首批9单基础设施公募REITs获批将带来哪些机遇？

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作为落实“房住不炒”、推动不动产资产证券化的重要一步，首批9单基础设施公募REITs项目正式获得中国证监会准予注册的批复，其中上交所5单，深交所4单。沪深交易所基础设施公募REITs试点又向前迈进了重要一步，将进入基金公开发售阶段。本次获批项目包括上交所5单和深交所4单，其中，上交所项目分别为华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。首批项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，优先支持基础设施补短板行业及高科技、特色产业园区等。表1：上交所获批REITs上交所基金类型合同期限募集份额基金管理人基金托管人华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金契约型封闭式20年5亿份华安基金管理有限公司招商银行浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、契约型封闭式20年5亿份浙江浙商证券资产管理有限公司招商银行富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金契约型封闭式基金合同生效日至2047年9月29日5亿份富国基金管理有限公司招商银行东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金契约型封闭式40年9亿份东吴基金管理有限公司招商银行中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金契约型封闭式50年15亿份中金基金管理有限公司兴业银行深交所首批4单基础设施公募REITs项目分别为中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，预计募集规模合计近140亿元。首批基础设施项目均位于京津冀和粤港澳两大一体化发展重点区域，项目类型包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等主流基础设施领域，原始权益人回收资金投向强增量补短板领域。表2：深交所获批REITs深交所基金类型合同期限募集份额基金管理人基金托管人中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金契约型封闭式21年1亿份中航基金管理有限公司招商银行博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金契约型封闭式50年9亿份博时基金管理有限公司招商银行平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金契约型封闭式99年7亿份平安基金管理有限公司工商银行红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金契约型封闭式基金合同生效日至2057年6月29日8亿份红土创新基金管理有限公司招商银行证监会督促这些基金公司自批复下发之日起6个月内进行基金的募集活动，募集期限自基金份额发售之日起不得超过3个月；同时督促各家公司做好基金的信息披露、路演推介、询价、定价、配售、认购、上市交易、登记、会计核算、客户服务和募集准备等工作。通过建立和完善内部合规控制制度、风险防范机制和应急计划等措施，防范和化解基金募集和运作过程中的风险，保护基金份额持有人的合法权益。目前，上交所首批5只基础设施公募REITs项目的发行上市各项准备工作已基本就绪。下一步，上交所将在中国证监会的指导下，加快试点落地步伐，全面做好首批项目的发行上市、安全运行等工作，保障首批项目顺利落地。深交所后续也将根据相关流程要求，匹配基础设施公募REITs产品特征，细化询价发行程序，基金管理人通过REITs专属网下发行电子平台向网下投资者询价，确定基础设施基金份额的认购价格，战略投资者、网下投资者和公众投资者以询价确定的价格参与认购，确保基金发售环节平稳有序。

REITs启航助力房地产市场转型中国版REITs（基础设施REITs）自研究探索到正式试点历经了十余个年头，2020年4月30日，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着基础设施REITs正式扬帆起航。《通知》印发后，各监管部门陆续发布规则指引并进行意见征求，在历经近一年的配套规则研讨、制定及试点项目筹备后，基础设施REITs已形成一套完整、科学的制度体系，首批获批项目示范效应显著。基础设施公募REITs试点是资本市场贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具，具有流动性较好、收益相对稳健、安全性较强等特点，对于盘活社会存量资产、降低宏观杠杆率、提升基础设施产业发展质效、丰富资本市场投融资品种等具有重要意义。当前环境下，开展基础设施公募REITs试点具有重要意义，可有效盘活基础设施存量资产，拓展基础设施权益融资渠道，优化社会资源配置，引导中长期资金参与资本市场，并为投资者提供更多样化的投资工具和产品。同时，基础设施公募REITs试点落地，将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构性改革，有助于增强资本市场服务实体经济的质效。全国政协委员、中国证监会原主席肖钢曾撰文对REITs与房地产市场价格关系作了深入分析，首先，REITs对应的底层资产主要是商业地产与基础设施，包括商场、写字楼、长租公寓、养老公寓等。这些商业地产运营普遍以自持为主，与居民住宅市场在开发模式、运营方式等方面有很大差别。发展公募REITs与住宅价格没有直接联系，也不存在正向因果关系。其次，REITs有助于平滑房地产周期。REITs强制分红特征使投资者更加注重股息率，从制度设计与市场约束两方面双重制约REITs增发扩募，激励REITs管理人购买低估值、高收益率不动产，而抛售高估值、低收益率资产。最后，我国房地产行业正逐步进入“存量时代”，REITs可通过有效盘活存量资产，促进房地产业从“重资产”向“轻资产”运营转型，推动沉淀于房地产行业的权益资本与银行资金逐步退出，改变宏观经济与金融体系稳定过于依赖房地产的局面，推动传统房地产转型。“推出REITs也有利于贯彻落实租购并举的住房制度要求。租赁住房投资规模大、回报周期长，发展REITs有助于引入权益资本，解决过度依靠银行信贷的期限错配问题；REITs可提供投资退出路径，引导社会资本参与租赁住房项目建设；此外，发展REITs有利于培育不动产专业管理机构，促进专业化、机构化住房租赁企业发展，减轻政府管理负担。”肖钢表示，从成熟市场情况看，REITs是住房租赁市场的重要供应主体，据全美房地产投资信托基金协会（NAREIT）统计，REITs持有美国长租公寓份额的13%。深交所表示，将努力将公募REITs打造成为我国资本市场主流金融产品，更好服务国家战略和经济社会发展全局。

