【年末篇】似曾相识的老蒯和瓦西里
春寒料峭的三月,疫情肆虐安省大地。
当堂馆的瓦西里夫妻入住房东老蒯家,一处独栋的两层楼房,三居室。瓦西里夫妻在入住两周后双双失业。本来可以做一个“月光族”,现在成了“观光族”。三月的租金已经交了,四月的日子怎么过?瓦西里夫妻不知道。当时省府的补贴计划还没有出台,省长却说了那句有关“租金和吃饭“的千古佳话。
不出所料,瓦西里夫妻四月租金无着。房东老蒯好心地安抚说,你们先安心住着,好在我手里还有一个月的押金,四月也算有个着落。你们看看如果五月还不见好转,交不了租,那就不得不请二位另寻他处了。我总得有个能交租的人,做我的租客啊。瓦西里夫妻面面相觑,情形令人窒息。
四月底,疫情不仅不见好转。很快,封省了。老蒯再联系瓦西里,电话加短信,皆泥牛入海。老蒯心中暗自叫苦,一边是银行不给延期还贷,地税还要照交,一边是租金前景难料。更有甚者,老蒯这个房子的首期一大部分,是从自住房里押出来的,当时还差了些钱,听朋友撺掇,借了私贷,才拿到了钥匙,本想着,拆了东墙补西墙,没想到,这西墙竟成了烂泥,筑不成墙,而且这东墙口子越来越大。
老蒯食不甘味,夜不能眠。自己经营的小生意因为疫情也大受影响,从年初到夏初,账上只出不进,眼看着债务累累,信用额度快要爆了,如果夏天结束时,生意还不能恢复,怕是撑不下去了。
无奈,五月的第一个星期六,老蒯找到了我。虽然同是北方人,老蒯很不娴熟地叙述着,大约是他如何受了朋友的怂恿买房,如何听从了经纪指导招租,乃至如何听信租客的言辞等,听上去,老蒯好像说的是件别人的事,看不到他自己除去借钱签字以外,都干了什么。我不禁问了句,老兄是第一次当房东么?出乎我的意料,老蒯突然非常自豪地告诉我,那可不是,我从2018年元旦就当上房东了。前一个租客很好,一下子就把两年的租金交齐了。其间根本没有什么修房打理这回事,那叫一个爽,后来这家人买房搬走了。今年年初空了两个月,登时租金无着,心里发虚。盼啊盼的,经纪最后找来了一家租客,看了申请书里说,夫妻两人六万多,心想一个人赚的钱,就足够租金了。于是就收了首末两月,十张支票,交了钥匙。“没想到,我敢情就收到过一个月的钱啊”,老蒯悻悻地说。
我请老蒯传来了租约,落实了欠租情况,一纸N4,算是开始了行动。期间老蒯不停地问这问那,从租客会不会恼羞成怒,砸了浴缸,到租客会不会连夜出逃,从这几个月的欠租能不能收回来,到什么时候瓦西里夫妻能搬走等等等等,我一一回答了老蒯漫天的问题。可是老蒯心里的问号犹如泡沫一样,越搅越多。老蒯问了我好多次,我们发N4,他会不会交租,会不会搬走,等着上庭这么长时间,他会不会还是不交租,也不搬走。这些问题,我都凭借经验告诉了老蒯。我说,根据他们的经济情况,他们不交租的可能性极大。我建议在起诉后,尽快与租客友好地商讨分期还欠,争取主动。老蒯更多的重复问题,都被我一一提醒“见以前我们的微信讨论”指引过去了。
不出所料,租客毫无交租迹象,我尝试打过电话,只有一次接通了,电话那端一听我代表房东,马上就说他什么都不想说,就挂断了。后来再打,就没再打通过。我想我是被拉黑了。
我找老蒯要租客的电邮,老蒯找经纪,经纪一个星期后才回复说当时没留,找了租客当时的经纪,那位外族裔经纪很诧异地说,那早已是一件结束了的业务,他也早就抛在脑后了云云,没有电邮地址。
当时是疫情初期,政府应对仓促,房东局也粗暴地关闭了对外服务窗口,高院法令明确禁止执行驱逐,一时间大家都失去了方向。我请教我的导师和前辈同行,到三月底,我和几位熟悉的同行们,至少开过六次视频讨论会,我们一致认识到,封局是史无前例的,但是政府不会持久地置之不理,房东局恢复审理,高院废止禁令是迟早的事。于是,我不停地在房东社区大声疾呼,三月中下旬,我每天刊出一篇公众号文章,不自觉地做了一个“吹哨人”。
