2021年房子或迎来“贬值潮”？新形势下，房价走势超乎想象

2020年马上就要过去了，前期虽受疫情影响，但是今年国内房价总体上是涨多跌少，这主要是上半年货币政策持续宽松，银行房贷利率降至历史最低。甚至今年从6月份开始国内各城市平均房价突破了万元大关。对此，很多购房者担心，今年房价上涨，明年房价还会继续大涨，买房要趁早，只要稍有迟疑，就会赶不上房价的上涨。

不过，今年发生两件大事，也让人们看到了房价下跌的曙光：一个是，从新房情况看，今年9月份恒大地产打响了“降价促销”的第一枪，而且是房价七折促销，如此大幅度的促销实属罕见。恒大降价之后，各地的开发商也纷纷降低房价。事实上，现在房企融资渠道被卡，偿还债务周期又集中到来，新房的降价促销将会一直延续整个2021年。

另一个是，各地二手房越来越难卖了。不仅是像郑州、天津、青岛、太原等房价下跌的城市二手房呈现“有价无市”的情况。就连今年房价小有上涨的上海、深圳、北京、东莞、宁波等城市，二手房都不好卖。当地房产中介说，受到疫情的影响，各行各业都不好过，老百姓钱不多。房龄在5年之内的次新房还稍微好卖些，不过也要挂全小区最低价卖，现在房东不是几十万的让利，二手房根本卖不出。

而我们认为，2021年房子或会迎来“贬值潮”，以目前的房地产形势，未来房价不会上涨，而会有更多城市的房价进入到降价的趋势之中，因为整个房地产的形势已经发生改变。第一，今年9月，央行、住建部提出旨在限制房企融资的“三道红线”，只要房企的数据指标低于这“三道红线”以内，就可以申请贷款、发行债券等开展融资行为。此举也是监管者担心房企负债率过高，现金流断裂，会造成房地产金融风险，特意要求房企降压降负。

但问题是，今年上半年房企都疯狂拿地建房，各项指标都远远大于“三道红线”的要求。这意味着，房企现在只有通过快速回笼资金，来降低自己的杠杆，才能符合监管者的要求。但是，目前国内房地产销售不景气，快速回笼资金几乎是不可能实现的，只有大幅降价促销才或许还有希望。所以，为了给自己降低负债率，增加短期的流动性，房企现在不想降低新房价格都很难。明年房企降价促销将是普遍现象。

第二，本来很多地方房价上涨，主要是棚改货币化安置，就是一些城市的危棚简屋改造，而那些拆迁户拿了大量动迁款到城市周围买房子，这无形中又推高了房价。现如今棚改政策取消了，明年开始要开始旧改（老旧小区改造），就不用再动拆迁了。那么，很多城市里商品房会出现高库存，再加上二手房的高空置率，房地产供过于求的现象明显，国内会有更多的城市房价会进入到下降通。

第三，从2020年第三季度开始，中央政府约谈了前期房价上涨过快的12座热点城市的负责人。与此同时，全国各地的房地产调控政策密集出台，今年的房地产调控密度将超过去年。更关键的是，央行还对银行理财资金流向房地产市场行为开出罚单。年底时候，各银行纷纷收紧房贷业务，甚至还暂停了房贷。随着国内经济形势转好，货币宽松政策将收紧，明年银行的房贷业务也将全面收缩。

从表面上看，国内各热点城市房价还在持续稳定上涨，但是，已呈现强弩之末。随着央行 “三道红线”的到来，房企为了生存下去，只有降价促销。与此同时，棚改变旧改，未来动拆迁居民购房需求将大幅减少。再加上，从中央政府到地方政府都对房地产进行了有针对性的调控。未来国内房地产市场上将会有更多的城市加入到房价下降的队伍中来，2021年国内房价总体呈现下跌趋势。