魔幻杨九路八大金刚闹金开：有司奋力抬，民间架起踩
国庆节是个坎，节后的双十节，观音桥组团D分区D10-5-1/02地块（红旗河沟公交车站地块）成交了，经过57轮激烈竞拍，最终地块成交楼面价12750元/㎡。
不错的成绩。可惜这价格还是败给了国庆前成交的杨家坪杨九路梅子堡地块，9月25号，新希望地产以13091元/㎡的楼面价结束了梅子堡地块的争夺战。
基本上可以确定，杨九路梅子堡地块的价格，是今年楼面单价地王。
按此情形，杨九路是否能成为当年八大金刚闹金开的升级版，成为重庆房市最期待揭晓的谜。
一、那是一条神奇的天路
杨九路曾经低调过。
杨九路像是一个谜，低调得许多人根本不知道此地在哪儿。地图上的杨九路只是滩子口一段，民间都认为从杨家坪商圈乱吼一条街开始的杨九路口这一段也是杨九路——公交车站都叫杨九路口嘛。杨九路路两旁，是郁郁葱葱的高大黄桷树，叶落时候，人行道上满地金黄，随手一张照片，美得叫人窒息。再两侧，确是以兵器集团下属的铁马厂为主的陈旧厂房及仓库，反差地恍若隔世叫人怀疑旁边是否真是重庆五大商圈之一的杨家坪商圈。
2019年之前的十来年，除了新华春天安置房外，杨九路，从未在公开市场出现过一宗地的踪影，直到2019年5月28日的一场土地拍卖，让杨九路站上重庆房地产市场的风口浪尖：杨九路旁的W01号地块在经过近半个小时的激烈竞拍下，由荣安地产拿下，成交楼面价13549元/㎡。直到今天，这个价格依然是重庆地价最高的地块。
于是，荣安地块加上2020年国庆前的梅子堡地块，一个成了2019年的地王，一个成了2020年的地王，都在杨九路上。
那是一条神奇的天路，路上的地块都是高价地。全市总计三宗地成交楼面价超过一万三的土地，杨家坪杨九路占了两席。梅子堡地块，还是目前唯一一块起拍价就上万的地块（茶园自摸地块自行忽略）。
二、八大金刚闹金开与杨九路八大金刚
二十年前的渝北金开大道片区，从现在的鸳鸯、汽博中心到人和一段，大部分都是坡坡坎坎的农田旱地，秋冬时节，一片荒芜。那时候，没人会想到现今的金开大道会成为重庆富人区。2003年，金开大道通车后，整个片区蓄势待发，此后，融创拿下蔡家沟片区3300亩土地建设奥林匹克花园，龙湖开建1600亩蓝湖郡别墅区，棕榈泉打造1200亩国际花园，总计八家开发商，齐聚金开大道，掀起北部新区开发热潮，成为后来美名远扬的“八大金刚闹金开”。也开启了重庆组团式发展的浪潮，对后续照母山片区开发，中央公园开发，产生深远的影响。
当然，这一切离不开大环境的变化。八大金刚闹金开之前的重庆土地市场，与全国其他城市一样，关系拿地成为行业公开的规则，基本上是本地开发商把持。变革来自于2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）实施：经营性用地供应必须严格按规定采用招标、拍卖或者挂牌方式供应。特别是在2004年“831大限”之后，这个中国“地产界的土地革命”给原本一潭死水的重庆土地市场带来一股新风，各地优秀开发商纷纷入驻重庆，八大金刚中的外地开发商就是在此时进入重庆市场，带领重庆房地产市场腾飞。
快二十年了，新的变革在哪里？或许是房地产市场“三条红线”政策，几年下来，我们或许看到大多数的房企消失在市场上，房产国企成为主导，地价将会更高。
这也是杨九路地价居高不下的大背景。
2020年的九龙坡土地推介册有些意思，一向低调的杨九路放出好几宗地，加上目前已经拍卖的地块，总计分成了八宗：目前已成交的新希望地块（梅子堡）、荣安地块（W01号地块）、融信地块（玻璃市场）、华润地块（新华书店），明年及后 面拟出让的邮电器材地块、桐君阁地块、粮油仓库地块、部队仓库地块，凑成杨九路八大金刚。
