看清房地产未来形势！2019房地产年中峰会究竟透露了什么？ / 开普饭

2019年已经过半，房地产行业依旧“迷雾重重”，如何应对外部环境对企业提出的新要求，发展型房企业绩承压生存堪忧，如何在新形势下找到更为契合新时代的解决问题的思路与办法？面对当下金融严控以及对于市场未来可能出现的变化，我们该做好哪些准备？企业如何看待政治经济与社会变化？……

8月24日-25日，由博志成股份主办、G50董事长俱乐部协办的"中国房地产趋势与战略峰会（年中篇）"在上海举行。本次峰会主题为"新形势新挑战新措施”，来自全国的100余位房企高管嘉宾齐聚一堂，围绕“经济形势、行业趋势、战略研讨、精准投资、投融破局、合作开发”等内容展开分享与探讨。

同时，峰会上还通过“圆桌会议+闭门会议”的形式，提出新思路，给出新办法，提供新服务，共同探讨，一对一交流，为与会嘉宾呈现了一场房地产思想盛宴。

多家快速成长性房企战略顾问、博志成股份创始人、研究院院长黄博文，清华大学房地产研究所所长刘洪玉，多家百强房企战略投资顾问、禾略中国创始人、CEO郑永祥，多家上市房企财务顾问、博志成股份董事副总裁王震，房地产全周期资金战略运营专家、TOP25高成长房企资深投融资体化专家刘老师，资深行业实战专家、博志成房地产投资与运营首席专家卞克，资深实战专家、博志成产业地产研究中心首席专家刘玲琳等数位嘉宾现场分享，内容聚焦最新行业房产热点，精准把握房地产走向，分析政策行业走势，洞察未来房地产行业变化。

嘉宾分享环节

黄博文：新形势新挑战新战略新措施

博志成股份创始人、研究院院长黄博文

多家快速成长性房企战略顾问、博志成股份创始人、研究院院长黄博文老师现场分享了《新形势新挑战新战略新措施》的演讲。在演讲中，黄老师从宏观、行业、房企等几个维度在不同周期中表现，分析了未来房企的发展趋势与机遇，黄老师认为未来房地产一定是“不悲不喜”的状态，不会“大悲”，也不会“大喜”，所以行业不会有大的问题，恰恰是这种时候，很多快速发展的房企才有机会，黄老师表示房企要把握好行业发展的节奏，该拿地的时候拿地了，要抓住行业形势，对企业来讲，一定要做到：智勇兼备，战略制胜、进对城市，优化结构、顶层设计，团队升级、运营提效，机制保障，从这四个方面进行战略落地。

对于企业老板，要不断的与时俱进，转变角色，从几十亿向百亿发展过程中要成为管理型老板，到五百亿就应该是经营型老板，五百到一千亿、到三千亿就应该是资本型老板，甚至战略型老板，所以很多企业，成功得益于老板，不能持续做强做大，瓶颈也在老板，因为企业到了下一个阶段，老板还是在上一个阶段没有随着行业变化，没有随着企业发展来持续的提升自己。

刘洪玉：高质量转型发展下的房地产政策与市场趋势

清华大学房地产研究所所长刘洪玉

清华大学房地产研究所所长刘洪玉发表题为《高质量转型发展下的房地产政策与市场趋势》的主题演讲。刘老师认为房地产市场内部的环境发生了变化，20年来的快速发展令住房市场发展达到了非常高的高度。市场从关注数量到关注质量，从关注增量到存量,从简单的开发到开发和管理并重，甚至管理变得更加的重要。一些城市提出了楼宇经济的说法，实际上更加关注后续空间的使用和运营管理。在新建和更新方面，更新发展变得更多。由短平快的单一销售模式，变为出售和出租并行，慢慢向持有的方向发展，出租变成了很重要的模式。

在政策方面，刘洪玉认为房地产制度最重要的还是住房制度，基本住房的问题解决，应该和相对应的土地供应的方式相关联，这是完善基础性的住房制度，“它的定位就是房租不炒，然后就是要构建一个稳定市场，促进市场的稳定发展的长效机制，这个目前也在开始慢慢的把它具体化了，过去稳房价，现在是稳地价和稳预期”。

郑永祥：新认识新工具

多家百强房企战略投资顾问/禾略中国创始人、CEO 郑永祥

禾略中国创始人、CEO郑永祥发表题为《新认识新工具》的精彩分享，分析了房地产市场的趋势变化、结构变化和周期变化，结合新工具的应用，洞悉房地产市场走向，助力房企发展。

郑永祥老师希望通过新认识，新工具帮助企业跑赢市场的效率。市场里面存活下来的原因是什么？因为你跑得比别快，第二获取稳定的利润，为什么获取稳定的利润？很流行的一句话，眼前起高楼，眼前起兵客，眼见他楼倒了，所以其实稳定的利润来自企业内部。以前的博弈在于做中介，未来来自企业自己能力的变现所有都是来自企业能力的变现。