至此,我整理一下思绪。纠纷是客观存在的,采取法律手段也是我唯一能为老蒯做的事。老蒯虽当房东多年,但是基本没有历练。顺境的老蒯把出租当摇钱树,一旦出现波折,尤其是史无前例的困境,老蒯自然会茫然失措,欠租风险沉渣泛起,也是意料中的。既然如此,自古华山一条路,唯有逆流而上,同时寻机脱险。
在等待通知期结束的日子里,我给租客写了一封信,因为没有任何其他通讯频道,只好平邮寄出。信中我表达了对瓦西里夫妻的理解,对前途的担忧,对老蒯现状的通报。
同时,我也指出法律对欠租的处理不外乎是限期清欠,否则就会被法警驱逐,欠租被录入到信用局,最注重的,是被迫搬家的滋味不好受,虽然当下房东局封局停审,但不出几个月,这类案子一定会有个了断。到那时,欠租额叠升,时间紧迫,你们前途难料。与其沦落到那步田地,不如现在自救。我告知瓦西里夫妻,老蒯愿意免除所有欠租,请他们月底搬走。如果需要些搬家费,安置金等等,老蒯也愿意考虑。谨慎起见,我把这些内容,也发了个手机短信,从手机上看,瓦西里读了我的文字。但无论是短信还是平信,我始终没有得到回复。
到了申请听证会的时候,我毫不迟疑地递交了申请。当时许多房东都说,现在不能赶人,你还忙活什么?我已经顾不上这些我解答过无数次,仍然被无聊地问来问去的问题了。我的信念就是,让老蒯的申请第一时间进入排期,房东局虽然对外关闭了服务,可申请窗口一直畅通。那时已经到了五月下旬。我把申请书和回执也寄给了瓦西里夫妻,这些本来是房东局要寄的,但是为了对瓦西里施压,我就自行寄送了。自然,没有回应。
房东局一片寂静,只有老蒯隔三差五,不厌其烦地问我同样的问题,什么时候瓦西里能被赶走?我只能在视频见面会上,对老蒯苦笑一下。提醒他继续收租。老蒯的问题基本仍然是瓦西里为什么可以不交租,还赖在他家里?房东局为什么不审案?警察为什么不来赶人?为什么没有市长热线?政府为什么不做为?不给急事急办?我只能苦笑。
接下来的六、七月两个月,什么消息都没有。常言道,没有消息就是好消息。此时没有消息是最坏的消息。
7月21日,安省第184号法案修改了民租法,要求房东与租客就欠租事进行沟通,并寻求和解。是否依法照做,将在审理中视作被考量因素之一。于是我代表老蒯向租客发去了一份还款计划提议书,此时欠租已经过万。继续石沉大海,瓦西里夫妻仿佛蒸发了。
7月31日,安省高院宣布解除驱逐中止令。8月4日开始,已经获发的驱逐令回复执行。老蒯知道后欣喜若狂,要我去驱逐瓦西里夫妻。但是当我告知他,他还没获得一份驱逐令时,老蒯的“为什么”问题,犹如潮水一般淹没了我。
接下来的9月、10月、11月,房东局以视频方式对欠租案加大力度审理。老蒯的案子被安排在11月30日,以视频方式过堂。我提醒老蒯按时上线,老蒯说他英文基本听不懂,说让经纪替他视频,我问经纪知道什么情况,有什么证言可以被听证官采信,老蒯说经纪其实也不知道什么具体情况,又说当时这个经纪中找来的租客本身就很差,经纪也很不负责,还问视频时可不可以连经纪也告一下,如果租客付不出租金,要经纪还。还说收回后不干房东了,卖房也绝对不可能再找这个经纪,等等等等。。。。
终于到了视频审理的日子,我一个人上线,瓦西里夫妻也露了面,听证官提醒租客可以找当值的政府律师做个简短的咨询,瓦西里夫妻下线与政府律师说话,我告诉这位律师,我是房东的代表,有事可以找我商量。半小时过去了,没人找我商量,瓦西里夫妻回到了视频里。
听证官问是否瓦西里夫妻与我达成了什么协议,我说我没得到什么消息。于是听证官说,房东是原告,你先说。于是我照例一五一十地讲给了听证官听,重点是指出我们要求租客还清全部欠租,否则法警登门逼迁。