已审核通过产品种类丰富 机构摩拳擦掌截至2021年5月14日，市场中共有10支公募REITS向交易所提交招募说明书，其中9支已在5月14日通过交易所审核，为我国首批通过审核的公募REITS，另外1支上交所REITS“国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金”尚处于已受理状态。平安证券分析称，10支REITs中经营权类REITs和产权类REITs各占一半，涵盖3只收费公路、3只产业园、2只仓储物流、1只市政设施和1只垃圾处理及生物质发电；10支REITs底层项目估值在12~97亿元之间，平均规模约36亿元；项目估值均在10亿元以上，总计规模358.38亿元；原始权益人及关联方战略配售比例在20%~61%不等；部分REITS披露了除原始权益人外的战略配售者拟认购比例，比例在5%~40%不等；包括原始权益人在内的战略配售投资者合计拟认购比例在34%~76%。平安证券统计，目前，10支公募REITS的现金分派率区间为4%~12%，其中以产业园和仓储物流为基础资产的REITs（产权类REITs）现金分派率范围为4%~5%，以收费公路、市政设施和垃圾处理及生物质发电为基础资产的REITs（经营权类REITs）现金分派率范围为5%~12%。10只REITS中3只在招募说明书中公布了IRR，分别是国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金和富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金，其基础资产均为经营权类，公布的IRR均在6%~7%之间。当前，各家基金公司摩拳擦掌，做足准备。根据媒体报道，博时基金内部联合母子公司资源立刻组建了公募REITs的工作小组，招聘了多名具有REITs投资运营能力的专业人才，结合母公司强大的投研能力、销售能力以及子公司在不动产领域的投融资经验，来开展相关业务。中金公司相关负责人介绍，中金公司推动多支公募REITs试点项目的申报，同时开展对后续储备项目的研究及尽调工作。目前，在执行及储备项目均位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角地区等基础设施REITs试点项目重点支持区域，也覆盖仓储物流、铁路、收费公路、数据中心、产业园等基础设施的核心赛道。平安基金已建立超过10人的专职团队，产品成员具备IPO、财务、法律、税收、资产评估等专业经验，运营人员分别来自信托基建投资部、隧道工程公司、航局、交通投资集团等机构，均具备5年以上基建投资和运营管理经验。“公募REITs具有权益型融资工具属性，在盘活存量资产的同时，可以有效帮助企业降低负债率。站在投资人角度，高速公路公募REITs是一款整体风险相对可控、分红较为稳定的理财产品，不仅适合机构投资人，对普通投资者也具有较大吸引力。”平安基金REITs有关负责人表示。富国基金联合富国资产（其全资子公司）组织专门团队，开启公募REITs业务展开的准备活动。由具有基础设施不动产投资经验的项目经理牵头，从各部门抽调具备不同专业背景的人员组成公募REITs工作组，重点研究相关法规政策，组织专项课题讨论，并进行国内外案例分析。通过内外部引入优秀人才，定期开展相关活动，培养了一支对公募REITs有深入研究和理解的专业团队。中航基金表示，随着项目推进，公司将持续做好相关后续工作。管理人和财务顾问将联合展开线下及线上的路演；并安排部分投资人实地参观底层项目，开展多种形式的投教活动，以准确传达相关产品信息。资产管理行业多位人士表示，各大机构都在积极备战发行，积极性较高，尤其因为这类产品发行较普通公募产品区别较大，有战略投资者、网下投资者和公众投资者等。目前跟交易所、中登及代销机构进行测试，比如战投缴款、网下投资者询价、定价、缴款、配售；和公众投资者的认购、配售等环节。博时基金相关负责人表示，就加快项目资金周转的角度，基础设施投资是往往非常消耗企业的资本金，比如修建一条铁路或高速公路，投资回收的期限往往比较长，负责基础设施建设和运营的企业需承担较大的资金压力。而公募REITs可以部分解决这类企业资产周转率低、资金占用时间长的困境，加快企业资金流转，有利于国家基础设施项目建设的发展。