王震：金融严控背景下房企融资创新策略

博志成股份董事副总裁/博志成股份财税金融首席专家王震

博志成股份董事副总裁、博志成股份财税金融首席专家王震分享《金融严控背景下房企融资创新策略》主题演讲，提出稳投资、扩消费成为主基调，房地产企业要抱团取暖、借力前行、转型发展。提出具体的融资破局措施，房企可以从银行信贷、信托、供应链融资、票据、合作开发、融资代建、地方金交所、地产基金、保险、资本市场进行融资重构。

王震老师认为不一样的宽松已经在来的路上！自2018年2季度以来，央行公布的银行贷款的加权平均利率从5.97%已经下降到现在的5.66%，到目前为止，中国整个资金成本的水平，票据的利率是3.64%，就是说如果企业的融资渠道更多是基于票据的，那企业还是拿到了非常便宜的资金。

从数据上看居民房贷平均利率是5.53%，企业贷款利率为5.94%（一般贷款利率），而AA级企业债利率4.56%,所以企业要争取去做2A企业。融资是商业模式和合作模式的创新，融资不仅仅搞钱，抱团取暖、借力前行、转型发展。

刘老师：当前房地产企业融资困境和突围之道

房地产全周期资金战略运营专家、TOP25高成长房企资深投融资体化专家刘老师带来关于《当前房地产企业融资困境和突围之道》内容分享，对当下房地产企业的现状刘老师认为，整个房地产从经营角度有个很形象的比喻：房改以后现在大概有接近30年的时间，25年左右的时间，一直走得高速通路，因为房地产一直是高速成长，中国经济的高速增长，房地产占中国GDP的比例，基本是20%-30%，加上整个中国增长模式，包括土地财政的经济模式，因为730会议的指示，原来的粗放型高速公路的模式，对不起，没有了，而且可以预期的将来也不会有了。

现在是什么模式？盘山公路，以前房地产行业是四通八达的模式，现在是盘山公路，靠的是技术、手艺，是怎样又要开快车，又要达到目的，还要保证不翻车，如果手艺不过关，要么我们拥抱这个时代转型，要么很有可能如果还是按原来这种思路，120码，胆子大，一脚油门踩到底就是车毁人亡，这就是现状。

卞克：成长型房企信用管理与融资

资深行业实战专家、博志成房地产投资与运营首席专家卞克

资深行业实战专家、博志成房地产投资与运营首席专家卞克，分享题为《成长型房企信用管理与融资》的主题演讲，聚焦成长型房企融资破局之道，并做出风险点提示，助力房企发展。

关于投资端，卞克老师认为：现在“水面“以下的开始暗潮汹涌，由于资金的通道逐步的关死，23号文、730、64号文陆续办法，卞老师表示去年11月、12月，今年1月、2月、3月，这五个月是投资端的窗口，很快二季度又开始趋紧，土地价格在上升，但是现在回头看，7、8、9三个月，包括10月份都是投资端的窗口，卞老师指出大企业把宝压在11-12月，去年都被教育过，所以他们依然觉得11、12月也会是窗口，事实上六七月份之前很多房企子弹都打光了，为了销售任务。如果按照快周转的逻辑都是11月份左右上市，能够攻破，意味着当时可能手上又有一些钱，大的方向和趋势没有问题，但到时候能不能拿到地就很难说。卞老师认为任何一个弯道都是中小型房企超车的好机会，从小周期看，是一个冬天，从中长期主体看，现在依然处于增量市场的下沉，这一点大家要有清醒的认识。

刘玲琳: 以小博大-文旅度假地产的投资开发逻辑

资深实战专家、博志成产业地产研究中心首席专家刘玲琳

资深实战专家、博志成产业地产研究中心首席专家刘玲琳分享了《以小博大-文旅度假地产的投资开发逻辑》主题演讲，刘老师认为中小型房企在操盘文旅的过程中，总图定位与峰值控制非常关键，要从客户研究、资源特色、要素提炼、示范区选址、场景塑造、产品模块六大维度考量首开示范区。

对于思维的转变，重要的就是解读土地、解读产品、解读人家消费习惯和理念，解读客户群，用不同的打法模式，传递企业的产品，真正要改变就是文旅和地产思维不同，文旅没有所谓的高周转，高杠杆。但是文旅项目要做得好，就要不断细水长流，靠客户运营业同样可以做得非常大和快。

圆桌对话环节

董事长/总裁圆桌对话

8月24日晚，董事长/总裁圆桌对话隆重举行，大发集团执行总裁廖鲁江、弘阳地产集团执行总裁何捷、江西永康置业有限公司董事长易永康、TOP25高成长房企资深投融资一体化专家刘老师、博志成项目管理首席专家刘治国、博志成战略与投资运营首席专家/G50董事长俱乐部执行会长卞克、博志成股份董事长/G50董事长俱乐部秘书长程光水、博志成董事副总裁/博志成财税金融首席专家王震参与对话，共同探讨二、三、四线城市开发突围之道，并对企业成功经验进行深度分享。