面对“存量大”的市场应该如何分析？
我们在做市场调研的时候，通常需要判断一个城市的存量情况，尤其是对于一个封闭型的市场。
市场存量可以分为显性存量及隐性存量，显性存量主要为已推未售及在建未推部分，隐性存量主要为存地。
一个供求紧张的市场，显性存量去化周期一般低于12个月，显性及隐性存量累计去化周期一般低于24个月。
供求相对合理的市场，显性去化周期也不超过18个月，显性及隐性存量累计去化周期一般低于36个月。换言之，如果大于18、36个月的去化周期，市场就相对过剩了。
然而，跑过一线的同行们都知道，除了供求相对紧张的一二线城市，大部分三四五六线城市的市场存量都是相对过剩的。
那真碰到这种存量去化周期相当长的市场，怎么办？是不是真的就只能放弃了呢？
这样做投资当然不行！如果真就这么简单粗暴那就说明你干的是“书呆子”投资。
如果真遇到这样的市场，那就更考验你的水平了，因为这个时候你真要静下心来好好的分析“存量结构”了。
什么叫存量结构，无非就是去分析下存量的构成。只有认真的分析存量的构成才能判断这些存量是否都为有效存量。
前面提到的显性存量和隐性存量其实就是结构分析，但是还比较粗，需要进一步深入下去。比如：
1、针对显性存量
存量为什么业态、户型面积段？如果你的目标地块是高层小面积段，那么市场上的别墅及大面积段存量，或者卖了N年也卖不出去的存量就可以剔除出去。
2、针对隐性存量
主要分析存地。有几个维度可以考虑：
1）如果土地上有拆迁或者实际持有人有复杂的债权债务，导致项目在短期内无法开发的，这部分存量可以剔除出去。
2）大部分存地是被当地平台公司握在手中，我们都知道有时候政府为了盘活土地资产，在供出的土地无意向企业的时候，就会安排平台公司出来拖底，平台公司拿地后再去找金融机构融资。这部分存量预估短时间内无法形成有效供应，也可以在整体存量中进行剔除。
3）已有项目的后续未开发土地。这部分土地就要盘一下其建设计划是怎样的，预判一下分别在什么时间可以形成市场供应。
通过分析以上存量结构分析，最终是要得到什么结果呢，就是要分析得到自己目标项目入市的时候市场上都有哪些项目，有多少量，分别是什么产品在卖，这些才是我们真正直接面对的竞争存量啊！
通过分析你就可以做这样一个表格：
这样一对比，就能清晰地看到自己项目入市的时候，市场的主力在售存量有哪些，会清晰很多。
为了能分析到上面这样一种程度，就要求我们每次在做踩盘的时候需要非常认真细致了，起码有以下几点要求：
a、如果板块竞品有限的情况下，能够踩完的都全部踩完；
b、踩盘需要关注：有多少未推存量，有多少净地，目前的开发状态如何，未来规划的产品，等等。
c、做好踩盘的整理汇总工作。
关于如何做市场研究，给大家整理一些来做参考：
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这样做产品定价，拿地测算时才不会错。