进军千亿的道路上，中骏黄朝阳差的只是这临门一脚吗？

追逐千亿的队伍里，总是不乏“爱拼才会赢”闽系房企的身影。

8月19日晚间，中骏集团发布半年报，截至6月末，集团连同合营、联营公司实现合同销售金额约人民币400.76亿元，合同销售面积约273万平方米，分别上升约8.2%及减少8.0%。

受疫情影响，中骏集团董事会主席兼总裁黄朝阳原本宣布2020年销售冲千亿，但随后不得不下调为930亿元，半年完成度为43.09%。

越过千亿不仅意味着规模做大，还意味着更好的融资和企业品牌传播效应。

8月20日下午，在中骏集团2020年中期业绩发布会上，中骏集团董事局主席黄朝阳表示，下半年该集团计划推出大量新盘，以改善型住房为主，有信心完成年初订立的全年合同销售目标。

不温不火的中骏，在而立之年，准备大秀一把了。

“佛系”企业，大梦初醒

中骏1987年成立于泉州，1990年集团总部从泉州搬到厦门，开启全国化征程。创始人黄朝阳是印尼归侨子弟，早年就曾对外称：做人，要有所为，有所不为。

这种精神也影响着中骏，表现一直都很“佛系”——几乎同时成立的世茂都成功跻身前10强，后来者诸如旭辉、融信、阳光城都在前30强榜上有名，中骏还在30名开外奋斗不息。

没有借着地产黄金十年乘势而上，“掉队者”中骏终于想起来要追赶。

来自亿翰智库的数据，2016年至2019年间，中骏合约销售金额平均增速为54%，高于2009年至2015年的30%。2017年中骏将总部搬迁到上海后，黄朝阳提出“要在未来5年跨过千亿门槛”，公司2019年全年业绩总量达到805亿元，距离目标一步之遥。

而从城市布局来看，2016年以前，其布局重点主要在一二线城市及少数三四线城市，2017年速度明显加快，新进城市数量快速增加，向更多三四线城市下沉。

为了对标千亿，中骏还在近两年间提出“住宅+商业”双轮驱动战略。黄朝阳希望商业战略是中骏集团跑赢行业的武器，在他看来，在头部房企放慢增速的当下，可以支撑增速，预计明年增长20%-30%。

根据媒体报道，中骏为此启动了一系列特殊招聘，积极从同行企业中挖投拓人才，从总监到副总经理，这些人员几乎都来自新城控股。

中骏在这方面是雄心万丈的，在今年3月份的投资者会议上，还是中骏执行董事、助理总裁的黄伦表示，中骏计划到2025年布局100座购物中心，租金目标45亿元。

公司还将布局20万间长租公寓，届时长租公寓资产规模将至600亿元，租金规模将至100亿元。

想要实现如此宏伟的规划，必须提高效率，且留给中骏的时间有限。就在6月，中骏内部进行区域整合，成立新4大区域公司：

原上海公司和杭州公司合并为中骏集团东南区域公司，集团助理总裁彭飞出任东南区域公司总经理；

原南京公司变更为中骏集团苏皖区域公司，唐登洋出任苏皖区域公司总经理；

原重庆公司变更为中骏集团川渝区域公司，薄禄伟出任川渝区域公司总经理；

原广州公司变更为中骏集团湖广区域公司，肖金明出任湖广区域公司总经理。

上海、南京、杭州等是对中骏营收贡献最大的城市，中骏进入重庆后也收获颇丰。本次合并，有利于中骏改善内部管理相对冗长复杂的问题，提高决策速度与人均效能。

债务承压，回款乏力

然而随着中骏发展速度的加快，各种问题随之浮现。

首先，在黄朝阳的观点中，购物中心和长租公寓是勾地的两个重要抓手。但克而瑞在研究报告中指出，综合体获地虽然更具优势，可以降低拿地成本；同时，也对企业多业务的协作运营能力提出了较大考验，后续运营情况仍需一定时间观察。

更重要的是，中骏加快拿地步伐，百亿地王或影响盈利空间。

来自中报的数据，2020年上半年中骏集团共新增10个项目，分布8个城市，合计地上建筑面积332万平方米；上半年拿地总价194.31亿元，平均拿地成本5853元/平方米。

