，特别是刘肖作为2013年万科杭州掌舵人，首先提出“三好”主张，推出万科杭风建筑，成为后续万科全国住宅领域的产品标准；

2015年刘肖一战成名之后调任北京万科（接手毛大庆），李嵬接手杭州万科至今，发布升级版“三好”，提出产品与服务主张，加大了业态布局与城市运营商的角色，17-18年万科在之前的基础上实现了多维度的转型发展，从开发商转向成为城乡建设和生活服务商。产城、养老、家装、教育、物流等复合业务矩阵都在这个阶段得到了大力发展；

浙南万科相对于其他华东区域万科起步较晚，成立时间为2010年，至今深耕温州市场超过8年，早起布局在温州周边，2015年赵海峰接手浙南万科，提出回归主城区，升级版三好驱动下，实现了2016年浙南万科的8盘联动，使得万科品牌正式落地温州主流市场，实现价值升级。

万科温州的主流产品目前定位改善以上为主，2017年之后实现了温州三区的全面布局，2017实现回款超过80亿 2018年实现百亿规模；实现了全区域全产品线的全面覆盖；

万科宁波作为传统华东区域强势城市公司，已经深耕了12年之久，在万科华东体系里面是属于一线标杆级别，连续多年在宁波市场所向披靡，在市场占有率，客户口碑上面具备核心竞争力，16-18年连续三年权益突破百亿以上，并且遥遥领先第二名；

2 华润

中高端住宅+高端商业地产开发领导者之一

整体客观评价：

优势：超强的资金运用能力，超级央企背景，超级巨型产业综合开发商与运营商；布局一二线城市，住宅+商业双驱动战略形成强大的投资网络，资源整合能力+产品打造能力较强，商业地产方面布局一二线核心大都市圈，一流的城市运营商；

劣势：华润置地整体待遇偏低（行业3-4分位）不管是管理层还是高级专业岗位都不具备竞争力，华润组织里面派系还是非常多的，近些年组织调整之后流失率增多，二三线城市员工整体专业能力不算特别突出，对管培生培养比较重视，其他外聘人员提拔速度较慢。

浙江华润基本分析

浙江华润目前3个城市公司华润杭州公司+华润温州公司+华润宁波公司（全部属于华润华东大区管辖范围）

华润2005年携手新鸿基进驻杭州市场，前面五年主要是开发与运营杭州万象城这个顶级综合体项目为主，10年时间打造的一个杭州标杆综合体项目，早期主要团队是华东区域+深圳万象城核心班底为主。

作为一个顶尖城市运营商来说，华润在杭州一直都是高大上代名词；华润在杭州一直走的是综合运营商路线，捆绑政府资源，2017年之后更是布局多个重点区域，每个项目都是大手笔综合体，在住宅方面引入华润高端产品悦府，悦玺系列，万象城万象汇两大商业业态全部布局杭州，可见对于杭州这个城市的重视程度；未来几年华润在杭州可售物业销售额将突破百亿，至今货值储备超过200亿。

华润2006年进驻宁波市场，属于较早进驻宁波的一线房企，截止2017年华润置地已经完成对宁波市场的全区域布局全产业布局，包括核心区域住宅+一二级产业联动+商业产品线；三条商业产品线全部覆盖宁波（余姚五彩城、宁波万象城、宁波万象汇），进驻宁波市场以来，在可售物业方面取得很高的成绩，三大住宅产品系列都在当年取得单盘销冠的成绩。

宁波公司在整体华东区域排名前列，多个项目在当年区域考评中得到较高评价；2018年华润宁波凭借两个项目完成销售额突破60亿，稳居宁波市场前三。

华润2012年携手森马进驻温州市场，截止目前深耕7年，打造了温州万象城、万象城悦府、滨江万象天地、温州万象天地，以及刚刚案名发布的鹿城万象府、鹿岛万象天地共六大项目。

前期几年主要开发温州万象城为主，2016年之后华润在温州频繁拿地，截止2018年底，形成住宅+商业全品牌覆盖趋势；2018年华润置地温州权益销售额突破40亿，进驻温州市场前十以内；2019年华润温州新增货值超过百亿，土地储备丰富，具备冲击前五的潜力；

3 融创

中高端住宅地产领军者+全国最大的文旅开发商+运营商

整体客观评价：

优势：超强的战略投资能力，超强的产品管控能力，较为狼性的企业文化积累，全国一二三线城市全面覆盖，在中高端住宅领域一二线核心城市知名度较高，近些年在并购市场上所向披靡；超强的营销思维基因，对于土地投资价值具备超前的认识；核心领导层绝对的稳定性；