REITs市场潜力在万亿量级从市场规模来看，REITs市场潜力在万亿量级。国家发展改革委投资所体制政策研究室主任、研究员吴亚平近日表示，中国存量基础设施资产大概为380万亿元人民币，其中30%~40%属于有经营性收入的基础设施资产。按中间值35%的比例计算，经营性收入的存量基础设施资产约为120万亿元。粗略估计，其中如果有2%~5%转化为REITs，则有3~6万亿元左右的规模。除了盘活基础设施存量资产，降低地方政府和国有企业的债务负担，基础设施REITs还为个人投资者和机构投资者拓宽投资范围，提供优质可投资资产。当前，REITs面向的投资者较广泛，除原始权益人及其他战略投资者之外，还包括证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、符合规定的私募基金管理人以及全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等在内的机构投资者和个人投资者。天风证券分析认为，首先，REITs证券价格可能受到利率波动影响，体现在证券定价、财务压力与盈利能力等多方面。此外，REITs的盈利能力和价值也可能受到市场供需关系的影响。其次，在税务方面，目前针对REITs的相关税务条款并未颁布，可能会对这类财富管理产品的投资收益带来不确定性。如果今后REITs进入房地产行业，则可能面临涉及传统房地产行业的政策影响。再次，在财务风险方面，REITs基础资产产权的潜在风险包括资产产权及其所属土地的权属在生成过程中的法律瑕疵和纠纷，如果REITs没有足够的资金来保证业务运作，可能导致物业贬值或停转。还可能出现承租人拒绝履行租约或拖欠租金、租金市场价格出现大幅下降或其他因素导致物业资产无法正常运营的情况，可能会对基础设施现金流产生不利影响。新华基金分析称，税收问题没有明确的指导意见，根据现行政策，公募REITs产品存在运营及分配环节双重缴税的问题，需要各个地方政府在国家政策允许的范围之内因地制宜给予一些税收优惠的政策支持。总体而言，我国公募REITs市场还处在“摸着石头过河”阶段，尤其是基于我国现行法律框架及资本市场发展现状，中国版公募REITs当前在治理结构上与境外REITs存在一定差异的背景下，如何看待和妥善处理发行人与REITs平台的关联关系及关联交易问题、怎样更好地鼓励发行人支持REITs平台长期发展，这是所有REITs市场参与者需要共同关注的重要命题。新华基金分析，公募REITs面临三大挑战：一是对产品资产出表问题依旧存在争议。由于底层基础设施项目依赖原始权益人的运营管理，且监管要求项目股权出售后原始权益人至少回购20％，资产的出表变得难以实现。但从已受理项目看，即便不出表，基金管理人仍应履行主动管理职责，运用各类手段管理基础设施项目。二是REITs基础资产的合规性问题。基础设施资产从项目建设到运营，审批、审核流程复杂漫长，某些资产可能缺失相关的手续文件，需要有关部门给予合理解释或者认可，而各地对此的要求及执行力度有所不同，需要基金管理人审慎把握。三是REITs业务的开展属于典型的“资管业务投行化”或者“投行业务资管化”，结合了投行业务和资产业务，但是专业性更高，后续运营难度更大，对公募基金作为另类资产的管理人和运营机构，提出了更高的人才需求。（本文来源：中国财富管理50人论坛，根据证监会、沪深交易所网站、平安证券研报、中国基金报、经济日报等综合整理而成。）

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