云亭法评|建设工程未经竣工验收,发包人将其中的住宅部分交付买受人的,竣工日期如何认定?
建设工程未经竣工验收，发包人将其中的住宅部分交付买受人的，竣工日期如何认定?？
作者/ 刘春辉 张海龙 （北京云亭律师事务所）
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建设工程竣工验收合格后方可交付使用，如果未经竣工验收，发包人就将工程中的住宅交付房屋买受人，对竣工日期和付款条件是否产生影响？
裁判要旨
发包人接收未经竣工验收的工程后，将住宅交付给买受人，视为对该工程擅自处分（擅自使用），应以转移占有之日为竣工日期。
案情简介
一、2010年，中冶公司和一冶公司签订了《建设工程施工合同》，约定由一冶公司承包包头市昆区甲尔坝村经济适用房住宅工程。
二、工程现状：已经交付中冶公司，其中住宅部分中冶公司已经交付业主使用。商业部分中冶公司认可使用其中的两间。一冶公司在移交工程后即退场，不再实际占有并控制房屋。中冶公司抗辩其只使用了商业用房两间大概八百平方米，并认为商业用房与车库处于无序管理状态的意见。
三、一冶公司向一审法院起诉，诉讼请求：中冶公司支付工程欠款140645337.89元及利息等。
四、中冶公司认可一冶公司提供的工程结算书中所确认的一、三区工程总造价为499792113元，已经支付的工程价款合计370925212.93元。
五、内蒙古自治区高级人民法院一审判决：中冶公司向一冶公司支付未付工程欠款128866900.07元及利息等。
六、中冶公司认为合同约定竣工验收后支付工程款至90%，但案涉工程至今仍未完成竣工验收，向最高人民法院提起上诉。2019年5月17日，最高人民法院二审未采纳中冶公司的上诉理由。
法律分析
本案的焦点问题是建设工程未经竣工验收，发包人将其中的住宅部分交付买受人的，竣工日期如何认定。云亭建工律师团队认为：此种情形下，应以承包人交付工程之日为竣工日期。分析如下：
《建筑法》第六十一条第二款和《民法典》七百九十九条第二款均规定，建设工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。但是实践中，发包人使用未经验收工程的现象十分常见，双方对竣工日期发生争议时如何认定？《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一) 》（法释〔2020〕25号）第九条第（三）项作了规定：（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。
本案中，案涉工程没有竣工验收，中冶公司接收案涉工程后，已将工程的住宅部分交付给买受人，也认可自己使用了两间商业部分，其他商业部分不认可已使用。但庭审查明一冶公司移交工程之后即退场，并未继续控制案涉工程，结合其他证据可以认定中冶公司接收了案涉工程，并且占有使用，属于建设工程未经竣工验收发包人擅自使用的情形，故根据上述司法解释应以转移占有该工程之日为竣工日期。
实务经验总结
前事不忘，后事之师。云亭建工律师团队在对最高院上千份裁判文书研究的基础上，结合自己办理大量建工案件的亲身体验，就本案类似问题总结实务经验如下，供读者实践操作中参考：
第一，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用，在民事争议解决中主要会产生两个方面的法律后果：一是影响竣工日期的认定。根据建设工程司法解释，这种情形下，应认定承包人将建设工程转移给发包人之日为竣工日期，实际竣工日期的确定将影响到工程款的支付条件是否成就、实际工期的计算及是否逾期竣工或提前完工、保修期的起算时间、质量保证金的退还时间、优先受偿权的起算时间等问题，以及这些问题所衍生的更多法律问题。
二是影响工程质量的认定。司法实践中，发包人擅自使用未经竣工验收工程的，法院将这种情形视为已经认可承包人完全履行了合同义务，认可工程质量符合要求，认可工程已竣工。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一) 》第十四条规定，发包人若再以质量不合格为由要求对工程质量进行鉴定、主张结算条件未成就等难以得到支持。
第二，实践中，法院对发包人提出的其并未使用工程的抗辩进行严格审查，发包人接收工程后尽快使用应该是其追求利益最大化的表现，不使用反而可能造成更大的损失，一般只要是正常使用，都会被认定为擅自使用，如发包人将房屋交付给购房的业主，学校、幼儿园已由教育部门使用，公路工程通车运营等。
第三，承包人交付工程之后再进行竣工验收的，认定竣工日期所要考查的重点是发包人在此期间有没有使用案涉工程，如果没有使用，仍然应按实际竣工验收日期确定竣工日期，而不能将实际交付工程之日认定为竣工之日。如在陕西建工第一建设集团有限公司、宝鸡华厦（集团）房地产发展有限公司建设工程施工合同纠纷再审案中，最高人民法院认为：虽然案涉工程是先交付后进行竣工验收，但华厦公司并非擅自使用未经竣工验收的案涉工程，先移交后验收是双方协商的结果，二审法院以实际验收之日为竣工日期符合司法解释的规定。
法条链接
法院判决
最高人民法院在本案民事判决书的“本院认为”部分就中冶公司应向一冶公司支付的工程款及其利息金额论述如下：
本院认为：第一，中冶公司已经实际占有并擅自处分案涉工程。根据原审已查明事实，双方在原审庭审中已经对案涉工程竣工时间进行了确认：一区多层交付时间为2012年7月至8月；一、三区高层交付时间为2013年9月开始交付。工程现状是一、三区已经交付给中冶公司，其中住宅部分，中冶公司已经交付业主使用。商业部分，虽然中冶公司只自认使用其中两间，但已有证据足以证明一冶公司在移交工程后就退场，不再实际占有并控制案涉工程。可见，案涉工程已经由中冶公司占有使用。这从其将案涉工程作为已竣工房屋交付业主使用也可印证。此外，双方还于2014年10月29日签订两份《工程结算书》，其中“工程名称”一栏分别写明为一区、三区第一阶段竣工结算。可见，双方都已确认本案争议的部分案涉工程已经竣工。现中冶公司上诉主张案涉争议部分工程没有竣工，与其前述确认矛盾，不予采信。依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：(一)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期;(二)承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期;(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”中冶公司接收未经竣工验收的案涉工程后，对该工程擅自处分，依法应以转移占有该工程之日为竣工日期。
