居住权来了！可建立康养产业新商业模式
2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。
居住权是民法典新增加规定的一项新型用益物权，也是具有人身属性的人役权。它具有独立性和直接支配性，即居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。
居住权是新增加的规定，很多人都还不理解，民法典实施半年多以来，各地在落地实施居住权主要是两种方式，主流的是作为动产居住权登记，另一种是部分城市的做法，即将居住权合同进行公证（如：6月17日，兴文县公证处办理了首例关于居住权协议公证。7月5日，吴忠市公证处办理首例居住权合同公证），中健联康养研究院理解应该是应该是不动产居住权登记，合同公正只是一部分相关工作，或许有些地方对政策的理解有偏差，下面我们主要研究居住权不动产登记。
自民法典施行以来，四川成都、四川彭州、山东青岛、福建福州、湖北武汉等都已经开出了居住权不动产登记证明，特别是7月1日起，《武汉市居住权登记操作规范（试行）》施行，居住权设立登记正式与施行，引起了行业的广泛关注。中健联康养研究院研究发现，居住权，作为房屋所有权和租赁权之外的一项新兴权益，具有颠覆康养产业商业模式的潜力，今天我们就来研究居住权以及居住权在康养产业商业模式设计中的应用。
全国陆续开启不动产居住权发证
开篇的视频，我们看到，青岛已经率先在山东省内启动居住权不动产登记，中健联康养研究院发现，我国多个城市已经发出了第一批不动产居住权登记证明。
2021年4月19日，成都市民肖女士从成都市不动产登记中心领取了不动产居住权登记证明，这是四川省颁发的第一本居住权登记证明，标志着居住权登记在四川省正式落地实施。
四川成都4月19日开出第一本居住权不动产登记证明
江苏无锡4月20日开出的居住权不动产登记证明
2021年6月25日，彭州市不动产登记中心为天彭街道牡丹西路一居民颁发了彭州市首本不动产居住权登记证明，居住权登记正式在彭州落地实施。
2021年6月1日起福州四城区开展居住权登记
7月1日起，《武汉市居住权登记操作规范（试行）》施行，居住权设立登记正式实施。当天，王女士和母亲邓女士一同来到江汉区政务服务大厅，成功申领到了武汉市首张载明了居住权的不动产登记证明。
目前，我国已有多个城市开始办理不动产居住权证明，其他城市也将陆续开始办理不动产居住权证明，不久，将和房产证一样，各个城市都可以办理不动产居住证明，这就为创新康养产业新商业模式提供了基础。
民法典关于居住权的条款全文
第十四章 居 住 权
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
基于居住权的康养产业新商业模式
居住权是《中华人民共和国民法典》新增的一种用益物权，赋予居住权人对他人所有的住宅享有占有、使用的权利，旨在解决 “房子不归我，但我却能住”问题，为保障 “居者有其屋”具有重大意义。
那么，居住权对康养产业商业模式会产生什么影响，又将产生哪些新商业模式呢？
一、居住权可以完善以房养老模式
以房养老自试点以来，因各种原因，效果一直不如人意，甚至出现了“以房养老”，将老人骗得无家可归的情况，老人房产被贱卖，不仅赔了住房，还落得老无所居。如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这将可以保障老人的基本权益。最坏的情况下，老人有居住权，还有退休工资，有最基本的生活保障。所以，居住权可以完善以房养老模式。
二、基于居住权的康养新商业模式
居住权是住房所有权和租赁权之外的新权益，是可以让居者有其屋的新权益，基于居住权，将构建康养产业全新的商业模式。
当前，除政府大力支持的社区和居家养老外，康养社区等项目，投入大，投资回报周期长，一定程度上影响了康养产业的发展，一方面，市场需求日益增大，市场前景被看好，另一方面，政府不希望以康养为名，行房地产开发；而如果以收月租来回收巨大的投资，周期太长。而基于居住权，可以同时满足项目开发和政府的需求，通过居住权的转让，获得一定的投资收入，同时持有产权，做好服务就成了必选项，而不会象传统的房地产开发，房子卖完就完事了，几乎很少提供后续的服务。
另一个巨大的历史机遇是今年以来，国家战略乡村振兴，乡村振兴战略下，对集体土地的使用，将成为其中的重要内容，而集体土地，因为不能象房地产那样销售，多数鼓励持有经营，导致在商业模式建立方面，带来一些问题，有些地方甚至默许变相销售，有些地方，以租代售，为了突破租赁20年的限制，采用租20年送20年的方式，这都为商业模式设计带来一定的隐患。随着法制化进程的推进，钻法律空子，打擦边球的模式，最后都有可能面临监管。
基于居住权的康养新模式，将成为解决海南限制的最佳解决方案，在房子限购的情况下，通过出让居住权，获得收益，将成为盘活海南现有资源，创新海南康养新模式的新方向。
而《中华人民共和国民法典》新增加的居住权，将在法律保障、法律许可的前提下，架构康养新商业模式，对项目开发运营商、对购买的老人都更有法律保障。
三、如何设计居住权康养新商业模式
对于设计居住权康养新商业模式，主要有两个方面：
1、直接通过出让居住权，获得收益，这种模式和传统的租赁模式类似，只是居住权，可以通过不动产居住权登记来获得权益保障，比租赁合同更有保障，我们知道，租赁合同，一般会约定，一方违约，另一方赔偿一个月房租之类的。租赁合同解除门槛低，对租赁者的保障权益有限，而居住权，无论产权如何转移，居住权都从法律层面得到保障，除非双方协商一致，否则，不可以单方面解除居住权，这就保障了购买者居住的权益。
2、与保险结合建立的“康养+保险”新模式，这种模式，中健联康养研究院在5月份海南举办的“2021中国生态康养博鳌峰会”上介绍过，该商业模式由保险公司、项目单位、客户三方构成，项目单位通过出让居住权，让客户获得居住权益并提供康养服务，保险公司提供资金保障，客户不仅可以获得居住权、康养服务，还可以获得保险公司的资金保障。三方的权益都可以得到更好的保障，而且是法律层面，国家层面的保障，将有利于康养产业的发展。
因居住权是今年新出来的新的用益物权，基于居住权的康养模式设计尚处于设计推广阶段，中健联康养研究院在《中华人民共和国民法典》颁布实施前就开始研究康养产业新商业模式，目前已经有了完整的方案，并开始项目试点，欢迎类似海南限购的康养项目，集体土地开发的康养项目等交流合作。
来源：中健联康养研究院【整理摘编：时英平】