绿城全运村or华润未来城市？谁是奥体板块的「天选之子」？
当硬币在空中翻转的时候，你就会知道你最想要的答案是哪个。
文 | 止戈
随着2021年第14届全运会的邻近，从西安到全国，越来越多的人将目光投向港务区，这里正在修建的奥体中心是全运会的主场馆，“盛世之花”将在这里绽放。
壹.
众所周知，一场盛会能够造就一座城市，大型体育赛事或者国际性会展，能够加快促进城市发展，比如奥运会、亚运会之于北京、广州，世博会之于上海。
放眼国外，1986年和1988年，韩国首都汉城（今首尔）连续成功举办了亚运会和奥运会，凭借这股东风，韩国坐稳了亚洲四小龙的位置。
想要办好一场赛事，必须要进行多方面的建设，在短时间内要对整个城市或者某一区域进行高密度的投资和改造，优化城市的功能更完善、交通、环境、管理。
其实在西安也是有过“先例”的，2011年，世园会的举办，给西安人留下了一个全新的浐灞，交通规划、配套设施，甚至是生态环境都有了质的提高。
▲浐灞夜景（图源网络）
从这点来讲，全运会的影响力比世园会有过之而无不及，举办这样一次全国性的运动盛会，必将会让港务区甚至是西安东部和北部焕然一新。
事实上，这样的趋势已经非常明显了，港务区一带甚至是整个西安，已经开始进入“全运会红利期”，奥体中心项目确定后，港务区的基础设施建设就开始加速，作为发展的引擎，交通更是首当其冲。
▲宽阔的马路车辆很少（实拍）
以已经通车的地铁3号线，全运会前就会通车的14号线为主，双地铁将会保障全运会前后市民和游客往返场馆和市区的行程。
以世园会期间的道路交通体系为基础，这一带虽然还有围挡，但明显可以看出，几乎所有的道路都是超前规划的，双向10、12、14车道将会极大的缓解拥堵状况，况且还会有三环和绕城高速的分流作用。
▲西安地铁
至于公交体系就更不用但心了，2011年举办世园会的时候，几乎是一夜之间，那种白色的“世园专线”就开始满街跑，直到现在，我们还能在西安看到这种白色的公交车。
对于全运会这样的大型赛事，已经不是单纯西安市政府层面的问题了，从国家层面到陕西省层面，甚至是关联到的各种省部级部门都会密切配合，交通绝对不会是难题。
▲世园专线
贰.
除了交通和基建之外，大型体育赛事对楼市的影响同样不可小觑。回顾国内外各种大型赛事之后楼市的走向，从申报前开始，比赛场馆周边的房价就已经开始上涨。
那些举办过大型赛事的城市，楼市大都沿着这样的轨迹来发展，通过举办比赛拉动场馆周边的房价，进而全城的房价也顺势上涨。
虽然很多人不愿意看到这样的现实，但这并不是以普通人的意志为转移的，甚至大多数时候，“普通人”都会是房价上涨的推波助澜者。
以北京为例，2007年奥运会之前，北京楼盘的开盘价大约是16000元/㎡，到了奥运会之后的2009年，开盘均价就已经到了35000元/㎡，翻了一倍还多。
有媒体这样评论奥运会对北京的影响：北京奥运会促进了亚奥豪宅居住区的形成。
▲北京奥林匹克公园
说到这里，就不得不说「X运村」了。
在大赛举办期间，组织方会专门为参加比赛的运动员、教练、工作人员建设一个集中住宿的地方，从开幕前两周左右的时间开始使用，直到闭幕三天后，陆续的搬离。
按照比赛的名称或者性质，这样的地方一般会被称为「奥运村」、「亚运村」或者「全运村」。
大赛结束后，这些「X运村」也不会空置，一般情况下，都是作为商品房出售，部分体量和规模较小的，会改造成公寓或者酒店投入运营，最大程度的收回成本甚至盈利。
▲天津全运村
再以北京奥运村为例，这里的占地面积大约为66公顷，位于奥林匹克公园内部，距离鸟巢3公里左右，称得上是环境优美、交通便利。
奥运会开始前的2007年开盘，当时的售价最低只有15000元/㎡，到奥运会结束的时候，已经涨到3万多每平了，到2016年的时候，这里的房价已经突破10万每平。
更重要的是，奥运村的房价也带动了周边楼盘的价格，奥运会之前，周边楼盘的价格只有8000元/㎡，到奥运会结束之后，已经达到了30000元/㎡。
▲北京奥运村
叁.