案件来源：包头市中冶置业有限责任公司与中国一冶集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案二审民事判决书 | 最高人民法院（2018）最高法民终1110号
延伸阅读
云亭建工律师团队就本文相关问题，检索到如下有代表性的案例，现分享如下，供读者学习参考：
案例一
北海智弘投资有限公司、张均智建设工程施工合同纠纷二审民事判决书|最高人民法院（2020）最高法民终305号
本院认为：（一）一审法院认定智弘公司擅自使用案涉工程是否正确
海天公司将房屋钥匙交予智弘公司，已经将案涉工程置于智弘公司的管控之下，智弘公司出售案涉工程房屋，构成对案涉工程的使用及处分。一审法院综合智弘公司接收房屋钥匙并出售房屋的事实，认定智弘公司构成《建设工程司法解释》第十三条规定的发包人擅自使用建设工程的行为，该认定并无不当。
案例二
固始县国宾大酒店有限公司、河南某建设发展有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书|最高人民法院（2020）最高法民申2575号
本院经审查认为，本案争议焦点为：案涉工程是否应视为已经竣工并具备结算条件；某公司提交的《结算书》能否作为认定工程价款的依据；原审判决支付的工程款数额是否适当。
关于案涉工程是否应视为已经竣工并具备结算条件的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款均规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第三项规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”国宾公司作为案涉工程的开发商，对于项目工程主要用于出售，其在明知工程未经竣工验收的情况下，将案涉工程房屋交付业主并装修入住，其行为已经构成擅自使用。同时，案涉工程除零星工程外已经基本完成，主体工程已经验收合格，双方办理了水电交接手续。综合以上情况，应视为工程已经竣工并具备结算条件。
案例三
浙江宏成建设集团有限公司、陕西广厦投资发展集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书|最高人民法院（2020）最高法民终849号
本院认为：（二）关于质保期起算点与付款节点
广厦公司上诉称，质保期限起算点应为工程验收合格之日，案涉工程未全部验收，故未及质保期起算点。本院认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”本案中，除13号楼和幼儿园外，其余工程均未验收，但已全部交付使用，最后交付日为2016年6月13日，一审法院以2016年6月13日为质保期起算点，具有法律依据。广厦公司此项上诉理由不成立，本院不予支持。
广厦公司还主张，承包协议对付款节点有明确约定，目前尚未达到承包协议约定的付款时间，不具备付款条件。本院认为，承包协议系无效协议，对付款节点的约定亦归于无效。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，建设工程已实际交付的，交付之日视为应付款时间起算日。一审法院以2016年6月13日作为应付款起算日，处理正确。广厦公司此项上诉理由缺乏法律依据，本院亦不予支持。
案例四
陕西建工第一建设集团有限公司、宝鸡华厦（集团）房地产发展有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书|最高人民法院（2019）最高法民申679号
本院认为：三、关于案涉工程竣工日期的认定。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”本案中，首先，虽然案涉工程是先交付后进行竣工验收，但华厦公司并非擅自使用未经竣工验收的案涉工程，而是经双方协商的结果。其次，2012年7月5日，建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位相关人员共同参加了案涉工程5#、6＃楼工程质监验收并形成《生态时代5#、6＃楼工程质监验收会议纪要》，即案涉工程经过了竣工验收，故二审法院以实际验收之日2012年7月5日为竣工日期符合前述司法解释的规定。
案例五
湖南省第四工程有限公司、洪洞县交通运输局建设工程施工合同纠纷二审民事判决书 | 最高人民法院（2019）最高法民终491号
关于湖南四公司应支付的违约金数额问题。洪洞交通局上诉称原审判决认定的案涉工程开工时间及竣工时间均有误，因而据此计算的违约金数额不当。首先，关于工程开工时间，招标第2号补遗书载明开工时间为2014年1月15日，但《施工合同》又约定承包人应按监理人指示开工，根据双方关于合同文件效力顺序的约定，应以后者为准，即以监理人指示开工的时间为准。但洪洞交通局未提交监理人指示开工的证据，原审判决将湖南四公司自认的实际开工日2014年3月15日，在洪洞交通局无相反证据加以否定的情况下，认定为开工时间并无不当。洪洞交通局上诉主张开工时间应当早于2012年9月10日，该时间不仅与招标第2号补遗书所载内容不符，也远早于双方签订案涉《施工合同》的时间，以此作为开工时间并计算违约金，与双方当事人的真实意思不符。其次，关于案涉工程的竣工时间，本案双方当事人未正式办理工程移交手续，但已经于2015年9月22日通车，即发包人洪洞交通局已经擅自使用，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：……（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”原审判决将实际通车日2015年9月22日作为工程竣工时间具有相应的法律依据。根据上述工程开工时间和竣工时间，原审判决计算工程逾期天数（219天）和认定违约金（每日2万元计算，共计438万元），并鉴于双方均有导致工期延误的行为，判令双方各半分担，并无不当。