已经出让的四宗地中荣安地块楼面价13549元/㎡，融信9255元，华润11034元，新希望13091元，整个杨九路周边地块的楼面价均价已达到11732元/㎡。这个价格，连宇宙中心照母山、中央公园都望尘莫及。
那么剩下还未出让的离轨道更近、高层能看江的四宗地，其出让价大概率不会低于一万的楼面价。
这将成为重庆首个楼面价上万的片区。
三、有司奋力抬，民间架起踩
前面我提到一个事情：杨九路上的梅子堡地块是目前唯一一块起拍价就上万的地块（茶园自摸地块自行忽略）。
一个概念需要分清：起拍价与评估价并非一个概念。比如在司法拍卖中，起拍价一般是评估价打个七折之类的折扣。然而，重庆经营性用地出让市场中，起拍价不会低于评估价，二者大多数情况是相等的，但梅子堡地块明显是例外，起拍楼面价惊人地超过了万元大关！评估价绝不会这么高！
起拍价如此高的情况，唯一的解释便是已有开发商认可此价格并勾地。同时我们能看到，地块公告出来后，各大房产平台大力推介本地块，超出常态的热情：典型的有司奋力抬，有恃无恐的坐地起价！
杨九路寄托着九龙坡的希望。
但可惜的是，许多事情，怎么吹，最终都需要市场的检验。在民间，杨九路上的地王，并不讨喜。
今年，暌违许久的荣安地块终于以荣安九龙壹号的案名面世。关于这个楼盘，一个朋友在我面前对此盘的评价相当高，产品傲视群雄，秒杀市面上大部分产品。但，这样的评价并不多，不论是在重庆购物狂上看笑话的，还是没进贡的公众号写出的文章，被喷得一无是处。
民间架起踩！
在一边捧，一边踩的魔幻境遇中，开发商的日子不太好过。
荣安自己，对此地的态度，貌似也能从拿地后直接开了公司几个副总看出些端倪。不过呢，自己约的P，闭着眼睛将就吧。意识到项目面世不会有太多盈利能力的情况下，迅速注资旁边楼面价低四千的融信，一样的设计，一样的产品，一起操盘，一起卖！一顿炒作猛如虎。
此后，同在杨九路旁的新华书店地块和梅子堡地块出来后，基本上各开发商吸取前车之鉴，两宗位置与各方面条件均超越荣安地块的土地，最终成交价均未超越地王。
站岗，太难了。
四、杨九路的底气
虽说最终今年出让的华润新华书店地块和新希望梅子堡地块均未成为新的地王，但二者价格均不低：市场对杨九路的认可可见一斑。
这源于杨九路的底气！
杨九路的两端，分别是杨家坪商圈与九龙半岛，2019年，两地均公布了规划调整成果。
从规划之中可以看出的是，整个谢家湾、杨家坪、九龙半岛将连为一线，谢家湾与杨家坪商圈之间的民主村部分调成商业，万象城与杨家坪依靠传说中的瑞安华润龙湖的商业体连为一片，这一片便是广大新天地计划一期。而九龙半岛，成为长江文化艺术湾区的主要组成部分，本次调规中，大幅度减少商业土地，按无边界美术公园的建设方向，新增文化设施及教育用地，将九龙半岛打造为美术家的精神家园和价值圣地，成为好看、好玩、好潮的重庆文化艺术新高地、新地标。
联结杨家坪商圈与九龙半岛的杨九路，其规划调整主要体现在将铁马厂工业用地调整为经营性用地加大量文化设施用地，铁马主厂内将保留多数现状厂房改造为文化设施场所，真正从规划上面将九龙半岛的艺术氛围赋予商圈之上，从而使九龙半岛与杨家坪商圈在文化上连城一片。
在同质化严重的重庆传统五大商圈中，甚至在新兴商圈中，杨家坪商圈将走上差异化的的文化艺术商圈，至此将在各大商圈中独树一帜，依此脱颖而出，成为重庆商圈中独立特行的成功转型典范。
杨家坪商圈的腾飞，指日可待！杨九路，大有可为！