劣势：融创本身起源于孙宏斌本人风格，基因还是偏重战投与营销，；融创工作强度极大，管理风格偏野一些；

浙江融创基本分析

浙江融创目前全称叫融创东南区域集团：辐射浙江+福建+安徽+环沪三个省份，形成三省13个城市公司布局；

融创杭州成立时间为2012年，属于布局杭州最晚的前十房企。

但是不影响融创杭州规模发展最快的名号，融创风格敢打敢拼，截止到2017年，融创在杭州从接手绿城遗留的项目开始，对整个杭州进行全面的布局，一举打破以往万科、绿城、滨江常年霸屏前三的格局。

融创在年度权益榜上以226亿元的总成交金额并列第一；融创实现了极具爆发力的绝对领先优势俯视杭州市场；在产品打造方面，信达中心·杭州壹号院项目的极致美学吸引足够多的眼球，轰炸整个杭州地产圈；2018年之际，融创东南区域携手之前万达项目，陆续涉足长租公寓、文旅、小镇、养老、教育等领域；

浙江融创的管理层早期主要来集团外派为主，融创东南区域总裁更是创造了年纪最小总经理记录， 2013年王鹏奉孙宏斌之命，代表融创赴杭，当年只有一个西溪融庄项目，5年时间融创在整个东南区域集团突破500亿。

融创浙江人员多来自全国各地的大型品牌企业为主，包括龙湖万科金地恒大旭辉中海万达绿城等企业，融创整体风格偏重年轻化，基层人员流动较大。成本系管理层多为中海系，设计口早期多为绿城系，营销的较为多元化，融创的人需要适应力非常强，抗压能力非常强才能存活。

融创能在杭州持续发力或多或少有些绿城之前遗留的家底存在，加上融创超强的产品打造能力与营销能力，迅速打开局面占领杭州中高端主流市场；融创在这几年的组织打造上面也下了不少功夫，成立融创学院加强了内部培训与体系建设。

4 龙湖：

中高端住宅地产领导者之一+国内商业地产领军企业

整体客观评价：

优势：超强的运营组织能力，产品体系化，体系标准化，组织强大，布局均衡，客户精准，物业品牌号召力强大；深耕一二线主流城市，企业文化与职业价值较高；大运营体系搭建能力较强；

劣势：对仕官生培养着重，其他人晋升非常慢，近五年去中海化较为严重，近些年核心高管流失较为严重，工作强度较大，待遇在行业7分位左右，龙湖集团整体在数据化平台化，导致城市公司部分职能管理层授权较弱化，不适应感加强；加强了离职流动风险；

浙江龙湖基本分析

浙江龙湖目前只有一个城市公司龙湖杭州公司（包含宁波、嘉兴等地级市）。

龙湖2009年进驻杭州市场，在整个龙湖管理水平与规模属于前三的水平，连续多年在杭州市场占有率（2013-2018年连续）领先，在规模上连续多年都在杭州前五的水平，在高端住宅+大型商业综合体布局上面，具备较深的市场与客户口碑。

龙湖杭州两任城市总都是中海系为主，之前的袁春在2014年胜利之势（龙湖杭州此时排名杭州前四）调任集团分管营销与品牌副总，另外一个同样的中海少帅张旭忠加盟龙湖担任杭州总经理，，张旭忠个人标签明显，出生北方但是具备南方人的细腻，基于中海系精工的历练，杭州龙湖在产品打造上具备很多创新意识，担任杭州总经理至今超过4年时间，龙湖全业态产品线全部落地杭州+宁波。

截止到2017年，龙湖杭州布局五座天街，10个长租公寓，全浙江区域超过300亿销售额，销售额跃居集团第一；截止2018年底，龙湖杭州布局浙江区域超过40个项目，形成了以杭州、宁波为中心，辐射绍兴、嘉兴、温州五城的大浙江版图。2019年龙湖杭州目前储备货值高达600亿，再次登顶龙湖集团首位；

5 旭辉

地产江湖准一线超级骏马，地产战略导向的先行者之一。

整体客观评价：

优势：集团层面高管战略思维力清晰，注重专业深度与体系化建设，组织+文化建设强大，人才发展扎实稳健，近五年来外聘高管存活率较高，华东区域沉淀多年，人才市场价值很高，综合运营操盘能力强；

劣势：典型的精英文化，工作强度较大结果导向强烈（压力巨大），薪酬不占优势，注重校招生培养，中层力量面临较大的职业压力+流失风险。

旭辉浙江基本分析：

旭辉地产于2013年6月豪掷近50亿，集结两个项目，挺进杭州。

杭州事业部成立以来，销售金额及面积已排名杭州前十，反应了旭辉地产极强的运营能力及发展潜力，定位为以杭州为基础，辐射浙江省的大型区域集团，为集团战略目标的实现做出突出贡献。