我们再将目光转回到西安，目前在西安奥体中心周边的楼盘，都宣称自己属于“奥体板块”，但是真正有竞争力的，不过「绿城·全运村」和「华润·未来城市」两家而已。
▲项目大致区位（卫星图）
绿城·全运村自然不必多说，单看名称就知道，这是2021年全运会期间运动员和教练员们要居住和生活的地方，可以说是全运会的“后院”了，无论是质量还是环境都可以放心，更何况还是地产界口碑一直很好的绿城在操刀。
而华润·未来城市也不遑多让，从位置来看，未来城市的公共交通更加便利，而且，整个奥体中心几大场馆都是华润承建的，将来配套的商业、酒店、文娱设施，都是未来城市的隐形福利。
▲未来城市效果图
可以说，在奥体板块，这两个项目必然会吸引到最多的关注，从几次开盘的情况来看，虽然房价比周边的楼盘要高一些，但依然“供不应求”，那么到底哪个项目才是奥体板块的「天选之子」呢？
这两个项目我都以“购房者”的身份去实地考察过，从置业顾问的口中，自然听到的都是赞美，我们不妨以事实来说话，可以给大家更直观的印象。
1.占地面积
对一个楼盘来说，如果占地面积足够大，那么说明后期的配套也会更全，这是必然的，在西安，很难想象一个只有不到10栋楼的楼盘，会有完备的配套设施。当然，中大国际九号那样的超级豪宅例外。
作为绿城在西安第一个真正意义上落地的项目，也是绿城继济南、沈阳、天津之后的第四个全运村，西安全运村的占地面积达到了1021亩，是真正意义上的“千亩大盘”。
▲全运村效果图
与之相对的，华润·未来城市在占地面积上有劣势，总占地面积是380亩左右，可供闪转腾挪的空间会少一些，但不能忽视华润代建代运营的西安奥体中心的影响，这也是很大的一片土地，而且未来城市离奥体中心和绕城、三环更近一些。
▲未来城市效果图
2.容积率
我们知道，对住宅来说，容积率越低，舒适度就越高，在主城区购房，因为土地资源的稀缺，容积率总是居高不下，但是在奥体板块，两家容积率都不超过2.5
具体来说，按照公开数据，因为“盘”更大，所以全运村公开的容积率是2.2，而未来城市的容积率是2.5，从这点来说，其实相差不大。
▲绿城·全运村
3.主力（在售）面积段
全运村和未来城市目前在售的都是第三期，其中既有100㎡左右的高层刚需房，也有140㎡以上的改善房。
华润·未来城市目前主推的是110-128㎡的高层，绿城·全运村主推的也是100-128㎡的高层。
▲128㎡左右户型图对比（上为未来城市）
说句实在话，就改善房来说，和华润·悦府、中海·长安府、长安·金茂府、万科·翡翠国宾等项目所处的区位相比，奥体板块目前还没有优势，也许未来会有所改善。
▲未来城市改善房户型图（实拍·仅供参考）
4.学校、医疗、商业
现在人买房，无论是刚需还是改善，配套设施都是需要考虑的问题，其中最重要的就是学校、医疗、商业。
a.学校
华润·未来城市项目有自建的幼儿园，周边有现成的小学，也规划了几所新建的公办小学，据说起点比较高，只是目前还没有建成，对刚需来说倒不是急迫的问题。
绿城·全运村项目因为是千亩大盘，所以只是幼儿园就规划了好几所，而且就在项目内，规划了公办的小学和中学，虽说现在没有了学位房之说，但是从距离来讲，应该还是优先全运村的业主。
从这点来说，全运村比未来城市能占据一点优势，毕竟西安的教育配套真的很让人抓狂了，能够有一个家门口的从幼儿园到高中的配套，应该很吸引人了。
