做了这么多年设计，你真的读懂“户型”了吗？
01
楔子
最近有个热播的电视剧“安家”，讲述的是房产中介卖房子的事。虽然有“X家”自我美化的成分，但里面很多流程的描写，还是能帮助购房者了解点“套路”的。
在买房这个事情中，永远绕不开的一个话题是：户型。
如何评判一个户型的好坏，大多数普通消费者都是凭感觉的。
中介口中的“飞机户型”，
室内设计师口中的“眼镜户型”
。。。
这都是一些“象形”的表述，也就是感觉像什么，它就是什么。
即使是一些专门做房产设计的建筑师，也没有一套完整的“评价体系”来指导设计。因为“设计”和“评价设计”本来就不是一回事。有兴趣的朋友可以参看我的关于评论的一篇文章《谩骂，批评……，都不是“建筑评论”的真谛！》
今天良子试着做一些归纳，给有需要的朋友一些“抓手”，如何理性的“评价一个户型的好坏”。
02
认知
对于“户型”的认识，我们如果局限在户型本身，那永远只会是片面的。
只有跳脱出“户型”，才能更好的理解“户型形成的原因”，“户型的主要矛盾”，“户型的决定因素”等一系列更深层次的问题，才能更好的指导“户型设计”。
而在评判户型的时候，我们要把握一个原则：同等条件下比较。具体点就是：在同等面积段，楼层相近（核心筒不跨级），面宽相近的条件下。
举个例子更能说明问题。
这是良有方后台留言的一位地产设计管理人员，就是犯了“没在同等条件下进行比较”的毛病。当然，他的毛病还不仅于此。
03
因素
影响户型的因素非常多，大家耳熟能详的有：“南北通透”、“采光好”、“动静分区”、“洁污分区”、“动线合理”、“栋距大”等等，不一而足。
我觉得上面的因素对户型都重要，就按照自己的理解分成了三类：资源性/技术性/奇技淫巧性，分类的逻辑是：“ 道 ” 》》“术 ” 》》“ 技 ” 。
A.资源性因素
面宽对于户型来说，是最稀缺的资源。因为面宽是受一块土地的容积率、限高、产品定位决定的。同一块地，不同类型的开发商来开发，也会因为自己擅长的产品不同，出现不同面宽的户型。
大家只要牢记:但凡大面宽的户型,品质都不会太差。
至于栋距和栋宽，也都是因为地块出让条件和产品线决定的。栋距和栋宽定了，面宽也就定了。
所以，想要做出一个好的户型产品，其实跟前期的拿地都有直接的关系，这就上升到”道“的层面了。
B.技术性因素
”术“的层面，就到了建筑师比较拿手的领域了。
对于日照/采光/通风/隔声/节能/绿建等，建筑师师无所不通。
对于功能分区/动静分区/洁污分区/流线规划等等，设计师无一不精。
更有甚者，对新风系统/安防系统/恒温恒湿系统/智能安防系统，津津乐道。
C.奇技淫巧性因素
在 ”术“的层面之下，才轮到”技“。这个”技“还可以分成”正“和”奇“两道。
比如”万科“的收纳体系属于”正“的范畴。它很好的考虑了生活场景，给户型设计是加分的。但也存在有些细节尺寸和规范的冲突问题。
而开发商”偷“面积多数是属于出奇招了。赠送的面积当然可以让户型的空间大大扩展，但是也存在着后期交易不能交割的风险。可以参看我的一篇文章《那些年，开发商“送”过的面积》，这里介绍了几乎所有的”奇技淫巧“。
如果是合理利用规则送的面积，无可厚非。但多数开发商都游走在规范的边缘。