Reits潑冷水
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5月31日,9只REITS基金启动网上申购,本来预计申购3-5天,结果由于投资者热情过高,当天全部售罄。单日合计吸金超过500亿元,成为近期资本市场关注的焦点。
REITS基金投资收益不高,所以在申购之前,我没有介绍这类基金。但是看到5月31日申购的火爆场面,我想还是有必要找个时间介绍一下。今天我们就来讲讲REITS基金到底是什么?接下来投资者如何操作?
REITS基金,中文名为房地产投资信托基金,由专门投资机构向不特定投资者汇聚资金,进行房地产投资,将投资收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。
REITS基金的主要收益来自于两部分,一是投资的房地产租金收益,二是投资的房地产价格增长收益。
这次发行的REITS基金,主要开展的是基础设施项目的投资,收费公路项目 3个、环保项目2个、仓储物流项目2个、产业园项目3个。收益与传统的以房地产作为投资标的的REITS基金基本类似。
这次发行的REITS基金,之所以没有开展房地产投资,主要原因估计是国内的房价过高,租金收益也就2%左右,比如北京一套500万的房子,年租金不到10万。另外国内房地产已经过剩,在房住不炒,国家鼓励和支持生育的政策下,房地产价格快速增长的时代已经过去。以房地产作为主要投资标的的REITS基金收益不高,对投资者吸引力不大。
而以基础设施项目作为REITS基金的投资标的,一可以扩展基础设施项目的建设资金来源渠道,减轻地方政府的财政压力。二虽然投资收益不是很高,一般在5%~7%之间,但为民间资金的长期投资提供了安全、稳定、可靠的投资渠道。三避免民间资金过度炒作房地产、核心股票等资产,防止形成资产泡沫。
REITS基金收益不是很高,一般在5%~7%之间,高于定期储蓄、国债,但会低于股票型、混合型基金。
投资时间非常长,例如这批基金,时间最短的14年,最长的99年,中间不会放开赎回,但是可以从场外转场内,卖给其他投资者,由于是封闭基金,流动性差很多,参考封闭型股票、混合基金,估计大部分时间都是折价卖出。
所以我认为REITS基金仅仅适合于风险厌恶的保守型投资者,不懂股票的小白投资者。或者大资金量的投资者,进行资产配置,对冲投资风险。
大家拿了REITS基金,不要光想着每年5%~7%的分红收益,也要想着亏损。比如收费公路项目,不远处又修了一条高速公路,这个时候,您申购买入的REITS基金投资的高速公路,跑的车少了,收益很有可能就降下了。其他例如投资了环保项目、仓储物流项目、产业园项目等的REITS基金可能都存在类似问题。再例如股市火爆的时候,投资者们根本看不上5%~7%的REITS基金,这个时候基金净值就会折价。
所以对于已经成功申购了REITS基金的投资者们,上市交易后,如果大家热情比较高,有溢价时,可以考虑卖出。
对于没有申购成功的投资者,如果您是一位风险厌恶型的保守投资者,上市交易后,不要着急在场内买入,可以在股票、黄金、大宗商品等火爆时,大家看不上REITS基金,REITS基金有折价时,再买入也不迟,千万千万不要追高。
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(来源:投资钥匙的财富号 2021-06-08 19:48) [点击查看原文]