b.医疗
这点上来说，两个项目倒是没有差别，都是规划中的交大一附院陆港医院，唯一有一点区别的就是医院是在全运村旁边，和未来城市隔着一个奥体中心。
c.商业
说到商业，平心而论，绿城和华润不是一个量级的，毕竟华润旗下的万象城商业中心和华润万家超市几乎是家喻户晓。
就在未来城市，华润就将建设一座万象城，相信大型超市也会加入配套，再加上奥体中心场馆的配套商业，以后全运村的业主大概是要“蹭”未来城市的福利了。
5.装修情况＆房价
根据之前部分媒体的资料，绿城·全运村是毛坯出售，华润·未来城市是精装出售，根据我自己去现场看，事实正好相反。
目前全运村的房子是精装修出售，售价在11000-13000元/㎡不等，在样板间参观以后，绿城的装修标准给我留下了不错的印象，很多细节设计非常人性化，尤其是厨房里的“凉霸”最是贴心。
未来城市目前的房子则是毛坯出售，售价为9000-11000元/㎡不等，平均每平米比全运村低2000元左右。
▲未来城市样板间
选择精装还是毛坯因人而论，有的人嫌麻烦，也没有时间和精力去自己装修，所以会选择精装房，有的人不喜欢开发商的精装标准，就想要自己装修，也可以理解。
至于有人说的精装修后期的维权问题，怎么说呢，你以为自己装修就没有质量问题吗？而且一旦出问题，后期维权更难。
一步到位还是步步为营？这是一个有趣的选择题。
▲全运村样板间
6.价格走势
楼盘长期的房价走势虽然不好预测，但是短期价格走势其实很容易，从西安目前的房价走势来看，因为依然是供不应求，所以依然会微涨。
根据两个项目置业顾问的说法，等这一期的去化完成以后，下一期开盘价应该还会涨，不过幅度应该不会很大。
7.交通配套
先说车位和公路，两个项目的车位配比都是1:1.2左右，车位是够用了，而西安市政府也许是吸取了高新区道路规划的教训，在这一区域规划的公路都很宽阔，未来堵车问题应该不大。
再说公交，至少从目前来看，因为这一板块基本上还是个超大的工地，所以公交可以说是基本没有，想要坐公交过去，还得等等。
最后说地铁，目前地铁3号线已经通车，双寨站就在华润未来城市旁边，从小区走过去大概在10分钟以内，正在修建的14号线将在这里和3号线换乘。
从这点来讲，全运村又能差一些，项目离三号线的新筑站距离更远，也不在14号线的辐射范围之内，这点连置业顾问也是承认的。
肆.
说了这么多，肯定又有人觉得我是开发商的托了，毕竟我前面说的都是利好消息，对房价也是“看涨”。
其实不是，其实大型赛事对房价的利好效应并不是放之四海而皆准的，不是所有的地方都是一涨到底，决定房价的因素还有城市的经济水平、政府政策以及购房需求的变化。
就像广州，之前很多人都看好亚运村板块的楼市，但是就在亚运会期间，广州出台了严格的调控政策，再加上亚运村离主场馆确实太远，所以亚运会之后，那里的房价一直非常煎熬。
▲周边现状，不是农田就是正在拆迁的农村
其实从开发商实力来说，这两个项目都没有什么大的问题，很多人之所以还在纠结，大多数是因为这里实在是太偏僻了。
讲一个我自己的例子吧，10多年前我来西安上学的时候，三环以外对我来说都是未知区域，后来西安本地的朋友告诉我：小时候过了小寨就是郊区。
时间真的是个可怕的东西。
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