下半年楼市调控将蔓延至三四线城市？

统计数据显示，在2018年5月，全国有超过40个城市发布调控政策，房地产调控政策内容多达50次，刷新了单月房地产调控政策次数的历史纪录。今年1-5月全国房地产调控政策内容次数多达159次，同比2017年1-5月上涨了60%。

尽管各地楼市调控已经不遗余力，但是像杭州、深圳、成都、西安等二线城市由于新房、二手房价格倒挂，还是引发了新房市场的抢房热潮。

同时，由于三四线城市大量棚改货币化安置，以及房地产调控力度相对不严，为投机性购房者提供了基本条件。目前，全国已经有30座三四线城市房价破万，200个县城房价超过9000元/平米。

纵观今年上半年，各地房地产调控有二大热点，倍受世人瞩目。第一个是，深圳二次房改。6月5日，深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》。

《意见》中明确表示，深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类，三者占比分别为40%、40%和20%。计划到2035年，新增筹集建设各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

对此，我们认为，深圳未来要拿出60%的房源用于保障房建设，而只有40%的房源做普通商品房，真乃是大手笔。深圳未来17年将供应170万套住宅用于保障房，这是继北京和上海宣布将大量供应保障房之后，第三个加大供应的城市计划。从供应计划内容看，商品房都将逐渐退出市场主体，租赁、人才房将增加供应。

第二个是，购房摇号政策。由于新房出现供不应求，目前已有8个城市出台了买房摇号政策，上海、南京、长沙、成都4个城市在2017年就出台了这一政策，今年西安、杭州、武汉、深圳也加入其中。政策要求开发商将全部或者部分房源摇号出售，摇号过程由公证机构监督公证，一些城市对刚需客群做了倾斜。

但摇号政策出现奇怪现象。深圳市场首个公开摇号的项目，660户家庭疯抢167套房子，交上500万诚意金才可摇号，而价格最低的商品房也要1600万元。此外，成都和南京也曾出现万人排号抢购千套房的盛况，许多地方出现了“日光盘”。

出台摇号政策在很大程度上说明房子严重供不应求，摇号有利于缓解刚需购房压力，这是几座城市出台新房摇号政策的初衷，同时也是地方政府为吸引人才的一个有力的手段。

但是摇号政策只能是在短期内对向刚需倾斜，增加普通人购房的概率，而这样的政策恰好在新房和二手房价格倒挂，房源供应不足的大环境中执行，如此一来，会引发当地民众全体疯抢购房的热潮。

近日，住建部重申了坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松的态度。除此之外，住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原共12个城市的政府负责同志，要求其认真落实稳房价、稳租金的调控目标，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

与此同时，各地都纷纷推出房地产控新政：成都将限购对象由自然人调整为家庭；哈尔滨要求主城区内新房3年限售；针对非本地户籍人员，丹东增加了5年限售、提高首付比例的规定；海南省则发布了最为严格的全域限购政策，对炒房行为进行了全方位的封堵。

目前，一二线城市房地产还在严厉调控之中，而房地产调控的重心将移向之前涨幅过大的三四线城市。因为三四线城市对外来人口流入缺乏足够的吸引力，所以房价被抄高，主要是外来炒房客，如果这些人选择辙离，很可能会造成三四线城市房价的大起大落。

于是三四线城市的限售令立即出台。6月4日，宜昌市住建委发布了《关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知》，文件明确，在城区(含夷陵区)范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，2年内不得上市交易。要坚决遏制恶意炒房行为，促进房地产市场平稳健康发展。

未来三四线城市房地产调控主要是以限售调控为主，这样既可以消化过高库存，确保刚需购房需求，又可以遏制投机炒作，防止当地房价出现大起大落。相信下半年通过房地产调控蔓延至三四线城市，全国楼市的购房热潮会大幅降温。

我们认为，未来三四线城市房地产限售政策向二方面延伸：一方面，下半年加入限售的城市的年限可能进一步有所拉长。另一方面，部分三四线城市限售会进一步细化成“因区施策”，就是主城区限售，郊区的房地产要去库存，并不会再搞一刀切的模式。