听证官听后,问瓦西里夫妻有什么回复。瓦西里夫妻说,他们刚刚恢复了工作,现在一个人上班了,所欠租金一下子还不上,要求分十次还欠,每月一次。
听证官转过头来问我,如下是我的回答。
1. 根据刚刚租客陈述,租客夫妻从CERB政策开始,就全额领到了钱,夫妻两人足不出户,交通费省去了不少,收入支出之差,应该是盈余,但是他们没对欠租支付一分钱,导致欠租一直攀升,如果当时就逐步清欠,按期支付租金,不会造成今天的重负。
2. 租客陈述说其中一人已经恢复了工作,但是也是半职,这样算起来,租客的收入并不会增加,本来就应支付的租金,加上租客提出的分期还欠,本身就没有可靠的支撑,这种所谓的计划,就是无意义的拖延。
3. 租客陈述中没有提及他们有什么其他的途径可以获得收入,没人可以借钱给他们,他们自己因为没有财产,也无法接到信贷额度,他们以前没有积蓄,所以看不到还欠的基础。于是他们的支付计划是一个空中楼阁。
4. 租客知道,即便法院批准他们的还欠计划,只要再次迟交,被驱逐仍然不可避免,这为房东产生了更多租金被欠的可能。
5. 房东本身是个小生意人,经营每况愈下,没有其他的收入来源,目前债务累累,这件房产投资也即将失败。与其令租客苟延残喘,不如迅速了断。租客身体健康,没有拖累,所以再去找房也并非难事。我坚持法院签发标准驱逐条款。
听证官在我陈述过程中一直静静地听,面无表情。我知道这意味着他吸收了我的话,我也知道这位听证官一向秉公严谨,只要我的文件、证据、证词、陈述、援引法条和判例准确,多年来,我在他面前没失过手。
不出我所料,法官听完我的陈述,对着我点了一下头,然后和颜悦色地对瓦西里夫妻说,证据不少,话题很多,后面还有案子要审,他会仔细整合,给出书面判决。你们可以退庭了。我心中就明白了许多。
12月7日,我期待的判决寄到了我的办公室。虽然我在家办公,但是一直隔天去办公室取件。不出所料,判词基本是我的陈词。于是我请老蒯来取走,这是我第一次见到老蒯,他身材中等,戴个没有沿的毛线帽子,半旧的防寒服,半旧的运动鞋,说话时左顾右盼,神色匆匆,还是那么言不由衷。他拿过判决就往外走,我告诉他驱逐官地址和如何追讨欠租。他连声说好。从进门到离开,没有三分钟。估计老蒯是怕我办公室有病毒?他戴的可是N95!
之后老蒯和我保持热线电话,无非是驱逐办公室在哪里,几点上班,有没有停车的地方,和接待员怎么说,他们会不会拒绝出警,他们什么时候可以上门,上门时租客就是不离开怎么办等等等等,我都一一做了回答。之后告诉老蒯,我给他的判决书那个信封里,有一份我写的指南,标题是《获得判决后,我需要干什么》。他说,哦哦,没看到,还没仔细看。。。
后面的话我就不用写了。下面一个截图是驱逐办公室给老蒯的电邮,一个是老蒯对我的继续发问。
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对老蒯,我们结案了。对您,我刚刚开始。如下是我想对您说的话。
1. 了解自己的能力和业务。
2. 一旦发生欠租,建议在72小时内采取法律手段。
3. 至今,安省没有停止驱逐。
4. 房东局从三月封局中获得了丰富的经验,规避了尽量多的风险,料以后不会再有封局举动。
5. 高院在七月底废止了“驱逐中止令”,料以后也不会如此生硬。估计即便疫情再次加重,审理也仍会继续,只不过驱逐条款会更有“创造性”。
6. 听证官们通过这几个月的视频审理,积累了宝贵的经验,他们的判词更会在安省司法史上,留下浓墨重彩的一笔。我们拭目以待。
年末亦岁尾,前景仍迷离,
欢乐伴忧愁,成败两不知。
劝君多小心,生意须自持,
钱路多坎坷,力防折戟时。
祝大家身体康泰,业务顺畅。
如上仅对民租法的有关条款进行浅表的讨论,如有个案,请向法律专业人士咨询。
本文不是我的法律意见。