谢幕时分 李嘉诚还为楼市留下哪些灼见？
3月16日下午，即将年满90岁的长和及长实主席李嘉诚，在“长和系”多家公司集中亮相布发业绩之际正式对外宣布，决定在5月10股东周年大会之后辞任公司主席及执行董事等职务，但仍会出任公司资深顾问，就重大事项提供意见。
李嘉诚在宣布退休安排决定后，向在场人士深鞠一躬，表达最后谢意！李嘉诚坦言，“我非常感恩，一生可以有这个福分，创立长江集团，为股东创造价值，能够服务社会，这是我一个最大的光荣”。
事实上，在经过数十年的苦心经营，李嘉诚打造了一个富可敌国的商业帝国，并于1987年首次登上《福利斯》富豪排行榜。而今年1月，《福布斯》杂志公布2018年香港50大富豪排行榜，李嘉诚又以360亿美元连续20年蝉联香港首富之位，其个人财富较上年的303亿美元又增加了19%。
正是因为李嘉诚一手打造的“长和系”商业帝国，涉及香港的电信、供电、地产、零售等诸多领域，似乎香港市民“衣食住行”都离不开李嘉诚的商业帝国。正是因为李嘉诚在香港商界叱咤多年，屹立不倒，且眼光独到，所以人们对李嘉诚关于投资方面的言论十分关注。
而恰好在16日举行的业绩发布会，暨李嘉诚宣布退居二线的告别会上，外界媒体最后一次在这样正式场面提及一些房地产问题，李嘉诚又一次侃侃而谈，最后一次正面表达了他对当今楼市的看法。我们想就此进行一些点评。
第一，当被问及对内陆和香港楼市的趋势，以及香港楼价是否见顶之时。李嘉诚表示不敢讲，但是过去两年，楼市价格差不多涨了一倍，在全球经济波动的时候，香港楼市是有风险的。当前楼价与一般市民收入是脱节的，尤其是我们现在需要多建一点公屋、居屋。
点评，李嘉诚不敢预测香港楼市的未来，这既有怕得罪香港房地产富豪和港府，又对香港房价泡沫已经涨过97年的高点感到无奈。众所周知，香港房价已经失控，无论港府如何调控都已是陡劳无功。在李嘉诚看来，香港房价最好长期稳定在一个区域内，避免出现大起大落，这样才对他这样的商人有利。
而当前香港房价如此的失控上涨，主要是由内陆抄家资金进入，以及香港长期奉行低利率政策，所以香港的房价早已与当地居民的收入脱节。而一旦全球经济出现波动，比如美联储开始持续加息和缩表，那么与美元指数挂钩的港币，可能出现最先调整，而后香港楼市就会受到重创。
李嘉诚最后希望港府能够多建一些公租屋，以解决一大批买不起房产的人口的居住问题。因为房地产可以市场化，但在市场化的同时，港府还应该承担起对中低收入群体的托底，因为房地产不仅有投资投机属性，更是关乎民生福祉重要问题。
第二，在谈及要给香港楼市购房者有啥好的建议时，李嘉诚认为，假如你有足够的钱去买了楼盘，买了自住型房产绝对没有问题，你只要有足够的钱，即使将来楼价跌下来，这跟自己住也没啥关系，而买了自住型房产，你只要选择分期付款就能够负担得了。在谈及未来是否可能会加息，他认为不会加得太离谱。
点评，李嘉诚建议香港的刚需购房者能够入市，他并没有建议投机炒房者现在也能入市。因为对刚需来说，如果经济条件许可，你看到一套喜欢的房源，那么买下来自住也是不错的，必竟楼盘所在的地段、楼层、小区环境都是不可复制的。
李嘉诚这次鼓励刚需购房，既是希望香港楼市回归理性，但又避谈投机性购房，在他看来，随着全球各大央行货币政策的收紧，投机性购房者在港买房的风险正在加大。
第三，李嘉诚不赞同年轻人马上就要买房的观点。他以自己的经历举例，“当时我爸爸逝世，家里负担我一个人杠，我的弟弟、妹妹都在读大学，除了顾自己之外，我也把家放在心上的，怎么样可以令到我妈妈不会对家庭太头疼。”
李嘉诚还认为，如果大学还没有毕业，女朋友就想要一间房屋，这是不对的。他甚至表示，如果女孩子说没房子就不结婚，那就不如劝她趁年轻再找一个。
点评：正是因为近年来全国各地房价的疯涨，才导致了一大堆社会问题，李嘉诚所说的丈母娘让毛脚女婿买房这只是一个侧面，更有夫妻双方为了再购置一套房产搞假离婚。
甚至为了一套父母遗留下来的房产，社会上多少家庭中的兄弟姐妹置亲情于不顾，反目为仇，从此老死不相往来。而这些都是高房价惹的祸。这只能说明中国社会深受高房价的毒害不轻。
至于刚刚大学毕业的年轻人，才踏上社会没几天，就要面临买房选择，那么我不买可以吗？如果一个女孩子跟着你，不是看你未来的潜力如何，也不看你人质素质如何，只为你给她买一套房产，她才有安全感，那这样的婚姻也是不会长久的。事实上，国外绝大多数年轻人都是租房居住，真正到了中年家庭经济方面有了一定的积累之后，才会选择购置房产，而中国社会则把购房年龄大幅推前了。
最后我们想借此机会分析一下香港楼市泡沫目前真实的情况，透过香港楼市，我们可以有很多东西值得警惕，甚至是可进行反思的。
首先，地方政府对土地财政不能依赖过度。过去大家都认为，香港才1000多平方公里，在这么窄小的土地上生活了这么多人口，住房贵是应该的。
但是一位香港地产大佬最近曾透露，香港并不缺少城市发展的地块，只要拿再2%土地面积，就可以改善居住面积50%，而且香港的房价上涨也可得到有效控制。
那么，港府为啥不这么做呢？原因是香港的实体经济已经空心化，港府的主要收入来源就是土地出让金、房地产方面税收，如果真的把香港房地产给挤泡沫了，那么香港不仅会发生金融危机，而且还会影响财政收入。所以，现在对于港府来说已经是“骑虎难下”，就是对房地产不敢多用辣招，生怕房价出现大调整。
再者，香港利益格局很复杂，各种势力都不愿意看到港府在住房问题上取得惊人成绩，就连李嘉成都不敢预测香港房地产泡沫走向。现在各方势力通过环境保护为理由，阻止政府增加保障房、公屋居屋。比如，本来香港政府想把很多工业用地建设公屋居屋，但受到层层阻力，工业用地很难变成居民住宅。
最后，香港房价出现拐点只是时间问题，大家都在为硬着陆做准备。随着美联储频繁宣布加息，全球货币政策正在收紧，而香港作为自由之港，港币也要跟着美元一起加息，但当房贷利率持续出现飙升后，香港房地产泡沫破裂已为时不远。
因为购房者本来是“高杠杆，低利率”，而现在一下变成“低杠杆，高利率”了，房贷成本一旦上升，就会引发投机者的集体大退潮。
港府并不愿意看到房地产下跌，但是又不能像国内房地产可以通过资本项目的收紧，来阻止国内外资金的进出。所以一旦香港楼市泡沫破裂，受到伤害的是香港经济，以及土地市场收入，但鉴于香港实体经济空心化严重，在去房地产化后，究竟什么能支撑起香港经济呢？我们觉得还应该是像李嘉诚所预期的零售业和高端服务业。