均价的上涨主要是由于其中厦门天禧项目拿地均价较高所致，该项目楼板价达到了49310元/平方米，接近5万，地块总价超过百亿。

若不算该项目，中骏上半年拿地均价仅为2918元/平方米，同比下滑36%。

可见“地王”项目不仅挤压中骏的利润空间，就项目自身而言也考验开发商“平地抠饼”的能力。

中骏的债务压力同样也值得警惕。虽然近五年来，中骏近五年来资产负债率始终保持在80%以下，净负债率也出现了下降的势头，因此一直以“稳健”自居。

但半年报数据显示，中骏半年融资超过26亿元，平均融资成本约6.7%，一年内按要求优先票据及境内债券为111.5亿元，同比上升225.43%。

具体方面，今年年初，中骏成功设立14.17亿元资产支持专项计划，并于1月份在境外增发于2024年到期的1.5亿美元优先票据；另外，中骏于2020年第一季度就一笔两批本金为数5.16亿港元及1.8亿美元的定期贷款融资进行提款，贷款期限为三年六个月，年利率为香港银行同业拆息或伦敦银行同业拆息加3.6%。

中骏还于2020年7月成功发行境内公司债券，规模为人民币14.6亿元，票面息率为5.5%。

只要自身回款够快，就不用太担心开发商会陷入“债务危机”。早前的年报中，2013-2016年间，中骏集团控股的回款率分别约为82%、91%、102.4%和93%，回款率完全可以媲美一线龙头房企。

但是从2017年以后，这个优异指标在中骏集团控股的年报中消失不见了。

根据中骏控股的子公司厦门中骏的年报，2017-2019年，公司销售商品、提供劳务收到的现金分别为171.06亿元、184.71亿元和263.49亿元，分别为同期合同销售金额的51.45%、35.97%和32.73%。销售商品、提供劳务收到的现金占合同销售金额的比重显著下降，销售回款进度有所放缓，加快销售回款是公司当前面临的主要问题。

按照权益销售来看，公司销售商品、提供劳务收到的现金分别为同期合同销售金额的56.79%、46.37%和60.49%，占比同样不高。

风格“稳健”，却仍有质量问题

正如所有扩张中的房企都会犯的通病，中骏也在房屋质量问题上栽过跟头。

就在自己的大本营泉州，今年5月，中骏·珑景阁的业主集中维权，小区部分屋顶漏水、“门打架”、外墙瓷砖脱落、地下车位开裂渗水、应急楼梯水泥铺……

除此之外，另一个位于泉州的项目中骏天璟今年也出现维权事件。小区豪宅变公寓，没有设置避难层、容积率过高、会所和游泳池没了……

无独有偶，就在上海，影响最大的莫过于普陀区“中骏天誉”的多位业主曾反映，开发商在售楼时将赠送面积作为卖点，交付后却发现，这些赠送面积被监管部门认定为违法建筑，无法办理产权证。此外，该项目有的厨房是由阳台改造而成，有的户型甚至连主卧、次卧、卫生间都是违法建筑。

有业主表示，中骏前员工曾向他们透露，中骏的多个项目都有违建情况。2019年6月，业主获赔全款，违建开始拆除。

而中骏在上海的项目中，中骏的另一项目中骏柏景湾项目还存在变相囤积房源问题。

有媒体报道，由已收集到的证据推测，中骏柏景湾违规超备案价销售所涉及的违规房款总收入或超4000万；因为被认定为“违章建筑”，中骏柏景湾8号楼3户商品房遭到了行政查封。

报道称除中骏柏景湾以外，中骏的多个项目都存在违规操作问题，上海的中骏天璟成立了“预售备案价突破专项小组”，将“原住宅备案均价上限为58000元/平，2019年第三季度市场部员工把握时机，通过公关将天璟项目住宅销售价格上调至59500元/平，实际为上海公司可售货值增加3445万元”，并获得了公司表彰，堂而皇之的“以违规为豪”。

员工自豪不自豪不知道，但维权的业主肯定不自豪。不仅不自豪，在中骏的官网上，还写着“专筑您的感动”的企业价值主张，试问收到有质量问题的房子，哪个业主又能感动呢？

实现千亿是每家房企的梦想，有的已经将同行甩在了身后，有的还在挣扎。千亿之路想要走得一帆风顺缺一不可，如果只为了目标狂奔注定只会失去方向。

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