2016年销售额突破80亿排名杭州前六进入宁波市场，预计未来2017年突破200亿项目达到22个以上；2018年业绩250亿以上覆盖全浙江省；2018年浙江区域布局11个地级市湖州+绍兴两个后期全面覆盖截止目前新增货值超过300亿总货值储备800亿以上；2018年完成浙江所有地级市全区域布局，完成组织下放独立城市公司的配置。

浙江旭辉是第一个独立经营省域全面区域的独立区域集团，体现了集团战略层面对浙江区域的深耕发展诉求。

浙江旭辉在布局多元化之外，也尝试了产品多元化 2018年新增长租公寓+文旅板块业务，体现了在客户板块的诚意，2019年旭辉旗下高端产品线“铂悦”系的首个作品“杭州铂悦府”便是在此落地；实现铂悦产品线在浙江的零的突破。

6 阳光城

闽系江湖野心家，老板最放权的企业之一。

整体客观评价：

优势：集团层面高管战略思维力清晰，老板重视人才引进绝对的放权，近五年来外聘高管存活率较高，薪酬具备竞争力，人才市场价值很高，早期成就了多名明星经理人。

劣势：典型的闽系文化，工作强度较大，习惯爱拼才会赢的观点，在经历了收并购大潮之后遗留了很多疑难项目需要时间跟资金消化；近些年对规模的无限渴望导致净负债攀升较高，部分区域口碑不一。

阳光城浙江基本分析

阳光城2013年首次进入杭州，并迅速在杭州布局，从最初的阳光城·上府到翡丽湾，再到文澜府。2016年开始，阳光城频频亮相土地市场，并以高姿态先后拿下多宗区域地王。阳光城·檀悦地块也是当时奥体板块的地王，楼面价高达19846元/平方米。不仅土地市场抢眼，阳光城还通过收购、合作等模式，迅速扩大市场份额。如今，仅杭州就有13个在售、待售项目。

除杭州外，浙江省内的布局也在加快，先后进入嘉兴、湖州、宁波，绍兴金华等城市拿地。3年时间，阳光城在浙江省内已拿下16个项目。

2017年半年度阳光城已经杀入杭州前五；2018年阳光城浙江区域突破200亿，成为阳光城集团头部区域，2019年公司在千亿之后及时发布了阳光城的品质宣言，高度提倡品质先行，重视工程质量管控，强力关注交付质量。

阳光城浙江五年经历了两任区域总裁，两位均为阳光城内部培养高管，第一任为前福州区域运营副总江河，作为开疆拓土的功臣，2018年华丽回归上海区域（替补之前宋友强）。

“始于文脉、融于城市、归于生活”是对这个阶段阳光城的最好体现，这也是阳光城一直秉持的核心竞争力；阳光城在浙江区域的产品力体现是丰富的也是创新的。

第二任区域总裁是李晓东（原阳光城厦门区域总）万科新动力出身，80后少帅，思路清晰，敢于用人。他之前在浙江万科工作多年，熟悉浙江市场，是再合适不过的人选。阳光城浙江在用人方面，工程运营产品成本方面万科系偏多，注重产品品质风格的候选人；

7 世茂地产

最有情怀的闽系头牌部队。

整体客观评价：

优势：内资最有情怀闽系巨头，注重企业文化建设体系建设，全国化最早的闽系房企，人才市场价值高，整体素质佳；融资资本能力较强，双上市公司平台多元化融资方式。

劣势：世茂战投一直都是老板强管控，这几年错过了很多风口，前几年住宅下沉三四线太多，规模减速明显，目前为了提速（重回前十），重仓收并购存在较大风险与不定因素；区域运营效率差异较大，高管多为嫡系部队年龄也偏大。

浙江世茂基本分析：

2006年,世茂以绍兴为首战场开启浙江征程，迪荡新城傲立绍兴；2007年，世茂首入杭州，进入浙江主战场；2008年后世茂又接连进驻嘉兴、宁波。截止到2018年世茂深耕浙江超过12年，2018年更是浙江世茂13年来拓展新城市速度最快的一年，首进温州、台州、丽水3城，单温州就连获4块土地。

截至目前，世茂在浙江的版图已扩大到7城48盘。2018年浙江世茂突破200亿；世茂在浙江可谓是最早一批外来品牌房企，产品中高端为主，负责住宅公寓酒店综合体多种业态，世茂在产品方面具备较高的情怀。

世茂在12年中为浙江布局的品牌房企培养了大批优秀中高层，为后来进驻浙江的旭辉阳光城融创金地融信美的中南等企业输送了大批人才，可谓功不可没；也体现了世茂在人才市场的绝对竞争力。

作者：jason-卢，80后工科男，猎头从业超过12年，深耕地产行业六年

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